5AA Minute N°

N° RG 24/00630 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPHL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [N] [R]

né le 18 Mai 1994 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [K] [C]

née le 20 Juin 1994 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 MAI 2025, DATE PROROGEE AU 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 28 juin 2023, [N] [R], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS [Adresse 6] a donné à bail à [K] [C], un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 450 euros, et 0 euros de provisions sur charges, avec régularisation annuelle, outre le versement d’un dépôt de garantie de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, [N] [R] a fait signifier à [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 702 euros au titre des loyers et charges impayés, de justifier de l’assurance du logement ainsi que de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 17 janvier 2024, [N] [R] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, [N] [R] a fait assigner [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

•à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

•à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

•ordonner l’expulsion de [K] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

•autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la locataire, et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

•condamner [K] [C], au paiement des sommes suivantes:

-2 838 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, de l’assignation, ou de la décision rendue,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

-800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification à la Préfecture,

•dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 5 avril 2024 à la préfecture de la [Localité 7].

A l’audience du 14 mars 2025, [N] [R], par la voix de son Conseil, reprend les termes de son assignation, sauf à préciser que les locataires ont quitté les lieux et qu’il y a lieu de ne pas prévoir de délai pour la libération du logement.

[K] [C], qui a été citée à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 9 mai 2025, délai qui a été prorogé au 13 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 7] le 5 avril 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, [N] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juin 2023 du commandement de payer délivré le 15 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé à 5 515 euros au jour de l’audience que [N] [R] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 428,10 euros imputée pour des frais (146,10 + 20 + 28 +78 + 40 + 28 + 30 + 48 + 10 euros).

La créance locative s’élève donc à la somme de 5 086,90 euros actualisée au jour de l’audience, échéance du mois de février 2025 incluse.

Toutefois, le bailleur justifie d’un procès-verbal de constat établi par Maître [U] [H], commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, indiquant qu’à cette date, il a constaté que le logement était complètement vide.

Il s’en déduit que le bailleur a recouvré la jouissance du logement le 8 janvier 2025, de sorte qu’il n’est pas fondé à solliciter l’acquittement du loyer du mois de février 2025, ni même celui qui a couru à compter du 9 janvier 2025.

Sa créance est établie, s’agissant du mois de janvier 2025, à raison de 120,19 euros.

Il convient par conséquent de condamner [K] [C] à payer à [N] [R] la somme de 4 275,59 euros actualisée au jour de l’audience, correspondant au loyer et aux indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 702 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, la décision fixant le principe et le montant de la créance.

Il résulte du diagnostic social et financier que [K] [C] élève seule un enfant né le 7 septembre 2017, et qu’elle se trouvait en arrêt maladie le 29 avril 2024. A cette date, ses difficultés de santé compromettaient sa capacité à engager sans soutien des démarches administratives et financières, de sorte qu’un engagement vers un accompagnement budgétaire et de recherche de logement était envisagé.

Toutefois, le juge des contentieux de la protection ignore la situation de la défenderesse, de sorte qu’un apurement de la dette selon un échéancier ne peut être défini dans le cadre de cette décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à [K] [C] le 15 janvier 2024, lui concédant en page 1 un délai de 6 semaines pour régulariser l’arriéré locatif, mais reproduisant en page 3 la clause stipulant un délai de 2 mois.

En conséquence, cette irrégularité fait échec au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, quand bien même la locataire n’aurait pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à [K] [C] le 15 janvier 2024.

[K] [C] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 février 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à effet du 28 juin 2023 à compter du 16 février 2024.

La demande d’expulsion est désormais sans objet, le bailleur justifiant à l’audience avoir recouvré l’usage des lieux donnés à bail le 8 janvier 2025.

Le commissaire de justice a précisé que les lieux étaient complètement vides.

En conséquence, la demande de suppression du délai prévu aux termes des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution apparaît également sans objet.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [K] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 février 2024.

[K] [C] était donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 16 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, le tout selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [K] [C], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de sa notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX, outre le coût de l’assignation.

Il convient également de la condamner à verser à [N] [R] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de [N] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 28 juin 2023 entre [N] [R], d’une part, et [K] [C], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 février 2024,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par [K] [C], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONSTATE que [K] [C] a quitté les lieux, selon procès-verbal de constat en matière d’abandon de logement loué dressé le 8 janvier 2025 par Maître [U] [H], commissaire de justice,

CONDAMNE [K] [C] à payer à [N] [R] la somme de 4 275,59 euros actualisée au jour de l’audience, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 14 mars 2025, correspondant à l’arriéré locatif dû au 8 janvier 2025, date de reprise du logement ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 702 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus, la décision fixant le principe et le montant de la créance,

DECLARE sans objet les demandes relatives à l’expulsion de la locataire, au séquestre de ses meubles et effets, ainsi qu’aux délais octroyés pour déguerpir,

CONDAMNE [K] [C] à payer à [N] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [K] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation,

DEBOUTE [N] [R] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [K] [C] en application des dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE