5AA Minute N°

N° RG 24/00295 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLFQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [Y]

DEMANDEURS

Monsieur [H] [J]

né le 07 Juin 1965 à [Localité 9] – IRAN,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Madame [P] [J], conjoint, mandatée

Madame [P] [J] NEE [C]

née le 21 Avril 1964 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [F] [L]

né le 06 Avril 1979 à [Localité 5] (LIBAN),

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 16 MAI 2025, PUIS 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2021, [P] [J] et [H] [J] ont donné à bail à [F] [L] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable de 1 100 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, [P] [J] et [H] [J] ont fait signifier à [F] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 500 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 février 2024, [P] [J] et [H] [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date 29 avril 2024, [P] [J] et [H] [J] ont fait assigner [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— titre principal, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de [F] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [F] [L] au paiement des sommes suivantes :

* 8 068 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme mensuelle de 1 173 euros,

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 29 avril 2024.

Une note des services sociaux a été transmise le 20 novembre 2024.

À l’audience du 22 novembre 2024, [P] [J] et [H] [J] indiquent que le locataire a délivré son préavis de départ.

[F] [L] indique entendre faire valoir des éléments et arguments.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 février 2025.

A cette audience, [P] [J] explique que le locataire a quitté les lieux le 12 décembre 2024 ; elle actualise l’arriéré locatif à la somme de 17 782,20 euros, incluant l’indemnité d’occupation du dernier mois, au prorata de l’occupation du logement.

Elle conteste les désordres allégués par le locataire, dès lors qu’ils ont procédé au changement de la pompe à chaleur en mai 2022 ; et que les bailleurs ont offert au locataire deux mois de loyer après la procédure de conciliation mise en œuvre. Elle déplore qu’en dépit de ces diligences, le locataire a persisté à critiquer le logement sur le même fondement ; elle ajoute que deux interventions d’entreprises ont achoppé, en l’absence du locataire. Elle soutient qu’au total, une entreprise a finalement établi le 10 août que la pompe était mal réglée, sans que le locataire n’ait porté à la connaissance des bailleurs d’autres difficultés. Elle rappelle que le logement a été donné à bail sur la foi des avis d’imposition du locataire, qui possède un food truck.

[F] [L] confirme avoir quitté les lieux le 12 décembre 2024. Il conteste le montant de l’arriéré locatif.

Il explique ne rien devoir aux bailleurs, en raison des troubles de jouissance déplorés dans le logement. Il explique avoir pris à bail la maison dont la chaudière était défectueuse dès sa mise en route. Il ajoute que son remplacement par une pompe à chaleur n’a pas résolu les problèmes, ce nouvel équipement ne fonctionnant pas dès le mois de septembre 2022. Il expose que dans ce contexte, le logement était dépourvu d’eau chaude, et que le chauffage fonctionnait épisodiquement, ce qui a compromis la possibilité d’y recevoir sa fille.

Il renvoie aux photographies prises à l’occasion de l’état des lieux de sortie pour établir que le portail comme la porte d’entrée dysfonctionnent ; il ajoute que les inondations compromettent la jouissance du bien l’hiver, ce à quoi il n’a pas été remédié en organisant l’intervention de professionnels.

Il explique ne percevoir aucun revenu de sa société, et faire face à des charges de famille à raison de deux enfants de un an et de six ans, quoi qu’il ne verse pas de contribution à l’entretien et à l’éducation de son aînée. Il explique avoir quitté le logement au profit de celui de sa compagne, qui l’héberge, et que sa situation interdit la mise en place de tout échéancier.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025 ; délai qui a été prorogé au 16 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat, puis au 01 août 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

En cours de délibéré, par courriel reçu au greffe le 17 février 2025, [P] [J] a justifié d’un pouvoir pour représenter son mari.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [P] [J] et [H] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [P] [J] et [H] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 13 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 décembre 2024 que [P] [J] et [H] [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

[F] [L] conteste le principe de cette dette, aux motifs que le logement présentait de nombreux désordres, qui ont compromis la jouissance paisible des lieux.

Il verse au soutien de son argumentation des photographies des lieux, ainsi que l’état des lieux de sortie. Il apparaît que le logement est sale ; que l’entretien des végétaux n’a pas été réalisé, certains se révélant envahissants ; que la présence de rongeurs est déplorée, ainsi que des traces d’humidité et de moisissures, notamment sur les murs du cellier, le long de la fenêtre de la chambre parentale, sous le meuble de toilette de cette pièce, le long de la fenêtre de la salle de bain, le long de la baie vitrée de la chambre ouest. Des problèmes d’huisserie sont également déplorés, qui concernent en particulier les baies vitrées du séjour, les portes du placard du séjour, celles de la baie vitrée de la cuisine, ainsi que celle du meuble d’angle dans la même pièce, un mauvais coulissement du placard de la chambre ouest, des portes de placard hors service dans la chambre est. Enfin, la toile de verre du pilier ouest a été arrachée sur le mur du séjour, pièce dans laquelle la prise a été arrachée, les joints de la baignoire sont usagés, la prise de la chambre ouest a été arrachée, de même que la peinture sur les huisserie et porte de la chambre est.

La réalité du dysfonctionnement de la chaudière, d’abord, et de la pompe à chaleur, ensuite, n’est pas contestée. Il n’est pas plus contesté que ces désordres ont été l’occasion pour les bailleurs de dispenser le locataire du paiement de deux loyers en avril 2023, après médiation auprès du conciliateur de la ville de [Localité 7].

Les bailleurs indiquent, sans être contredits, qu’ils ont entrepris des interventions de professionnels aux fins de remédier aux problèmes de la pompe à chaleur ; lesdites interventions ayant été compliquées par l’absence du locataire, y compris à l’occasion des rendez-vous fixés.

Il résulte des éléments du diagnostic établi par les services du département de la [Localité 10] que [F] [L], rencontré à l’occasion de la délivrance du commandement de payer en mars 2024, critique le surcoût électrique lié aux dysfonctionnements du système de chauffage, outre la mauvaise fermeture des fenêtres, de sorte qu’il entend s’engager dans un projet d’achat immobilier.

Il est en outre indiqué que les bailleurs ont expliqué avoir remédié aux désordres signalés ; les services départementaux relèvent que le locataire leur a fait savoir que l’absence de paiement n’était pas un problème de ressources, mais un problème de désaccord avec le bailleur.

Au total, [F] [L] ne justifie ni d’avoir mis les bailleurs en demeure de remédier aux désordres qu’il déplore, étant observé qu’il fait connaître des critiques relatives au système de chauffage, quoiqu’il soit en toute hypothèse démontré des démarches objectives pour y remédier, compliquées par les difficultés d’accès au logement et aux informations techniques.

Ce faisant, [F] [L] ne démontre pas la réalité d’une exception d’inexécution telle qu’elle annihilerait complètement l’obligation qui est la sienne d’acquitter le paiement du loyer courant.

En conséquence, il convient de condamner [F] [L] à payer à [P] [J] et [H] [J] la somme de 17 782,20 euros, au titre des sommes dues au 12 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 5 500 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le locataire a quitté les lieux, ce dont il sera donné acte aux parties.

Cette demande est donc désormais sans objet.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, [F] [L] reste taisant sur ses ressources et charges, et indique être dans l’incapacité d’acquitter toute somme, y compris à l’aune d’un échéancier.

En conséquence, la Tribunal ne peut fixer de délais de paiement au locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [F] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de [P] [J] et [H] [J] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE sans objet la demande de [P] [J] et [H] [J] aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que les demandes subséquentes,

CONDAMNE [F] [L] à payer à [P] [J] et [H] [J] la somme de 17 782,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 décembre 2024 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 500 euros, et du jugement pour le surplus,

CONDAMNE [F] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes et prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE