TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société JKM,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian CANDAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/07459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VHQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT – [Adresse 1]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSE

La société JKM, SCI

C/O Mme [V] [I] [W] [J] – [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/07459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VHQ

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) JKM est propriétaire des lots n°203 et 226 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à PARIS (75019), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT, a assigné la société JKM devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  5138,67 euros au titre des charges de copropriété et travaux au 16 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être recouvré par M^e Florian CANDAN.

Appelée à l’audience du 5 février 2024, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois compte tenu de négociations entre les parties.

A l’audience du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la société JKM ne payait pas ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a souligné que toutes les assemblées générales de la copropriété faisaient l’objet de recours.

Assignée à personne morale, puis par les soins du greffe, la société JKM n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°203 et 226,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023,

— les régularisations de charges 2019, 2020, 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 septembre 2018, 26 juin 2019, 3 juillet 2019, 29 décembre 2020, 29 juin 2021, 7 mars 2022, 16 mars 2022, 28 juin 2022, 25 janvier 2023, 14 juin 2023 comportant :

o vote du budget prévisionnel 2023,

o approbation des comptes 2019, 2020, 2021, 2022,

o vote des travaux et dépenses suivantes : travaux collecteurs ( Assemblée générale du 16 mars 2022 résolution 2),

— un décompte en date du 8 janvier 2024,

— une attestation de recours contre l’assemblée générale du 14 juin 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, si l’Assemblée générale du 14 juin 2023 fait l’objet d’un recours, il ressort des éléments versés aux débats que l’instance est pendante. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 5138,67 euros selon décompte du 8 janvier 2024, portant sur la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2023 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 5138,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société JKM ne paye pas ses charges de copropriété depuis 2019, ce qui crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

La société JKM sera condamnée à lui payer la somme de 600 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire par avocat, la demande de distraction des dépens au profit de M^e Florian CANDAN sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière JKM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT les sommes de:

—  5138,67 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 4ème trimestre 2019 inclus au 4ème trimestre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

—  600 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société civile immobilière JKM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet DUPOUY-FLAMENCOURT, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière JKM aux dépens, et rejette la demande de distraction au profit de M^e Florian CANDAN,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente