Minute n°

RG n° 11-25-000002

Nature de l’affaire : 5AA

[M] anciennement

C/

[C] [H]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE CHÂTELLERAULT

A l’audience publique du Tribunal de proximité tenue le 20 mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Marion SAINT-GENEZ, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Poitiers, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT, assistée de Madame Morgane PILORGET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu contradictoirement et en premier ressort:

ENTRE :

DEMANDEUR :

[M]

[Adresse 1],

[Localité 4],

représentée par [I] [T], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [H]

[Adresse 3],

[Localité 4],

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 2023 à effet au 18 décembre 2023, la SEM HABITAT désormais [M] a donné à bail à usage d’habitation à [H] [B] un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,87 €, outre les acomptes sur charges générales et de chauffage pour un montant de 176,66€, soit la somme totale de 545,53€.

Le 25 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 967,26 € en principal visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [H] [B] (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] a assigné [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de [H] [B] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 5] Publique,

— condamner [H] [B] à lui payer la somme de 1.178,85 € au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation échus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner [H] [B] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à libération des lieux,

— condamner [H] [B] à lui payer la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [H] [B] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] maintient ses demandes et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, s’oppose aux demandes de la locataire tendant à l’octroi de délais de grâce et à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais. Elle précise que depuis son entrée dans les lieux, la locataire n’a jamais été à jour du paiement du loyer et des charges et qu’elle n’a procédé à aucun versement depuis octobre 2024. Elle déclare une dette d’un montant de 3.111,31 €.

Assignée à étude, [H] [B] comparaît en personne à l’audience.

Elle reconnaît l’existence et le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de grâce à hauteur de 150 € par mois en sus du paiement du loyer et des charges, et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais.

Elle déclare que l’un de ses enfants souffre d’une grave maladie et que jusqu’en juillet 2024, elle touchait “la MDPH” à hauteur de 1.200€ mais que ce versement s’est arrêté. Elle déclare bénéficier uniquement du RSA et vivre avec son compagnon et ses trois enfants. Elle précise que son compagnon a signé depuis un peu un contrat en intérim et qu’elle a rendez-vous demain pour un emploi. Elle indique que le versement de l’APL est suspendu.

[H] [B] n’a pas donné suite au rendez-vous proposé par l’assistante de service social.

Bien qu’une note en délibéré ait été autorisée par le juge, [H] [B] n’a pas communiqué les justificatifs sur sa situation familiale et financière comme demandés par le magistrat à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] justifie du signalement le 10 septembre 2024 de la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales de la [Localité 6] et de la notification par voie électronique le 25 septembre 2024 du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

La SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] justifie de la notification par voie électronique en date du 31 décembre 2024 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 6].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ".

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au

premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le bail signé par les parties soit postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la signification d’un commandement de payer.

Par acte du commissaire de justice du 25 septembre 2024, un commandement de payer a été signifié à [H] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 967,26 €, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement délivré à [H] [B] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce.

La locataire a sollicité l’octroi de délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de grâce.

Il résulte des éléments versés au débat que la locataire n’a jamais respecté le plan d’apurement de la dette signé par les parties le 28 mars 2024 et ne s’est pas présentée au rendez-vous fixée le 22 mai 2024 avec le conciliateur de justice saisi par le bailleur.

Il ressort du décompte du bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges et n’a procédé à aucun versement depuis septembre 2024.

En outre, elle ne s’est pas rendue au rendez-vous proposé par l’assistante service social.

Si [H] [B] a comparu à l’audience, elle n’a communiqué à l’audience aucun élément justifiant de sa situation professionnelle et sociale.

Bien qu’autorisée à communiquer durant le délibéré les justificatifs de sa situation, le juge n’a été destinataire d’aucun élément.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 25 novembre 2024.

A compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ des lieux, [H] [B], devenu occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel en cours lors de la résiliation du bail et des acomptes sur charges communes et de chauffage, soit 558,44€, augmenté de la consommation d’eau qui varie chaque mois, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.442-5 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dispose par ailleurs que :

Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L.101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date de l’audience, une somme de 2.834,24 € restait due par [H] [B] au titre des loyers, acomptes sur charges, de la consommation d’eau, et indemnités d’occupation échus et non réglés.

[H] [B] a reconnu à l’audience l’existence et le montant de la dette.

Ainsi, elle sera condamnée à verser à la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] une somme d’égal montant avec intérêts au taux légal de la décision.

S’agissant des frais de pénalité in fine réclamés par le bailleur au vu du décompte, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire un courrier à cette fin, ce qui constitue une formalité substantielle informant la locataire de ses obligations et des sanctions applicables en cas de défaut de réponse.

La demande formée de ce chef ne pourra qu’être rejetée.

En l’absence de tout élément sur sa situation financière et sociale et de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut lui être accordé des délais de grâce.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [H] [B] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec en cas de besoin le concours de la force publique.

Il convient, par application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [H] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [H] [B] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 6].

Des considérations d’équité justifient de débuter la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande en résiliation de bail formée parla SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] ;

Déboute [H] [B] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de grâce et à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de grâce;

Constate à la date du 25 novembre 2024 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement situé [Adresse 2] par effet de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;

Constate que depuis cette date, [H] [B] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2];

Dit qu’à défaut pour [H] [B] d’avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 2], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [H] [B] ;

Condamne [H] [B] à payer à la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours lors de la résiliation du bail et des acomptes sur charges, soit 558,14 € (CINQ CENT CINQUANTE-HUIT EUROS QUATORZE CENTIMES), augmentée de la consommation d’eau, et révisable suivant les modalités prévues au bail ;

Condamne [H] [B] à payer à la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] une somme de 2.834,24 € (DEUX MILLE HUIT CENT TRENTE-QUATRE EUROS VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, acomptes sur charges, consommation d’eau et indemnités d’occupation dus à la date du 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour le surplus, outre les indemnités d’occupation échues ou à échoir depuis le 20 mars 2025 ;

Déboute la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] de ses demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais [M] de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [H] [B] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 6] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE