Tribunal Judiciaire de Poitiers, Paf tous ctx, 14 mai 2025, n° 25/00720

TJ Poitiers 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Mise en demeure et approbation des comptes
La cour a constaté que les mises en demeure étaient régulières et que les charges étaient exigibles, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Préjudice distinct du retard de paiement
La cour a estimé que le Syndicat ne démontrait pas de préjudice distinct du retard de paiement, qui était déjà indemnisé par les intérêts de retard.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner Monsieur [K] [R] à payer les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, paf tous ctx, 14 mai 2025, n° 25/00720
Numéro(s) :	25/00720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble le Volubilis sis [ Adresse 2 ], représenté par son syndic en exercice la société CITYA SOGEXFO

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00720 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTUQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 14 Mai 2025

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :

— M^e FRANGEUL

— 

Copie exécutoire à :

— M^e FRANGEUL

— 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Volubilis sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la société CITYA SOGEXFO, SARL à associé unique dont le siège social est sis [Adresse 1]

dont le siège social est

représentée par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [K],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats,

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [K] [R] est propriétaire des lots n°6 et n°206 dans l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 3] (86).

Le 15 février 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS, par l’intermédiaire de son Syndic, la SARL CITYA SOGEXFO, a mis en demeure Monsieur [K] [R] de régler la somme de 726,83 euros.

Le 16 mars 2024, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS l’a mis en demeure de régler la somme de 1 206.83 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Le 20 février 2025, le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS l’a mis en demeure de régler la somme de 3 044.61 euros au titre des charges de copropriété et des frais de procédure afférents.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 18 mars 2025 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS a assigné Monsieur [K] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLU BILIS sollicite le paiement par Monsieur [K] [R] de la somme totale de 3 706.62 euros correspondant à :

2 039.40 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 17 mars 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024 avec capitalisation848.01 euros au titre des provisions et charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation 819.21 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créanceainsi que condamnation de Monsieur [K] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 388 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’arriéré de charges, il fait valoir que les comptes ont été approuvés et les budgets prévisionnels votés lors des assemblées générales, et qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun recours dans les délais impartis.

S’agissant du paiement des provisions sur charges à venir et non encore échues, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS fait valoir que Monsieur [K] [R] ne s’est pas acquitté à sa date d’exigibilité de la provision de charges pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, et cela malgré l’envoi d’une mise en demeure. Il ajoute que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et le montant de la cotisation au fond de travaux ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 15 mai 2024, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Concernant le recouvrement des frais exposés, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS soutient que l’article 9 du décret du 26 mars 2015 est applicable aux copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges, et que le syndic peut adresser à ces derniers des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Or, il fait valoir que les diligences accomplies sont bien de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice.

S’agissant des intérêts au taux légal, le syndicat des copropriétaires soutient que les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024.

Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat. Il fait valoir que Monsieur [K] [R] expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [K] [R] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [K] [R] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 9 avril 2025 bien qu’assigné à personne le 18 mars 2025. La décision susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de paiement des charges de copropriétés :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 du même texte prévoit,

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 du même texte prévoit,

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 du même texte prévoit,

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 22 juin 2022, 11 mai 2023 et 15 mai 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2023, 2024 et 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS a mis en demeure Monsieur [K] [R] de payer les charges de copropriété le 15 février 2024 (726.83 euros), le 16 mars 2024 (1 206.83 euros), correspondant notamment au 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024 et le 20 mars 2024 (3 044.61 euros) par lettre recommandée avec accusé de réception correspondant notamment aux autres trimestres 2024 et au 1er trimestre 2025. Monsieur [K] [R] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans les 30 jours de la dernière mise en demeure.

Le décompte fourni arrêté au 17 mars 2025 justifie des charges de copropriété impayées à hauteur de 2 039.40 euros. Les autres sommes mentionnées dans ce décompte correspondant à des frais ne sont pas des sommes prévues par l’article 19-2 précité.

Monsieur [K] [R] sera donc condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS la somme de 2 039,40 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 17 mars 2025 majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2024 sur la somme de 520,82 euros et à compter du 20 février 2025 pour le surplus, avec capitalisation.

Conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [K] [R] sera également condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS la somme de 848,01 euros au titre des charges appelées mais non encore échues.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil,

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS ne démontre pas de préjudice distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [K] [R] succombe à l’instance. Il sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50% ».

Monsieur [K] [R] est condamné aux dépens. Il n’est pas inéquitable de le condamner à payer la somme de 1000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Monsieur [K] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] VOLUBILIS la somme de 2 039,40 euros au titre des charges impayées au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2024 sur la somme de 520,82 euros et à compter du 20 février 2025 pour le surplus, avec capitalisation.

Condamne Monsieur [K] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS la somme de 848,01 euros au titre des charges appelées mais non encore échues.

Rejette la demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [K] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE VOLUBILIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Rappelle qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamne Monsieur [K] [R] aux dépens.

Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 14 mai 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Edith GABORIT, Greffière, et signé par eux.

La Greffière Le Président