N° RG 24/01761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y373

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

LICITATION

28A

N° RG 24/01761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y373

Minute

AFFAIRE :

[T] [G], [H] [G] épouse [P], [E] [G], [V] [G]

C/

[B] [G], [I] [G], [J] [G]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Dabia BEY

M^e Mathilde GALTIER

Maître Laetitia CADY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [T] [K] [G]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 28] (SENEGAL) (99)

[Adresse 20]

[Localité 17]

Madame [H] [Z] [G] épouse [P]

née le [Date naissance 11] 1971 à [Localité 25]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Monsieur [E], [X] [G]

né le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 25]

[Adresse 9]

[Localité 18]

Madame [V] [F] [G]

née le [Date naissance 13] 1978 à [Localité 26]

[Adresse 22]

[Localité 19]

Tous quatre représentés par Maître Dabia BEY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/01761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y373

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [G]

né le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 25]

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 15]

Représenté par Maître Mathilde HUAUT GALTIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [I] [G]

née le [Date naissance 6] 1967 à [Localité 25]

[Adresse 14]

[Localité 16]

Défaillante

Monsieur [J] [G]

né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 25]

[Adresse 12]

[Localité 15]

Défaillant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [G] et Mme [Z] [U] mariés sans contrat de mariage préalable, sont respectivement décédés le [Date décès 10] 1997 et le [Date décès 4] 2012 laissant pour leur succéder leurs 7 enfants :

— Mme [T] [G],

— M. [B] [G],

— Mme [I] [G] épouse [S],

— M. [J] [G],

— Mme [H] [G] épouse [P],

— M. [E] [G],

— Mme [V] [G].

Invoquant l’impossibilité de parvenir à un partage amiable des successions du fait du désaccord des héritiers concernant le bien immobilier indivis de [Localité 24], Mme [T] [G], Mme [H] [P], M. [E] [G] et Mme [V] [G] ont par actes en date des 6 et 18 novembre 2018 assigné les autres héritiers devant la présente juridiction.

Par jugement en date du 8 mars 2018 le tribunal alors de grande instance de Bordeaux a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de

M. [Y] [G] décédé le [Date décès 10] 1997 et de Mme [Z] [U] décédée le [Date décès 4] 2012, outre la liquidation préalable des intérêts patrimoniaux des époux [G]/[U],

— désigné pour y procéder le Président de la [27] avec faculté de délégation à tout notaire de cette chambre à l’exception de Maître [D] [C] notaire à [Localité 24] ainsi que tout membre de l’étude dont elle fait partie, selon mission détaillée au dispositif du jugement,

— dit que, sauf accord contraire des parties, M. [J] [G] sera redevable au profit de la succession d’une indemnité d’occupation afférente à la maison d’habitation située [Adresse 12] [Localité 15],

— dit que M. [B] [G] n’est pas redevable envers la succession d’une indemnité d’occupation afférente au hangar de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] [Localité 15],

— débouté M. [J] [G] de sa demande de créance sur le fondement de l’enrichissement sans cause,

— ordonné préalablement à tout partage et avant dire droit une expertise judiciaire confiée à M. [N] [O] avec pour mission de :

— visiter l’immeuble situé [Adresse 12] [Localité 15], cadastré section BK n°[Cadastre 3],

— vérifier si cet immeuble est libre de tour occupant (dans le cas contraire, préciser à quel titre cet immeuble est occupé)

— donner son avis sur la valeur vénale de l’immeuble dans son intégralité en fonction de son état actuel et proposer, en cas de nécessité de recourir à une vente aux enchères, une mise à prix en adéquation avec cette valeur,

— donner son avis sur la valeur locative de ce bien, à l’exclusion du hangar,

— répondre à toute question utile soulevée par les héritiers

— mis à la charge des requérants la consignation d’une somme de 2000 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

— renvoyé les parties à la mise en état du 25 octobre 2018,

— rejeté toutes autres demandes y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

M. [O] a déposé son rapport d’expertise judiciaire définitif le 5 septembre 2018.

Le bien immobilier indivis sis [Adresse 12] à [Localité 24] a fait l’objet le 25 juillet 2019 d’une promesse de vente signée par tous les indivisaires au profit de la société [23] sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

La Société [23] s’étant vu refuser par l’autorité municipale le permis de construire sollicité a formé un recours contre cette décision devant le tribunal administratif.

Par ordonnance en date du 19 juillet 2021 le juge de la mise en état saisi par conclusions d’incidents des requérants et de M. [B] [G] a ordonné un sursis à statuer

jusqu’à la décision définitive de la juridiction administrative sur le recours formé à l’encontre du refus de permis de construire de l’acquéreur du bien successoral, a ordonné le retrait du rôle.

L’affaire a été réinscrite au rôle des affaires en cours le 6 mars 2024 à la demande de Mme [T] [G], Mme [H] [P], M. [E] [G] et Mme [V] [G].

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2025, rectifiant celles du 19 mars 2025 Mme [T] [G], Mme [H] [P], M. [E] [G] et Mme [V] [G] demandent au tribunal au visa du rapport d’expertise judiciaire et des articles 815 du code civil et 1377 du code de procédure civile de :

— ordonner qu’il soit procédé préalablement aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties, à la vente par licitation à l’audience de criée de ce tribunal sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître [M], en un seul lot et sur une mise à prix de 700.000 euros de l’ensemble immobilier d’habitation sis à [Localité 24] [Adresse 12] cadastré section BK n° [Cadastre 3] pour une contenance de 31 a 94 ca comprenant :

— une maison en rez-de-chaussée avec : une entrée avec dégagement, séjour en L, chambre à la suite, réserve, cuisine 3 chambres, salle d’eau et WC, cellier

— deux hangars d’une surface habitable de 120 m2 dont un démontable,

— un terrain viabilisé, raccordé aux réseaux usuels (eau, électricité, téléphone, tout à l’égout)

— condamner M. [J] [G] à payer aux requérants la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, M. [B] [G] entend voir quant à lui sur le fondement des articles 1377 et suivants du code de procédure civile :

— ordonner, pour parvenir au partage la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Bordeaux sur la mise à prix de 700.000 euros, le bien cadastré à [Localité 24] (Gironde) section BK n° [Cadastre 3] situé [Adresse 12],

— dire que la licitation aura lieu après accomplissement des formalités prévues par la loi et sur le cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître Mathilde HUAULT GALTIER avocat au barreau de Bordeaux, poursuivant la procédure de partage,

— dire que le notaire commis sera désigné en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires au judiciairement octroyés,

— débouter les parties de toutes autres demandes.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [G] épouse [S] et M. [J] [G]n’ont pas conclu suite la réinscription de l’affaire au rôle des affaires en cours , leur avocat a demandé a être radié de la liste des destinataires des messages RPVA

L’ordonnance de clôture a été établie le 27 juin 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2025, aucune opposition ni demande de réplique n’a été formulée par les défendeurs constitués concernant les conclusions notifiées par les requérants le jour de l’ordonnance de clôture.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE DE LICITATION

Selon l’article 826 du code civil, l’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. S’il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu’il est nécessaire. Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte.

L’article 1686 du même code précise toutefois que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si dans un partage fait de gré à gré de biens communs il s’en trouve quelques uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Ainsi que rappelé à l’article 1377 du code de procédure civile le tribunal ordonne dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce il ressort des actes de notoriété, ainsi que du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 8 mars 2018, que suite au décès de M. [Y] [G] puis de Mme [Z] [A] leurs héritiers soit Mme [T] [G], M. [B] [G], Mme [I] [G] épouse [S], M. [J] [G], Mme [H] [G] épouse [P], M. [E] [G] et Mme [V] [G] sont en indivision sur un ensemble immobilier situé [Adresse 12] [Localité 15], cadastré section BK n°[Cadastre 3] dépendant des successions des époux [G]/[A].

Les parties souhaitent sortir de l’indivision ce qui n’est pas contesté.

Il n’est pas fait état de la volonté d’un ou plusieurs héritiers de se voir attribuer ce bien en tout ou partie ni soutenu qu’il serait commodément partageable. Par ailleurs, depuis l’ouverture judiciaire des opérations successorales soit courant 2018, les tentatives de vente de gré à gré du bien ont échoué. La promesse de vente signée le 25 juillet 2019 par tous les coindivisaires avec la société [23], sous condition suspensive de l’obtention du permis de construire n’a pu être réitérée à ce jour malgré la prorogation de la date de signature de l’acte authentique. En effet, ainsi que précisé par les concluants, malgré l’annulation le 3 mars 2022 par le tribunal administratif de la décision municipale du rejet de la demande de permis de construire déposé par la société [23], le permis déposé a été de nouveau rejeté par arrêté municipal du 30 mai 2022. La société [23] a formé un recours contre cette décision devant le tribunal administratif de Bordeaux.

Les requérants exposent être sans nouvelle de la société [23] quant à l’issue de ce recours.

L’ancienneté du blocage des opérations successorales dans l’attente de la vente de l’immeuble et les difficultés à vendre de gré à gré le bien indivis vu notamment les obstacles administratifs à la délivrance d’un permis de construire, justifient en conséquence qu’il soit fait droit à la demande de licitation de l’immeuble aux enchères publiques, qui constitue le seul moyen en l’état de mettre fin à l’indivision et parfaire enfin le partage.

Il convient donc d’ordonner la vente dudit bien par adjudication à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Bordeaux selon les modalités précisées au dispositif, sur une mise à prix de 700.000 euros ainsi qu’évaluée par M. [N] [O] dans son rapport d’expertise judiciaire du 4 septembre 2018 après application d’une décote de 30 % sur la valeur vénale du bien telle qu’évaluée par le même expert.

Il sera en outre retenu la contenance dudit bien telle qu’évaluée par M. [O] soit 3192 m2 et non 3194 m2 telle que visée dans le dispositif des conclusions des requérants.

2-SUR LES DEMANDES ANNEXES

Les dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile comprenant le coût définitif de l’expertise judiciaire réalisée par M. [O] seront employés en frais privilégiés de partage.

La nature familiale du litige justifie par ailleurs en équité, de rejeter la demande d’indemnité formée par les requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE, préalablement aux opérations de partage ordonnées par jugement du tribunal alors de grande instance de Bordeaux du 8 mars 2018 , et pour y parvenir, la vente sur licitation aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, en un seul lot, de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 24] cadastré section BK n°[Cadastre 3] d’une contenance de 3192 m2 comprenant un terrain, une maison d’habitation et deux hangars, sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera déposé par Maître Dabia EY avocat au barreau deBordeaux, dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, sur la mise à prix de 700.000 euros,

DIT que les modalités de publicité s’effectueront à la diligence de l’avocat désigné dans les conditions prévues par les articles R 322-31à R 322-37 du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE les requérants à faire procéder à la visite du bien par le commissaire de justice de leur choix, afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour le commissaire de justice désigné d’avertir les occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que le commissaire de justice ainsi mandaté , se fera assister le cas échéant, lors de l’une de ses opérations d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

DIT que le prix d’adjudication sera consigné entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre, jusqu’à publication du jugement d’adjudication puis remis au notaire commis pour les besoins des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties au présent litige, notaire qui devra le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyés,

DEBOUTE Mme [T] [G], Mme [H] [P], M. [E] [G] et Mme [V] [G] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens de l’instance, en ce compris le coût définitif de l’expertise judiciaire réalisée par M. [O] seront employés en frais privilégiés de partage.

REJETTE toute demande contraire ou plus ample.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et MonsieurDavid PENICHON , Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT