Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 1er octobre 2025, n° 25/00225

TJ Poitiers 1 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que la S.A.R.L. CTPF-LA SALLE n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. CTPF-LA SALLE, considérant qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis la résiliation du bail.
Accepté
Impôts et charges impayés
La cour a constaté que la S.A.R.L. CTPF-LA SALLE doit régler les loyers et charges impayés, en se basant sur les documents fournis par la SCI LT.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'usage des locaux
La cour a jugé que la S.A.R.L. CTPF-LA SALLE doit verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale des locaux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a estimé qu'il était inéquitable de laisser la SCI LT supporter les frais, ordonnant ainsi le versement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 1er oct. 2025, n° 25/00225
Numéro(s) :	25/00225
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François CARRE
Parties :	SCI LT c/ S.A.R.L. CTPF-LA SALLE

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00225 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GW76

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 01 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e CARRE

Copie exécutoire à :

— M^e CARRE

SCI LT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e François CARRE, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Charlotte JOLY avocate au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CTPF-LA SALLE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non constituée

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 10 Septembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 22 janvier 2014, la SCI JUNIOR CHATELLERAULT a donné à bail commercial à la SARL MAIA un local situé au [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2014.

La SCI JUNIOR [Adresse 5] a cédé à la SCI LT les locaux objet du bail le 6 mars 2017.

Selon acte de cession de fonds de commerce du 29 mai 2020, la SARL MAIA a cédé son fonds de commerce à la SARL CTPF-LA SALLE dont son droit au bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SCI LT a fait délivrer à la SARL CTPF-LA SALLE un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant la taxe foncière 2024 et les appels de charges des troisième et quatrième trimestres pour un montant total de 6 929,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la SCI LT a assigné la SARL CTPF-LA SALLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Elle sollicite que soit constatée l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail du 22 janvier 2014 et donc la résiliation du bail à la date du 11 janvier 2025. Elle sollicite en outre que soit prononcée l’expulsion de la SARL CTPF-LA SALLE des lieux qu’elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de 300 euros par jours de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux. De plus, elle sollicite la condamnation de la SARL CTPF-LA SALLE à lui verser, à titre de provision, la somme de 6 855,59 euros par mois correspondant à l’indemnité d’occupation, à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et déduction faite des règlements déjà effectués, à savoir au 12 juin 2025 :

—  17 janvier 2025 : 3 000 euros

—  24 février 2025 : 6 206,19 euros

—  11 mars 2025 : 6 206,19 euros

—  14 avril 2025 : 6 206,19 euros

—  13 mai 2025 : 6 206,19 euros

Elle sollicite également la condamnation de la SARL CTPF-LA SALLE à régler la somme provisionnelle de 6 019,27 euros correspondant aux loyers et charges restant impayés jusqu’au 11 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal courant à compter du 11 décembre 2024. Enfin, elle sollicite la condamnation de la SARL CTPF-LA SALLE à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LT fait valoir les articles L 145-41 du Code de commerce et 835 du Code de procédure civile. Elle soutient qu’elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer le 11 décembre 2024 visant la clause résolutoire du bail, et qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois. Elle expose que la dette locative ressort à la somme de 6 019,27 euros, et que selon l’article 13 du contrat de bail, elle est parfaitement fondée à solliciter, durant le temps de l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision pour charges, soit une somme totale de 6 453,19 euros au 12 juin 2025, déduction faite des 27 824,76 euros déjà versés.

La SARL CTPF-LA SALLE n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La SARL CTPF-LA SALLE n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée par acte signifiée à étude le 23 juin 2025. La décision étant susceptible d’appel elle sera réputée contradictoire selon l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

«Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 6 929,30 euros en principal, correspondant à la somme des charges impayées, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 22 janvier 2014 a été signifié au locataire le 11 décembre 2024.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 11 janvier 2025.

La SARL CTPF-LA SALLE est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 6 019,27 euros est réclamée comme constituant les loyers et charges impayés au 11 janvier 2025, après déduction d’un versement de 1 200 euros le 14 janvier 2025 et de 2 000 euros le 25 février 2025. La SCI LT verse aux débats un échéancier détaillé des sommes dues (pièce n°8) conforme à cette demande. Toutefois, il doit être déduit de cette somme le cout du commandement de payer, soit 190,44 euros, qui constitue des dépens.

Dès lors, la SARL CTPF-LA SALLE sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 5 828,83 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 12 janvier 2025, la SARL CTPF-LA SALLE est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 6 588,59 euros par mois, correspondant au montant du loyer et charges. Ainsi, pour l’occupation du 12 janvier au 12 juin 2025, la somme de 34 277,95 euros est due au titre de l’indemnité d’occupation. Or il est précisé qu’entre le 17 janvier et le 13 mai 2025, 27 824,76 euros a été versé.

Au 12 juin 2025, la dette d’indemnité d’occupation est donc de 6 453,19 euros.

La SARL CTPF-LA SALLE devra régler la somme provisionnelle de 6 453,19 euros au titre d’indemnité d’occupation à la SCI LT outre la somme de 6 588,59 euros par mois à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SARL CTPF-LA SALLE succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

«Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI LT les frais exposés et non compris dans les dépens. La SARL CTPF-LA SALLE sera condamnée à verser la somme de 800 euros à la SCI LT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, réputée contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 11 janvier 2025.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SARL CTPF-LA SALLE des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Disons n’y avoir lieu à astreinte.

Condamnons la SARL CTPF-LA SALLE à payer à la SCI LT à titre provisionnel la somme de 5 828,83 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer.

Condamnons la SARL CTPF-LA SALLE à payer à la SCI LT à titre provisionnel la somme de 6 453,19 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 12 juin 2025.

Condamnons la SARL CTPF-LA SALLE à payer à la SCI LT à titre provisionnel la somme de 6 588,59 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Condamnons la SARL CTPF-LA SALLE à payer à la SCI LT la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SARL CTPF-LA SALLE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 1er octobre 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Marilyne LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président