TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/09367

N° Portalis 352J-W-B7G-CXNJP

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R170

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet CLAEYS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09367 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNJP

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [X] [K] est propriétaire, depuis le 5 septembre 2018, d’un studio disposant d’un jardin privatif situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], dont l’entrée se fait par le hall de l’immeuble.

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Courant octobre 2019, Madame [X] [K] a fait édifier un « sas de sécurité » au milieu du hall de l’immeuble en annexant les parties communes de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires a alors saisi le juge des référés de [Localité 1] d’une demande de démolition de la construction édifiée par Madame [K] sur les parties communes de l’immeuble, sans autorisation préalable, par acte d’huissier du 12 février 2020.

Selon ordonnance de référé rendue le 7 juillet 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné à Madame [K], à titre principal, de procéder à la destruction du mur édifié sur les parties communes sans autorisation, sous astreinte de 80 € par jour de retard.

Madame [X] [K] a interjeté appel de cette ordonnance et selon arrêt rendu le 24 février 2021, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance rendue le 7 juillet 2020.

Une assemblée générale ordinaire de copropriétaires s’est tenue le 28 juin 2022, au cours de laquelle a notamment été examinée une demande d’acquisition par Madame [K] de parties communes (sous-bassement situé immédiatement devant sa porte d’entrée d’une superficie de 1,95 m² afin d’y créer un sas de sécurité, au prix de 7.000 €), selon résolution n° 27, qui a été rejetée.

C’est dans ces conditions que, contestant la validité de plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022, Madame [X] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 20 juillet 2022, afin de solliciter à titre principal :

— l’annulation :

* de la résolution n°5 d’approbation des comptes du 01/01/2021 au 18/10/2021 faute de notification du comparatif de l’exercice précédent et de respect des normes comptables,

* de la résolution n° 6 d’approbation des comptes du 19/10/2021 au 31/12/2021 faute de notification du comparatif de l’exercice précédent,

* de la résolution n° 13 de fixation des budgets prévisionnels 2022 et 2023 compte tenu des « anomalies comptables »,

* de la résolution n° 21 autorisant une dépense hors budget de 30 000 € faute de notification des conditions essentielles de l’intervention et en l’absence de mise en concurrence,

* de la résolution n° 27 refusant la vente par le syndicat des copropriétaires « de la partie commune » à Mme [K],

— une injonction faite au syndicat de procéder à l’exécution de la résolution n° 27 sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les trois mois à compter du prononcé du jugement,

— la condamnation du syndicat à l’indemniser de son préjudice « moral et financier » à hauteur de la somme de 20.000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [X] [K] demande au tribunal de :

* concernant l’assemblée générale du 28 juin 2022 :

ANNULER la résolution n° 5 d’approbation des comptes du 01/01/2021 au 18/10/2021 faute de notification du comparatif de l’exercice précédent et de respect des normes comptables,

ANNULER la résolution n° 6 d’approbation des comptes du 19/10/2021 au 31/12/2021 faute de notification du comparatif de l’exercice précédent,

ANNULER la résolution n° 13 de fixation des budgets prévisionnels 2022 et 2023 compte tenu des anomalies comptables,

ANNULER la résolution n° 21 autorisant une dépense hors budget de 30 000 € faute de notification des conditions essentielles de l’intervention et de mise en concurrence,

ANNULER la résolution n° 27 refusant la vente par le syndicat des copropriétaires de la partie commune à Mme [K],

ENJOINDRE au Syndicat de procéder à l’exécution de la résolution n°27 sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 3 mois à compter du prononcé de ce jugement,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à [X] [K] la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral et financier causé,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens et à 3 000 € d’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter Madame [K] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de la procédure abusive,

Condamner Madame [K] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande en annulation des résolutions n° 5, 6, 13, 21 et 27 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] :

1-1 Sur la résolution n° 5 (approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 18/10/2021) et la résolution n° 6 (approbation des comptes de l’exercice du 19/10/2021 au 31/12/2021) :

Madame [X] [K] fait valoir en substance, au visa des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, que le syndic a omis de transmettre un comparatif des comptes de l’exercice précédent, N – 1 (2020). Elle ajoute que l’approbation des comptes 2021 fait l’objet d’un compte d’attente, l’analyse des comptes par un expert-comptable indépendant faisant apparaître une grave anomalie, pour un montant de 16.055,99 €, alors que les règles comptables exigent qu’il soit apuré au moment de la présentation du bilan, comme l’explique l’expert-comptable dans sa note, et le montant de ce « trou » représentant plus d’un tiers du budget annuel, alors qu’aucun travaux n’a été réalisé cette même année, nécessitant une dépense aussi onéreuse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] répond qu’un « état financier après répartition au 31/12/2021 » a bien été joint à la convocation, ainsi qu’il en résulte des annexes jointes à la convocation.

S’agissant spécifiquement du « comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé », il fait valoir que :

— la résolution est considérée comme valide si les copropriétaires ont été informés des pièces comptables de l’exercice antérieurement à l’assemblée générale (ex. Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 11 mai 2022, n° 18/27566), le copropriétaire devant pouvoir appréhender en pleine connaissance de cause les possibilités financières de la copropriété, quand bien même n’étaient pas joints à la convocation tous les documents prévus au 2° de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (Civ. 3ème, 16 mars 2023, n° 22-10.197),

— en l’espèce, les comptes de la colonne n-1 n’ont pas pu être annexés à l’assemblée générale de 2022 en raison du changement de syndic mais l’ensemble des pièces a bien été communiqué aux copropriétaires dans la mesure où les dépenses 2020 ont été approuvées et traitées par le précédent syndic, le cabinet FONCIA,

— le détail concernant l’exercice 2020 a été intégré dans la convocation de l’assemblée générale du 28 juin 2021 notifiée par le cabinet FONCIA et qui n’a pas fait l’objet de contestation,

— les comptes de l’exercice précédent « ont été nécessairement notifiés à Madame [K] » puisqu’elle est copropriétaire au sein de l’immeuble depuis 2018, de sorte qu’elle avait nécessairement connaissance des comptes et qu’elle est mal fondée en sa contestation.

***

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° 15/20708).

L’article 11 I 1° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires (annexe 1) et son compte de gestion général (annexe 2) lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

La validité de la résolution prise est expressément conditionnée à ce que le comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé, soit possible, pour l’assemblée ayant à statuer sur l’approbation des comptes (ex. : Cour d’appel d'[Localité 4], Chambre 1-5, 30 novembre 2023, n° 22/16056).

Or, en l’espèce, les annexes au décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 imposées pour la validité de la décision d’approbation des comptes par le 1° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, notifiées aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 mai 2022 (pièce n° 3 produite en demande, annexes) ne comportent aucun comparatif avec les comptes de l’exercice précédent approuvé n – 1.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir en défense que, s’agissant du défaut de communication du comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, qu’il ne conteste pas, il suffirait de se référer aux pièces communiquées dans le cadre des convocations adressées aux copropriétaires d’une précédente assemblée générale, les « comptes de l’exercice précédent » ayant « été nécessairement notifiés à Madame [K] » qui est « copropriétaire de l’immeuble depuis 2018 », une telle option n’est pas admise par les dispositions d’ordre public précitées, ces documents devant être notifiés avec la convocation (en ce sens : Cour d’appel de [Localité 5], 1ère chambre civile B, 4 juillet 2017, n° 16/01633).

En l’absence de communication, avec l’ordre du jour, aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l’exercice clos 2021, d’un comparatif de ces comptes avec ceux de l’exercice précédant approuvés, les décisions approuvant lesdits comptes ne peuvent qu’être annulées (ex. : Civ. 3ème, 12 décembre 2024, n° 22-20.295).

1-2 Sur la résolution n° 13 (budgets prévisionnels 2022 et 2023) :

Madame [X] [K] soutient, au visa de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et du décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 contiennent chacun une mention lacunaire d’ « honoraires divers » compte n° 622380 pour 5.000 € en tout (2.500 € par an) ne permettant pas aux copropriétaires de donner un consentement éclairé à cette fixation de budget.

Elle ajoute que :

— à ces montants lacunaires s’ajoute un trou de 16.055,99 € soit un montant total de 21.055,99 € non expliqué par le syndic qui, bien que mis en demeure, n’a donné aucune explication,

— le « comparatif du dernier budget prévisionnel voté » prévu à peine de validité n’était pas non plus joint.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] répond que l’expert comptable missionné par Madame [K] n’exprime aucune anomalie mais ne fait que formuler des questions sur deux écritures comptables :

* somme indiquée sur le compte d’attente en 2021 de 16.055,99 €, ce compte étant principalement composé de factures émises par l’avocat de la copropriété dans divers contentieux l’opposant à Madame [K] et ne présentant donc aucune anomalie, le passage en compte d’attente s’expliquant par le fait que la copropriété a contesté ces factures et qu’un contentieux devant l’ordre des avocats était pendant à la date de la convocation (étant relevé qu’en tout état de cause, l’affectation en compte d’attente avec laquelle Madame [K] n’est pas d’accord ne peut justifier l’annulation d’une résolution : Cour d’appel de [Localité 6], 5ème chambre civile, 18 janvier 2022, n° 19/03234),

* deux notes d’honoraires divers d’un montant de 2.500 €, ne traduisant aucune anomalie comptable, s’agissant d’une provision pour honoraires divers à venir dans un budget prévisionnel (Cour d’appel d'[Localité 4], 4ème chambre A, 22 novembre 2018, n° 17/08064), d’autant plus que, compte tenu des procédures initiées par Madame [K], la nécessité de recours à divers prestataires (architectes…) peut légitimement être envisagée par le syndic.

***

Aux termes de l’article 11 I 2° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision […] :

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09367 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNJP

2° Le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ».

En l’espèce, force est de constater que n’a pas été annexé à la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2022 (pièce n° 3 produite en demande, annexes) le comparatif du dernier budget prévisionnel qui aurait été voté (étant relevé à cet égard que l’assemblée générale ordinaire précédente ayant approuvé ledit budget prévisionnel n’est pas produite), soit le budget prévisionnel pour l’exercice 2021.

Les annexes n° 2 et 3 font référence, « pour le vote du budget prévisionnel », à un « budget prévisionnel en cours » prétendument « voté N + 1 » (2022) et à un budget prévisionnel « à voter N + 2 » (2023), dont les montants sont strictement identiques, sans précisions quant aux exercices concernés et alors que :

— l’exercice clos réalisé et à approuver était celui de l’exercice 2021,

— l’objet de la résolution critiquée n° 13 est de fixer les « budgets prévisionnels » des exercices « 2022 et 2023 » (et non pas le seul budget prévisionnel 2023, tandis que la preuve n’est pas rapportée que le budget prévisionnel 2022 aurait fait l’objet, avant l’assemblée générale querellée du 28 juin 2022, d’un quelconque vote).

Le non-respect des dispositions d’ordre public précitées de l’article 11 I 2° est ainsi caractérisé et il y a lieu de considérer que, sauf à priver de toute portée pratique lesdites dispositions, qui ont pour but de permettre aux copropriétaires de comparer l’évolution des budgets prévisionnels d’un exercice à l’autre, la seule communication d’un projet de budget prévisionnel pour l’exercice à venir est insuffisante à assurer l’information complète et préalable des copropriétaires (ex. en ce sens, Cour d’appel de [Localité 7], 1ère chambre, 27 avril 2016, n° 16/01690).

La résolution n° 13 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 devra donc être annulée.

1-3 Sur la résolution n° 21 (budget de 30.000 € pour honoraires d’avocats) :

Madame [X] [K] fait valoir, au visa des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, que les dépenses hors budget prévisionnel sont limitées aux dépenses pour travaux dont la liste est fixée par l’article 44 du décret du 17 mars 1967.

Elle ajoute, en application de l’article 11 I alinéa 3 dudit décret (conditions essentielles du contrat proposé) et de l’article 10 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certains professions judiciaires et juridiques (conclusion par écrit de l’avocat d’une convention d’honoraires avec son client), que :

— les frais d’avocats dont les factures étaient jointes avaient déjà été réglés au titre de l’exercice clos 2021 au poste « 623020 HONORAIRES AVOCATS » pour 9.000 €,

— le syndic ne communique aucun projet de facture ou estimation de facture sur cette prétendue dépense de 30.000 €,

— de surcroît, il apparaît que le montant des honoraires serait actuellement contesté devant le bâtonnier sans que le syndic ait notifié les raisons de cette contestation ni son étendue,

— le syndic ne communique pas plus la convention d’honoraires, les modalités d’intervention de l’avocat ou même son objet,

— si le syndic estime que les honoraires de l’avocat de la copropriété sont indus, on comprend mal pourquoi il continuerait à travailler avec son concours,

— cette dépense hors budget est d’autant plus incompréhensible pour « le copropriétaire moyen » que le budget prévisionnel prévoit déjà 3.800 € d’honoraires d’avocat en 2022,

— il ne fait pas de doute que le syndic n’a pas adressé les éléments suffisants exigés par la loi pour permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé sur une dépense représentant 3/4 du budget prévisionnel (40.000 €).

Elle précise enfin, au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qu’un seuil de mise en concurrence obligatoire de 1.000 € TTC a été fixé lors de l’assemblée générale du 12 avril 2018 et que le vote de la dépense hors budget de 30.000 € dépasse largement ce plafond, de sorte qu’une mise en concurrence aurait dû intervenir, qui aurait sans doute permis d’obtenir des propositions d’honoraires de confrères moins onéreux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] répond que, comme l’indiquait l’ancien syndic à Madame [K] dans son mail du 2 juin 2022, les factures en attente de Maître [Z] étaient bien de 20.550 €, d’où l’enveloppe de 30.000 € soumise au vote, le montant appelé apparaissant donc parfaitement justifié, outre que les factures d’avocat ont été jointes en annexe à la convocation et que Madame [K] est à l’origine de toutes les procédures ayant donné lieu à l’établissement de ces factures.

Sur l’absence de mise en concurrence, il précise que le recours à un avocat ressort de la gestion courante du syndic qui ne doit requérir aucune approbation de l’assemblée générale et il ajoute que :

— subordonner l’intervention de l’avocat à la validation de sa convention d’honoraires par le syndicat reviendrait à paralyser ce principe, de sorte que ladite convention ne doit pas être jointe à la convocation, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 « ne prévoyant qu’une mise à disposition des copropriétaires de ces documents avant la tenue de celle-ci » (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], Chambre civile, 23 novembre 2021, n° 20/01725),

— cette validation était d’autant moins nécessaire que les procédures ayant donné lieu aux notes d’honoraires litigieuses sont soit des procédures où le syndicat des copropriétaires est défendeur (annulation d’assemblée générale par Madame [K]), soit des procédures de référé ne nécessitant pas d’habilitation en justice du syndicat des copropriétaires,

— la seule obligation qui incombe au syndic est d’informer la copropriété sur les procédures en cours, ce qui a été respecté en l’espèce, ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de l’assemblée générale,

— enfin, ces factures sont dues et ne sauraient être remises en cause par la copropriété, qu’une convention d’honoraires ait été établie ou pas,

— en définitive, les motifs allégués ont trait à la gestion du syndic et ne portent aucunement sur la validité de la résolution.

***

Aux termes de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision […] :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée générale est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché […]

Les honoraires d’avocat ne peuvent être assimilés à des études techniques, telles que les diagnostics et consultations », au sens de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, lesquelles ne doivent pas être inclus dans le budget prévisionnel (ex. : Cour d’appel de [Localité 9], première chambre civile, 5 mai 2015, n° 12/03774).

En application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

En l’espèce, l’objet de la résolution querellée n° 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 n’est pas d’approuver une convention d’honoraires d’avocat mais de voter un appel de fonds exceptionnel, destiné à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat conformément aux dispositions de l’article 35 7° du décret du 17 mars 1967, afin de couvrir des frais d’avocat déjà engagés (ou devant être engagés prochainement) dans le cadre de différentes procédures en cours, selon factures « jointes et à venir ».

La validité de ladite décision n’était donc pas subordonnée à la communication préalable des « conditions essentielles » d’un contrat ni à une quelconque obligation de mise en concurrence préalable, étant relevé en outre que :

— aux termes de la résolution n° 21, l’assemblée générale a expressément demandé au syndic de régler les factures de Maître [Z] « uniquement une fois qu’il aura reçu le montant fixé par le Bâtonnier »,

— étaient annexées à la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2022 trois factures de Maître du [Adresse 5] pour un montant total de 13.350,00 € TTC, parfaitement explicites quant à l’objet des affaires concernées, aux parties impliquées dans ces affaires et aux diligences accomplies, de sorte que les copropriétaires ont été parfaitement éclairés en amont du vote de la résolution n° 21 sur laquelle ils ont été mis en mesure de se prononcer en pleine connaissance de cause,

— selon courriel du 2 juin 2022 adressé à Madame [K] (pièce n° 18 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), le syndic de l’immeuble indiquait notamment que : « Pour les honoraires : les factures en attente de Me [Z] sont bien de 20.550 euros ; malheureusement il y en aura d’autres car les procédures continuent : d’où l’enveloppe de 30.000 euros soumise au vote ».

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09367 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNJP

Les factures d’avocat relèvent de surcroît des charges de copropriété et n’ont pas à être jointes à la convocation pour la validité d’une résolution portant sur le vote d’un budget destiné à couvrir des frais d’avocat (ex. : Cour d’appel de [Localité 8], Chambre civile – 1ère section, 23 novembre 2021, n° 20/01725).

Madame [K], qui déplore l’absence de communication préalable d’une convention d’honoraires ainsi que l’absence d’information notifiée aux copropriétaires sur les raisons de la contestation du montant des honoraires de Maître [Z] devant le Bâtonnier, ne fait état ni ne justifie d’aucune autre violation de dispositions du statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui résulterait de l’absence de ces documents et qui justifierait l’annulation de la résolution querellée n° 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022, alors que le règlement par le syndic des factures d’avocat a été subordonné par l’assemblée générale à une validation préalable de leur montant par le Bâtonnier.

Madame [K] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

1-4 Sur la résolution n° 27 (cession de partie commune) :

Madame [X] [K] agit sur le fondement de l’abus de droit en précisant que le « trou » en question de 1,95 m², situé en sous-bassement de deux marches descendantes est en angle mort et en aucun cas un lieu de passage pour un autre copropriétaire.

Elle estime que le refus de voter ladite résolution est partisan puisqu’il est une mesure de rétorsion de copropriétaires majoritaires qui n’ont pas supporté que Madame [K] intègre cette copropriété et qu’elle souhaite mettre fin à des agissements illicites perdurant depuis de nombreuses années.

Elle ajoute que :

— ce refus est également une violation du principe d’égalité puisque la copropriété a à plusieurs reprises procédé à des ventes de parties communes au profit de copropriétaires pour des locaux utiles à la copropriété et à des prix dérisoires comparés à celui proposé par Madame [K],

— les critiques de l’architecte mandaté et imposé par la copropriété à la demande de Madame [U], présidente du conseil syndical à l’époque, ne sont pas pertinentes alors que :

* le hall ne perd pas de surface car la surface visée est un palier en soubassement de deux marches descendantes, qui n’est pas un lieu de passage,

* la sas s’arrête à la lisière de la marche en forme arrondie pour épouser le sens du chemin, qui n’est pas rétréci, le lieu du sas n’étant pas un lieu de passage,

* la porte s’ouvre vers l’intérieur, empêchant tout risque de chute,

* le projet proposé, particulièrement onéreux, respecte la courbe architecturale arrondie et supprime une « dent creuse »,

* le sas, qui n’est pas sur le trou, n’est pas situé au niveau de l’espace vert ; en aucun cas, il n’y a diminution de la luminosité car le palier est loin du jardin.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] répond que l’abus de droit n’est pas démontré, la copropriété ayant souverainement considéré en l’espèce que la création d’un sas serait inesthétique et source de nuisances pour la copropriété, outre que l’architecte de l’immeuble a rendu un rapport concluant au caractère dangereux et inesthétique de l’installation, le hall du bâtiment permettant de desservir plusieurs parties du « bâtiment rue » mais aussi d’accéder au « bâtiment jardin », tandis que la construction du « sas de sécurité » projeté aurait pour effet de restreindre le volume du hall, gênant la circulation entre les deux immeubles et diminuant de manière significative la luminosité du hall, lequel donne sur l’espace vert de la copropriété.

Il ajoute que :

— l’architecte de l’immeuble s’est prononcé sur l’incidence du sas construction sans autorisation par Madame [K], la porte nouvelle posée s’ouvrant « vers l’extérieur empiétant sur le passage », entraînant un certain « danger » pour les personnes circulant dans le hall, en précisant que « cette disposition est interdite »,

— il a confirmé le caractère inesthétique et dangereux de l’installation projetée par courriel du 28 novembre 2023,

— le moyen tiré de la « prétendue rupture d’égalité » est inopérant dans la mesure où les situations ne sont pas comparables (21 mars 2014, local poussettes au bénéfice de Madame [U], 2021, local poubelle au bénéfice de la SCI GRENELLE, ces ventes n’ayant entraîné aucun trouble pour la copropriété).

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En outre, il est constant que la rupture d’égalité entre copropriétaires peut être une cause de nullité d’une délibération s’il est établi que, de manière injustifiée, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2013, n° 12-25.269 ; 23 septembre 2014, n° 13-18.130, second moyen ; 16 juin 2009, n° 08-16.069).

En revanche, la circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat saisi d’une demande d’un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques.

En l’espèce, Madame [X] [K] ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle le vote de la résolution n° 27 serait constitutif d’un abus de majorité, alors qu’il ressort des pièces produites qu’un architecte mandaté par le syndic pour se rendre sur place afin d’expertiser « la construction faite dans le hall par madame [K] », sur les parties communes et sans autorisation préalable de l’assemblée générale (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), a constaté que :

— le hall a perdu son volume et s’est transformé un peu en « couloir » car il n’y a plus d’espace central large,

— le passage vers la cour est rétréci,

— la porte nouvellement posée s’ouvre vers l’extérieur empiétant sur le passage, entraînant un certain « danger » pour les personnes circulant dans le hall, cette disposition étant « interdite ».

Madame [X] [K] ne produit aucun élément technique de nature à contredire ces constatations émanant d’un professionnel de la construction, justifiant que la cession envisagée de parties communes est de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Au surplus, il est acquis que Madame [X] [K] a fait édifier le « sas de sécurité » dans le hall de l’immeuble, parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, tandis qu’il est constant que le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori des travaux exécutés par un copropriétaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, alors que celle-ci était requise, ne peut constituer un abus de majorité (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 mai 2021, n° 19/15225).

Sur le moyen tiré de la rupture d’égalité entre copropriétaires, Madame [X] [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son allégation selon laquelle des copropriétaires placés dans une situation comparable à la sienne auraient bénéficié de cessions de parties communes en violation du principe d’égalité entre copropriétaires, alors même que :

— s’agissant de Madame [C] [F] née [S], le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2013 ayant cédé un local « poussettes » situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue à cette copropriétaire n’est pas produit, de sorte que la localisation exacte, la surface et la valeur de ce local ne sont pas connues, le syndicat des copropriétaires indiquant en défense que cette pièce « était aveugle et ne disposant pas d’arrivée d’eau » et qu’elle « servait antérieurement de local pour les poussettes d’enfants », outre que cette vente n’aurait « engendré aucun trouble pour la copropriété »,

— s’agissant de la S.C.I. GRENELLE, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2021 ayant cédé, selon résolution n° 23, un local poubelle à ce copropriétaire n’est pas produit, de sorte que la localisation exacte, la surface et la valeur de ce local ne sont pas connues, le syndicat des copropriétaires indiquant en défense que ce local « était situé en sous-sol » et que « sa vente n’a entraîné aucun trouble pour la copropriété ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [X] [K] devra être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 28 juin 2022.

II – Sur la demande de « substitution du juge à l’assemblée générale » formée par Madame [X] [K] en enjoignant au syndicat de procéder sous astreinte à l’exécution de la résolution n° 27 ainsi qu’aux formalité d’exécution, de signature et de publication de ladite résolution « comme si elle avait été adoptée » :

Madame [X] [K] soutient que le juge, saisi d’une action en contestation de résolution, a le pouvoir d’ordonner « les mesures propres à permettre » au copropriétaire « l’exercice de ses droits » (Civ. 3ème, 4 juillet 1990, n° 88-16.282) de sorte que, dans l’hypothèse d’un abus de majorité, il peut substituer sa propre décision à celle de la majorité, lorsque celle-ci s’est exprimée de manière illicite et de surcroît préjudiciable à certains copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème répond que le tribunal ne saurait enjoindre au syndicat des copropriétaires d’autoriser la résolution n° 27 alors que l’annulation d’une décision de refus ne vaut pas autorisation (Civ. 3ème, 19 septembre 2012, n° 11-21.631 ; Cour d’appel de [Localité 1], 12 octobre 2016, n° 14/24545 : Pôle 4 – Chambre 2, 26 avril 2017, n° 15/04355) de sorte qu’en cas d’annulation, Madame [K] devra soumettre de nouveau son projet à l’assemblée générale.

Il ajoute que Madame [K] ne vise pas l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est pas davantage autorisée à solliciter une quelconque autorisation judiciaire, supposant un refus définitif de l’assemblée générale, outre que ne peuvent être autorisés judiciairement des travaux entraînant une aliénation même minime de parties communes relevant de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’appel de [Localité 1], 7 mars 2002, n° 2001/14637), ce qui est le cas en l’espèce.

***

Le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 24 mars 2009, n° 08-12.850) ni apprécier les résolutions contestées en opportunité (ex. : Cour d’appel d'[Localité 4], 4ème chambre A, 9 avril 2015, n° 13/02866).

Le juge n’a pas à s’immiscer dans la gestion de la copropriété et seule l’assemblée générale est à même d’apprécier l’opportunité des résolutions qu’elle adopte (ex. : Cour d’appel d'[Localité 4], 4ème chambre A, 11 octobre 2018, n° RG 17/06392).

Ainsi, il n’appartient pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement d’apprécier la régularité des décisions au regard du statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09367 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNJP

En l’espèce, outre qu’il n’est pas démontré que la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 28 juin 2022, ayant refusé de céder à Madame [X] [K] une portion de partie commune, procéderait d’un abus de majorité, la demanderesse n’est pas fondée à solliciter du tribunal qu’il enjoigne sous astreinte au syndicat des copropriétaires de procéder à l’exécution de ladite résolution, les copropriétaires étant souverains et le juge pouvant seulement annuler une décision de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 mai 2010, n° 09/08056), sans pouvoir se substituer à elle en adoptant aux lieux et place de celle-ci une résolution (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 14 mars 2018, n° 16/23963).

Madame [X] [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir « enjoindre au syndicat de procéder à l’exécution de la résolution n° 27 sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 3 mois à compter du prononcé » du jugement.

III – Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [X] [K] sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle au titre du préjudice « généré par la résolution abusive adoptée » (article 1240 du code civil) :

Madame [X] [K] fait valoir que, par son refus abusif, le syndicat des copropriétaires lui a causé un préjudice financier évalué à 15.000 € et un préjudice moral à hauteur de 5.000 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 7ème répond que Madame [K] succombant, le tribunal ne pourra faire droit à sa demande indemnitaire, outre que le préjudice allégué n’est pas démontré.

***

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il n’est rapporté la preuve ni d’un refus « abusif » de l’assemblée générale des copropriétaires ni des préjudices financier et moral en découlant dont se plaint Madame [X] [K], lesquelles ne sont justifiés, dans leur principe comme dans leur quantum (20.000 €…), par aucun élément de preuve.

Madame [X] [K] sera donc intégralement déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] à lui payer la somme de 20.000 € au titre « du préjudice moral et financier causé ».

IV – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] fait état de la mauvaise foi de Madame [K] et de son intention de forcer le syndicat des copropriétaires à engager des frais de procédure, avec la volonté de nuire à ce dernier, la copropriété devant assumer des frais d’avocat représentant 50 % du budget annuel du fait des agissements de Madame [K].

Il sollicite à ce titre la condamnation de Madame [K] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Madame [X] [K] répond que c’est elle qui a permis de faire revenir une gestion régulière de la copropriété en permettant la prise de diverses mesures en dépit de son inertie et de « féroces contestations ».

***

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, il est constant que celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], qui succombe, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par Madame [X] [K], qui triomphe partiellement, en introduisant la présente instance, qui aurait été de nature à faire dégénérer leur action en abus de droit, alors même que la multiplication d’instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722, second moyen) ne suffit pas en elle-même à caractériser un abus de droit.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] ne précise même pas la nature du préjudice dont il se plaint, lequel n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] devra être intégralement débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de Madame [X] [K] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Partie perdante, il sera par ailleurs condamné à payer à Madame [X] [K] la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [K] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 5, 6 et 13 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] en date du 28 juin 2022,

Déboute Madame [X] [K] de sa demande d’annulation des résolutions n° 21 et 27 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] en date du 28 juin 2022,

Déboute Madame [X] [K] de sa demande tendant à voir « enjoindre au syndicat de procéder à l’exécution de la résolution n° 27 sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 3 mois à compter du prononcé » du présent jugement,

Déboute Madame [X] [K] de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] à lui payer la somme de 20.000 € au titre « du préjudice moral et financier causé »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Madame [X] [K] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à Madame [X] [K] la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [X] [K] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1], le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,