5AA Minute N°

N° RG 24/00658 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPRS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [I]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [G] [N], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [E] [J] [B] [Y]

née le 17 Mars 1995 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [E] [Y] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 305,88 € outre une provision mensuelle sur charges de 156,24 €.

Le 22 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a fait signifier à [E] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 075,14 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, a fait assigner à comparaître en référé [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion d'[E] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [E] [Y] au paiement d’une provision d’un montant de 3 230,45 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [E] [Y] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 13 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 mai 2025 à la demande des parties, le bailleur social précisant qu’un dossier de surendettement venait d’être déclaré recevable, et que le paiement du loyer résiduel avait repris, ce qui était confirmé par la locataire.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, régulièrement représenté, reprend les demandes exposées dans l’assignation. Il précise que le plan de surendettement n’est pas respecté ; les loyers courants ne sont pas acquittés ; il actualise l’arriéré locatif à la somme de 2 354,41 euros.

[E] [Y], qui était présente lors de l’audience de renvoi, et à laquelle un avis de renvoi a été remis à cette occasion, n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Vienne le 20 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 23 septembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de

2 354,41 € au 6 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025.

En revanche, le diagnostic social et financier fait apparaître qu'[E] [Y], élève seule son fils de 5 ans. Des problèmes de santé altèrent par périodes sa capacité à occuper un emploi, et à gérer son budget, ce qui justifie l’examen d’une proposition d’accompagnement budgétaire. Cette irrégularité de revenus compromet la pérennité du logement de l’intéressée, en présence d’un arriéré locatif, alors même qu’elle entend se maintenir dans les lieux.

Le bailleur social justifie dans le cadre des débats de la mesure de recevabilité de la situation de surendettement de [E] [Y], en date du 21 octobre 2024, puis de la mise en oeuvre de mesures imposées, lesquelles sont entrées en application le 27 mars 2025.

Ces mesures, s’agissant de la dette locative présentée par EKIDOM, à hauteur d’un total de 1 986,33 euros dans le plan, prévoient un moratoire de 18 mois.

En conséquence, la procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci étant intervenue antérieurement à la décision de recevabilité rendue par la Commission.

En présence d’un moratoire, la somme de 1 986,33 euros sera soumise aux modalités fixées par la Commission de surendettement ; le surplus sera exigible, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Tant l’obligation que le montant de l’arriéré locatif n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [E] [Y] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] la somme de 2 354,41 € au 6 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025 dont :

—  1 986,33 euros selon les modalités fixées par la Commission de surendettement ;

— le surplus, à hauteur de 368,08 euros, selon les modalités précisées au dispositif.

S’agissant des effets de cette décision sur la demande d’expulsion, il convient de relever que la décision de recevabilité est intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’elle est sans effet sur les effets de celle-ci.

Or, il convient de relever que [E] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte qu’aucun délai suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut lui être accordé.

Son expulsion et celle de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [E] [Y] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 23 septembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, d’une part, et [E] [Y], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [E] [Y] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [E] [Y] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [E] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [E] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, une provision de 2 354,41 € au 6 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2025 dont :

—  1 986,33 euros à acquitter selon les modalités fixées par la Commission de surendettement ;

— le surplus, à hauteur de 368,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [E] [Y] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (338,68€) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (186,39 €) ;

CONDAMNONS [E] [Y] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES