TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Brice COMBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Mars 2026

à M^e Andréa SAGNA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05463 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MV4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU, [Adresse 1]-31, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 917 821 050, dont le siège social est sis, [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice, la SAS Cabinet DEVICTOR

représentée par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [M], [V]

né le 30 Octobre 1985 à, [Localité 2] (MAROC), demeurant, [Adresse 3]

non comparant

Monsieur, [Y], [T]

né le 01 Juillet 1988 à, [Localité 3] (MAROC), demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé avec prise d’effet le 3 septembre 2020, l’indivision, [P] représentée par le cabinet DEVICTOR, a consenti à Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [Y], [T], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 670,07 euros, outre 37 euros de provision sur charges ;

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2021, un avenant au contrat de bail a été signé entre le cabinet DEVICTOR, pour le compte de l’indivision, [P], et Monsieur, [M], [V] aux termes duquel celui-ci est devenu colocataire du logement en remplacement de Monsieur, [U], [H].

Le 10 novembre 2022 la SCI du 119-31 est devenue propriétaire de l’appartement situé, [Adresse 5].

Alléguant des impayés de loyers et charges, par acte signifié le 30 juillet 2024 par commissaire de justice auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI du, [Adresse 1]-31 a fait assigner Monsieur, [Y], [T] et Monsieur, [M], [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé aux fins de voir, vu le contrat de bail du 3 septembre 2020, vu la loi du 6 juillet 1989, vu les articles 750 et suivants du code de procédure civile, vu les articles L 213-4-4 du code de l’organisation judicaire, vu les pièces produites au débat :

Constater la résiliation du bail dont sont titulaires, [Y], [T] et, [M], [V] portant sur l’appartement sis au, [Adresse 6]

Ordonner l’expulsion de Messieurs, [Y], [T] et Monsieur, [M], [V], ainsi que tous occupants de leurs chefs, par tous moyen de droit au besoin avec le concours de la force publique, de l’appartement qu’ils occupent sis au, [Adresse 6]

Condamner provisionnellement et solidairement Messieurs, [Y], [T] et, [M], [V] au paiement de la somme de 9187,25 euros, en principal, compte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation

Condamner provisionnellement et solidairement Messieurs, [Y], [T] et, [M], [V] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du 6 novembre 2023

Condamner provisionnellement et solidairement Messieurs, [Y], [T] et, [M], [V] à payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2023

Au soutien de ses demandes, la requérante soutenait que plusieurs échéances de loyers étaient demeurées impayés malgré la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience de référé du 3 octobre 2024 ;

A cette audience, la SCI du, [Adresse 1]-31 et Monsieur, [Y], [T] ont été représentés

par leur avocat respectif ;

La SCI du 119-31 a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme 10336,93 euros au 2 octobre 2024 hors frais de procédure ;

Suivant conclusions responsives Monsieur, [Y], [T] représenté par son conseil a demandé au juge des référés de :

Rejeter toutes prétentions contraires

Se déclarer incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses

— Débouter la SCI du, [Adresse 1]-31 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la SCI du, [Adresse 1]-31 à verser à Monsieur, [Y], [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens de l’instance

Le défendeur a fait valoir qu’il avait toujours réglé sa quote-part de loyer et a soutenu qu’il n’était pas solidaire de la dette de Monsieur, [M], [V], qu’il n’avait pas acquiescé au changement de locataire et a contesté la dette locative.

Cité par acte remis à étude Monsieur, [M], [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 ;

Suivant ordonnance de référé du 12 décembre 2024, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et à la demande de Monsieur, [Y], [T] a renvoyé l’affaire à l’audience de fond du 12 juin 2025 ;

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à celle du 8 janvier 2026 date à laquelle elle a été retenue ;

Dans ses dernières écritures soutenues à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la SCI du 119-31 demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater le congé de Monsieur, [M], [V] à compter du mois de janvier 2023

Prononcer la résiliation du bail dont est titulaire Monsieur, [Y], [T] portant sur l’appartement sis, [Adresse 7]

Prononcer l’expulsion de Monsieur, [Y], [T] ainsi que tous occupants de son chef, par tout moyen de droit et au besoin avec le concours de la force publique, de l’appartement qu’il occupe sis, [Adresse 8]

Condamner Monsieur, [Y], [T] au paiement de la somme de 12.739,48 euros, au principal, compte arrêté au 9 avril 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation en justice

Condamner Monsieur, [Y], [T] à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du 1er mai 2025

Débouter Monsieur, [Y], [T] de l’ensemble de ses demandes

Condamner Monsieur, [Y], [T] à payer la somme de 2400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2023

Aux termes de ses conclusions en réponse soutenues à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Monsieur, [Y], [T] demande au juge des contentieux de la protection de :

Rejeter toutes prétentions contraires

Débouter la SCI du 119-31 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner la SCI du 119-31 à verser à Monsieur, [Y], [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux dépens de l’instance

Avisé des renvois, Monsieur, [M], [V] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge vérifie si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 1er août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale 3 octobre 2024 ;

La SCI du 119-31 justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 30 juillet 2024 ;

De surcroît, la SCI du 119-31 justifie de son existence par l’extrait Kbis produit aux débats, et par l’attestation établi le 10 novembre 2022 par Maître, [F], [E] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

Dès lors, la SCI du 119-31 est recevable en ses demandes.

Sur la demande de constatation du congé délivré par Monsieur, [M], [V]

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé au bailleur en respectant le formalisme imposé par la loi.

Le bailleur sollicite que soit constaté le congé de Monsieur, [M], [V] à compter de janvier 2023 ;

Monsieur, [Y], [T] conteste la validité du congé donné par Monsieur, [M], [V] ;

La SCI du 119-31 produit au soutien de sa demande un avenant du 21 septembre 2021 conclu entre le colocataire sortant M., [U], [H], le nouveau colocataire M., [M], [V] et le bailleur ainsi qu’un courriel daté du 23 octobre 2023 émanant de M., [M], [V] par lequel celui-ci rappelle qu’il a envoyé un courrier à l’agence qu’il a quitté le logement depuis janvier 2023 et quitté définitivement la France ;

Force est de constater que le courriel du 23 octobre 2023 ne vaut pas congé et il ressort d’un courriel du 17 juillet 2023 adressé par le Cabinet DEVICTOR qu’aucun congé officiel n’a été reçu et que le 11 août 2023, le conseil de Monsieur, [T] a mis en demeure Monsieur, [M], [V] de régulariser la résiliation du bail en adressant un congé au gestionnaire du bailleur par courrier recommandé ;

Aucun congé régulier qui aurait été donné par Monsieur, [M], [V] n’est produit aux débats ;

Monsieur, [M], [V] a donc quitté les lieux sans qu’un congé n’ait été donné par ce dernier dans les formes requises ;

Il s’ensuit que Monsieur, [M], [V] est toujours partie au bail portant sur le logement sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail . Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

Conformément de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire ;

La SCI requérante sollicite à titre principal la condamnation solidaire de Monsieur, [T] au paiement de l’intégralité des loyers et charges impayés soit la somme de 17462,23 euros arrêtée au 1er janvier 2026;

Le bailleur produit le bail à usage d’habitation signé le 3 septembre 2020 par les colocataires Monsieur, [U], [H] et Monsieur, [Y], [T] ainsi qu’un avenant au bail en date du 21 septembre 2021 signé par le Cabinet DEVICTOR pour le compte du bailleur et Monsieur, [M], [V] nouveau colocataire stipulant que ce dernier se substituait à Monsieur, [U], [H] ;

Monsieur, [T] fait valoir n’étant pas partie à cet avenant, cet acte comprenant une clause de solidarité avec Monsieur, [V], ne lui est pas opposable ;

Il est constant que cet avenant n’a pas été signé par Monsieur, [Y], [T].

Or, en application de l’article 1199 du code civil, le contrat ne créé d’obligations qu’entre les parties.

L’avenant du 21 septembre 2021 qui prévoit notamment que « Le Locataire actuel qui ne fait pas partie des locataires partants deviendra cotitulaire du bail avec le nouveau locataire et seront obligés conjointement et solidairement ainsi que leurs cautions solidaires » n’est donc pas opposable à Monsieur, [T] .

Et si le contrat de bail initial s’est poursuivi et si ce contrat prévoit en page 3 une clause de solidarité aux termes de laquelle «les locataires, en cas de pluralité de locataires sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail ; le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations locatives et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires ; cette solidarité se poursuivra en cas de renouvellement du bail ou de tacite reconduction. » , force est de constater que le contrat de bail initial ne prévoit pas qu’en cas de départ d’un colocataire le montant de la totalité du loyer restera à la charge du colocataire restant jusqu’à ce qu’il ait trouvé un nouveau colocataire remplaçant ;

Il en résulte que Monsieur, [Y], [T] et Monsieur, [M], [V] seront considérés comme des locataires conjoints et non solidaires ;

Dès lors la SCI du 119-31 sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur, [Y], [T] au paiement de la somme de17462,23 euros arrêtée au 2 janvier 2026 ;

La SCI du 119-31 sollicite dans le cas où Monsieur, [T] ne serait redevable que de 50% du loyer et des charges, sa condamnation au paiement de la somme de 3012,63 euros au 2 janvier 2026 ;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative a débuté en janvier 2023 date à compter de laquelle Monsieur, [Y], [T] a réglé uniquement la moitié du loyer et des charges et parfois partiellement et n’a pas réglé les soldes de régularisations des charges;

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 9,07 euros et de 292,84 euros correspondant à des frais de rejet de prélèvement et des frais de procédure ;

Le total des loyers et charges dus sur la période à compter du mois de janvier 2023 jusqu’au 2 janvier 2026 s’élève à 28597,30 euros déduction faite des frais;

Monsieur, [Y], [T] est donc redevable de la moitié de cette somme soit de la somme de 14298,65 euros ;

Le décompte établit en outre que Monsieur, [Y], [T] a réglé au total sur la période à compter du mois de janvier 2023 jusqu’au 2 janvier 2026, la somme de 11436,98 euros ;

Il s’ensuit que contrairement aux affirmations de Monsieur, [Y], [T], la créance de la SCI du 119-31 est certaine, liquide et exigible à hauteur de 2861,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 janvier 2026 et Monsieur, [Y], [T] sera condamné à payer cette somme à la SCI du 119-31 ;

Sur la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

La SCI du 119-31 sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

En l’espèce il ressort des développements susvisés que Monsieur, [Y], [T] est redevable de la somme de 2861,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 janvier 2026 ;

Or ces manquements répétés à l’obligation essentielle du locataire de payer les loyers et les charges sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur.

Par conséquent, la résiliation du bail sera prononcée pour défaut de paiement des loyers et des charges;

Sur la résiliation judiciaire du bail pour absence de jouissance paisible

La SCI du 119-31 sollicite la résiliation judiciaire du bail pour absence de jouissance paisible des lieux ;

Aux termes de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

La SCI du 119-31 soutient qu’elle aurait été alertée de nuisances sonores (pas de danses, cris, allées et venues).

Il est produit au débat un courrier recommandé dont l’accusé de réception porte la mention « avisé non réclamé » adressé à Messieurs, [M], [V] et, [Y], [T] en date du 31 janvier 2022 et un courrier de plainte de locataires voisins en date du 16 janvier 2025 adressé au gestionnaire locatif du bailleur.

Au regard de l’ancienneté du courrier recommandé et du caractère non précis et circonstancié du courrier des voisins des locataires, daté du 16 janvier 2025 qui n’est corroboré par aucun autre élément objectif, le bailleur ne fait pas la démonstration de nuisances suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Par voie de conséquence, la demande de résiliation du bail pour faute liée aux nuisances sera rejetée.

Sur l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

La résiliation du bail liant la SCI du 119-31 et Monsieur, [Y], [T] étant prononcée, l’expulsion de Monsieur, [Y], [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De surcroît, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur, [Y], [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de sa quote-part du dernier loyer et des charges, soit 401,37 euros au total, et sera condamné à payer ladite indemnité à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [Y], [T] qui succombe supportera la charge des dépens et sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur, [Y], [T] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance en l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la SCI du 119-31 recevable en ses demandes ;

DIT ET JUGE que Monsieur, [M], [V] n’a pas régulièrement donné congé à la SCI du 119-31 ;

DIT ET JUGE que l’avenant du 21 septembre 2021 contenant une clause de solidarité avec Monsieur, [M], [V] n’est pas opposable à Monsieur, [Y], [T] ;

DEBOUTE la SCI du, [Adresse 1]-31 de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur, [Y], [T] au paiement de la somme de 17462,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] à payer à la SCI du 119-31 la somme de 2861,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à usage d’habitation ayant pris effet le 3 septembre 2020 pour manquement grave à l’obligation de paiement des loyers et des charges, au jour du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI du 119-31 de sa demande tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail pour défaut de jouissance paisible du locataire ;

ORDONNE à Monsieur, [Y], [T] de libérer les lieux sis, [Adresse 9] et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [Y], [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI du 119-31 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef des lieux sis, [Adresse 9], y compris si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] à payer à la SCI du 119-31 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de sa quote-part du dernier loyer et des charges, soit 401,37 euros au total, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur, [Y], [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [T] à payer à la SCI du 119-31 la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit :

REJETTE toute autre demande différente , plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE