5AA Minute N°

N° RG 24/00868 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GR7K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [E]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [C] [W], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [X] [S]

né le 16 Juin 2002 à [Localité 7],

et

Madame [N] [M]

née le 29 Août 1997 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, EKIDOM,Office public de l’habitat de [Localité 6], a consenti un bail d’habitation à [N] [M] et [X] [S] sur un logement situé [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,97 euros, outre 69,07 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice des 13 septembre 2024, EKIDOM, Office public de l’habitat de [Localité 6], a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 459,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant lanclause résolutoire.

La Caisse d’allocations familiales de la VIENNE a été informée de la situation de [N] [M] et [X] [S] le 8 mars 2024.

Par assignations des 18 décembre 2024, EKIDOM, Office public de l’habitat de Grand Poitiers, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers en référé aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [N] [M] et [X] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [N] [M] et [X] [S] au paiement d’une provision d’un montant de 5 989,66 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [N] [M] et [X] [S] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 14 février 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7 024,78 €. Il précise n’avoir obtenu aucun contact avec les locataires.

[N] [M] et [X] [S], quoique régulièrement assignés à étude, ne sont ni présents, ni représentés.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai prorogé au 4 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans la version qui était applicable aux litiges concernant des baux dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, est repris dans le bail litigieux et doit donc s’y appliquer. Elle dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai est d’ailleurs reproduit dans le commandement de payer.

Le bail signé par les parties contient donc une clause résolutoire stipulant le principe d’une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 14 novembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7 024,78 euros au 23 janvier 2025, incluant l’appel d’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025.

Il apparait néanmoins, au visa des pièces versées aux débats par le bailleur, que [N] [M] a notifié son préavis de départ, par courrier daté du 1er septembre 2024, de sorte que par courrier du 30 janvier 2025, EKIDOM, Office public de l’habitat de [Localité 6], a signifié à [X] [S] qu’il était seul locataire, et seul tenu au paiement des loyers et charges, à compter du 7 décembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [N] [M] et [X] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] une provision de 5989,66 euros, arrêtée au 22 novembre 2024, d’une part ; et de condamner [X] [S] à verser au surplus une provision de 1 035,12 euros à l’Office Public de l’Habitat du [Localité 5] [Localité 10], arrêtée au 23 janvier 2025, d’autre part

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’absence de reprise de paiement du loyer courant interdit l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif, s’agissant des deux locataires, ces modalités s’appliquant en tant que de besoin à [N] [M].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [N] [M] et [X] [S] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandement de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] ;

CONSTATONS à la date du 14 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dénommé EKIDOM, d’une part, et [N] [M] et [X] [S], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 8][Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [N] [M] et [X] [S] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [N] [M] et [X] [S] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [N] [M] et [X] [S], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement [N] [M] et [X] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] [Localité 10] EKIDOM une provision de 5989,66 euros, arrêtée au 22 novembre 2024 ;

CONDAMNONS [X] [S] à verser en outre à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] [Localité 10] EKIDOM une provision de 1 035,12 euros, arrêtée au 23 janvier 2025.

DISONS que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de février 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [X] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], dit EKIDOM une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (503,71 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (20,61 €) ;

CONDAMNONS in solidum [N] [M] et [X] [S] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en particulier s’agissant de [N] [M] ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES