5AA Minute N°

N° RG 24/00556 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GORE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [W]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7])

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Monsieur [E] [A], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEURS

Monsieur [G] [S], [U], [C], [I] [L]

né le 14 Octobre 1986 à [Localité 9] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [V] [X], [N] [Z]

née le 27 Octobre 1993 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 août 2018, EKIDOM, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] (ci-après EKIDOM) a donné à bail à [V] [Z] et [G] [L] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 467,19 € augmenté de 76,33 € à titre de provisions sur charges.

Le 14 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [V] [Z] et [G] [L] pour un montant de 3 320,99 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice des 7 et 12 août 2024, EKIDOM a fait assigner en référé [V] [Z] et [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [V] [Z] et [G] [L] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [V] [Z] et [G] [L] au paiement d’une provision d’un montant de 5 128,63 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges,

— condamner solidairement [V] [Z] et [G] [L] au paiement d’une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 8 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Lors de l’audience du 10 janvier 2025, EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 6 771,02 euros, et à préciser que la consommation d’eau lui apparaît normale, et ne pas avoir connaissance d’un problème de chauffage. S’agissant de [V] [Z], il maintient ses demandes à son égard, uniquement à raison d’une condamnation in solidum de 626,12 euros, et se désiste des demandes formées au surplus, y compris en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

[V] [Z], par la voix de son Conseil, conclut au débouté des demandes formées à son égard, sauf à titre subsidiaire à être garantie de toute condamnation par [G] [L].

Elle explique avoir quitté le logement depuis la séparation du couple en août 2019, et avoir signalé son départ au bailleur. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’est créé postérieurement à son propre relogement.

[G] [L] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il explique ne plus acquitter de loyer depuis le mois de mars, et déplorer l’absence de chauffage dans le logement, même après le remplacement de la chaudière. Il ajoute que des fils électriques sont apparents, et qu’une fuite d’eau lui occasionne une perte quotidienne de 10 litres, ce qui représente un surcoût. Il s’engage à reprendre le paiement du loyer quand les travaux seront effectués, avec cette précision qu’il travaille en intérim depuis le mois d’août, et qu’il perçoit entre 1 200 et 1 400 euros de revenus, outre des prestations familiales dont il ignore le montant. Il n’a pas d’autres crédits en cours, mais doit faire face à une dette fiscale ; il envisage le dépôt d’un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 juillet 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 771,02 € au 20 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2024.

S’agissant de [V] [Z], EKIDOM, l’Office public de l’habitat de [Localité 7], ne conteste pas que celle-ci ait quitté le logement le 16 avril 2019. Le bailleur justifie qu’à cette date, l’arriéré locatif s’élève à 626,12 euros, de sorte qu’elle y est tenue.

Il sera donné acte au bailleur de son désistement, accepté par la défenderesse, du surplus de ses demandes.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [V] [Z] et [G] [L] à verser au bailleur une provision de 626,12 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2019. La demande de condamnation in solidum, s’agissant de co-contractants au bail initial, procède en effet vraisemblablement d’une erreur de plume qu’il convient de rectifier.

S’agissant du surplus, il convient de condamner [G] [L] à verser au bailleur une provision de 6 144,90 euros, correspondant au surplus de la demande, et à la période d’occupation exclusive des lieux par le défendeur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’examen du décompte de créance que [G] [L] n’a pas repris le paiement des loyers courants, ce qui résulte également des éléments recueillis dans le cadre du diagnostic social et financier et de ses propres déclarations.

Par ailleurs, il ne justifie pas des griefs qu’il élève à l’audience, s’agissant du logement, de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve d’une inexécution, par le bailleur, de ses propres obligations.

En conséquence, le principe de l’obligation dont le bailleur réclame l’exécution ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; en outre, la carence du locataire à exécuter ses propres obligations paralyse la mise en oeuvre des dispositions textuelles précitées.

En conséquence, la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée, et l’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [V] [Z] et [G] [L] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7];

DONNONS acte aux parties de ce que [V] [Z] a quitté le logement le 16 avril 2019 ;

DONNONS acte aux parties du désistement d’instance et d’action formé par EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], s’agissant des demandes formées à l’égard de [V] [Z] pour des faits survenus postérieurement à cette date ;

CONSTATONS à la date du 15 juillet 2024 la résiliation du bail conclu entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7] d’une part, [V] [Z] et [G] [L], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3], et dont [G] [L] est l’unique titulaire à cette date ;

CONSTATONS que depuis cette date, [G] [L] est occupant sans droit ni titre du dit logement;

DEBOUTONS [G] [L] de ses demandes, y compris au titre de l’octroi de délais de paiement ;

DISONS qu’à défaut pour [G] [L] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement [V] [Z] et [G] [L] à payer à EKIDOM,office public de l’habitat de [Localité 7], une provision de 626,12 euros à valoir sur le montant des loyers et charges échus non réglés à la date du 16 avril 2019, incluant le loyer de mars 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS [G] [L] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], une provision de 6 144,90 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 20 décembre 2024, incluant l’indemnité de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [G] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat du [Localité 6] [Localité 8] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (515,84 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (80,81€), incluant l’acompte d’eau froide ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [G] [L], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum [V] [Z] et [G] [L] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES