5AA Minute N°

N° RG 25/00044 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GS3H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 03 OCTOBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [Z]

DEMANDERESSE

S.C.I. ARTDEBAT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [K] [O]

née le 25 Juin 1984 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [E] [P] [U]

né le 18 Août 1979 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Madame [K] [O], mandatée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 SEPTEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 03 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2018, la SCI ARTDEBAT a donné à bail à Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] un pavillon situé à Neuville de Poitou (Vienne), [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 730 €.

Après quatre mises en demeure établies dans le courant des années 2022 et 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires le 3 octobre 2024 pour un montant en principal de 4 838,24 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SCI ARTDEBAT a fait assigner Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] au paiement de 7 919,77 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 730 € ;

— condamner Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] au paiement d’une indemnité correspondant à 15% du montant des loyers, à titre de dommages-intérêts, par application de l’article 6 des conditions générales du bail ;

— condamner Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] étant absents lors de l’entretien prévu par la direction de l’action sociale du Département de la [Localité 7], aucun diagnostic social et financier n’a été établi les concernant.

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI ARTDEBAT a maintenu ses demandes, sauf à porter sa demande en paiement à la somme de 11 569,77 € et sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à 2 000,00 €, en indiquant s’opposer à tout délai de paiement.

Comparant en personne, Mme [K] [O], qui s’est engagée à fournir sous huit jours un pouvoir de représentation de M. [E] [P] [U], a reconnu l’existence d’un retard de loyer, sans avoir pu vérifier le montant de sa dette. Elle a admis ne pas avoir repris le paiement des loyers courants, mais indiqué être en mesure de proposer un échéancier de règlement de la dette.

En cours de délibéré, sur autorisation donnée à l’audience, Mme [K] [O] a adressé au greffe le 18 juin 2025 le pouvoir de représentation de son conjoint ; elle a envoyé cette pièce accompagnée d’un courrier indiquant le montant de ses revenus et charges, et affirmant être en mesure de régler, en sus du loyer courant, une mensualité de 400 € en règlement de la dette. Elle a également fait état du comportement menaçant du bailleur.

En réplique, la SCI ARTDEBAT a demandé le rejet des pièces communiquées postérieurement à l’audience, hors le pouvoir de représentation, a maintenu son opposition à tout délai de paiement, et a contesté les agissements qui lui sont imputés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient, à titre liminaire, de rectifier l’erreur matérielle affectant la dénomination du bailleur dans l’assignation, et de retenir qu’il s’agit de la SCI ARTDEBAT.

Sur les notes reçues en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, si Mme [K] [O] a été autorisée à produire un document en délibéré, il s’agissait uniquement de pouvoir justifier de son pouvoir de représenter M. [E] [P] [U], le bailleur étant de son côté autorisé à répliquer sur ce point si nécessaire.

Il en résulte que les deux notes en délibéré respectivement établies par Mme [K] [O] et la SCI ARTDEBAT seront écartées des débats, en ce qu’elles ne concernent pas le point particulier de la représentation à l’audience de M. [E] [P] [U].

Au demeurant, il sera constaté que ce pouvoir de représentation a été régulier, en sorte que le présent jugement sera contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI ARTDEBAT

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Le bail signé par les parties contient au paragraphe 6 de ses conditions générales une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 3 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats par la SCI ARTDEBAT qu’aucun loyer courant n’a été réglé depuis le mois d’avril 2024. Il a été d’ailleurs admis par Mme [K] [O] que le paiement des loyers courants n’a pas été repris avant l’audience.

Dès lors, Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, et il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement en contrepartie d’une suspension de la clause résolutoire.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 4 décembre 2024, ce qui implique l’expulsion des locataires dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer à la charge de Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U], occupants sans droit ni titre du logement en cause depuis le 4 décembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actualisé des loyers, depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu du décompte produit aux débats, Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] seront solidairement condamnés à payer à la SCI ARTDEBAT la somme de 11 147,24 € arrêtée au 30 juin 2025, en loyers et indemnités d’occupation, étant observé que la somme de 261 € a été déduite de ce décompte, comme relative aux ordures ménagères, sans que cette somme soit assortie de justificatif.

La somme due par Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date du commandement, sur la somme de 4 838,24 € alors due.

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, dispose qu’est réputée non écrite toute clause du bail qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. En conséquence la SCI ARTDEBAT sera déboutée de sa demande aux fins d’application d’une pénalité de 15% applicable au montant des loyers impayés.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner

Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] seront condamnés à payer à la SCI ARTDEBAT une indemnité de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dénomination de la demanderesse est : SCI ARTDEBAT ;

ÉCARTE des débats les pièces reçues en cours de délibéré, hors celles justifiant du pouvoir de représentation de M. [E] [P] [U] ;

DÉCLARE recevable l’action de la SCI ARTDEBAT ;

CONSTATE à la date du 4 décembre 2024, la résiliation du bail conclu entre la SCI ARTDEBAT et Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] portant sur le logement situé à Neuville de Poitou (Vienne), [Adresse 1] ;

CONSTATE que depuis cette date, Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

REJETTE leur demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] à payer à la SCI ARTDEBAT la somme de 11 147,24 € (onze mille cent quarante-sept euros, vingt quatre centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 4 838,24 € et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] à payer à la SCI ARTDEBAT une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 730 € (sept cent trente euros), à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

DÉBOUTE la SCI ARTDEBAT de sa demande relative à l’application de la pénalité de 15% prévue par l’article 6 des conditions générales du contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [K] [O] et M. [E] [P] [U] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer,

LES CONDAMNE à verser à la SCI ARTDEBAT une indemnité de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE