5AA Minute N°

N° RG 25/00306 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWUC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 29 AOUT 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [F]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [M] [T], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J], [D] [X]

né le 21 Juillet 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 JUIN 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 avril 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [H] [X] un logement situé à [Localité 7] ([Localité 9]), [Adresse 1], logement n°678, moyennant un loyer mensuel de 217,43 € augmenté de la somme de 88,08 € à titre de provisions sur charges.

Le 2 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] [X] pour un montant de 3404,21 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 31 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 9] a imposé des mesures propres à désendetter Monsieur [H] [X].

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner Monsieur [H] [X] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [H] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [H] [X] au paiement d’une provision d’un montant de 5381,02 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner Monsieur [H] [X] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 27 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5381,02 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [X], comparant, a reconnu le montant de la dette, et sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 9] le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies, emportant constat de la résiliation du bail au 3 décembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5381,02 € au 23 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [H] [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 5381,02 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 24 VI (2°) et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et compte tenu de l’accord des parties, l’exigibilité de la dette ainsi que les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront suspendus selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [H] [X] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] ;

CONSTATONS à la date du 3 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] d’une part, Monsieur [H] [X] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 8] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [X] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] à une somme égale au montant du loyer mensuel (232,38 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions sur les charges récupérables (83,56 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 5381,02 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 23 juin 2025, incluant l’indemnité de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [H] [X] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [H] [X] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de 69 mensualités de 77,83 euros, outre une 70e mensualité qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts, chacune étant payable au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [H] [X], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par Monsieur [H] [X] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [H] [X] sera tenu au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux ;DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS