5AA Minute N°

N° RG 26/00178 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G7H3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 29 MAI 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE [W]

DEMANDERESSE

Madame [V] [Q] [D] NEE [J]

née le 14 Mars 1960 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [H] [E]

né le 21 Février 1996 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

Madame [M] [Y], [S], [A] [C]

née le 05 Janvier 1998 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [T] [P] [C]

né le 03 Février 1964 à [Localité 4],

et

Madame [O] [N] [C] NEE [B]

née le 23 Février 1964 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 MAI 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2020, [R] [J] a donné à bail à Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel de 700 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] se sont portés cautions solidaires pour une durée de 3 années et dans la limite de 67 200 € des engagements financiers de Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C].

Le 5 juin 2025, Madame [V] [D] née [J] est devenue seule et entière propriétaire du bien objet du bail, suite au décès de Monsieur [R] [J] et suivant donation de la nue-propriété dudit bien à son profit le 4 mars 1982.

Le 1er septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C] pour un montant en principal de 3 850 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 5 septembre 2025, le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B], ès qualités de cautions.

Par courrier du 9 septembre 2025, renvoyé en lettre recommandée avec demande d’accusé de réception et reçu le 11 septembre suivant, Madame [M] [C] a donné congé du bail suivant préavis de 3 mois.

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2026 et du 17 février 2026, Madame [V] [D] née [J] a respectivement fait assigner Monsieur [H] [E], puis Madame [M] [C], Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel lieu que Monsieur [H] [E] désignera, à ses frais ;

— supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux et à titre subsidiaire le réduire dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [E], Madame [M] [C], Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] au paiement d’une provision d’un montant de 6 600 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 3 850 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus, et ce à parfaire le jour de l’audience et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à 700 € ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [E], Madame [M] [C], Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] à verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 24 avril 2026, le juge a soulevé d’office la question de la validité du cautionnement au regard des dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce à quoi les cautions ne se sont pas opposées.

Madame [V] [D] née [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance.

Madame [M] [C], Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B], comparants, ont expliqué qu’ils avaient demandé à effectuer un état des lieux de sortie au départ de Madame [M] [C], mais que le bailleur n’était pas disponible.

Monsieur [H] [E] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 1er septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 2 novembre 2025. L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif, étant précisé que la demande en suppression, voire en réduction, du délai suivant le commandement de quitter les lieux sera rejetée comme n’étant pas motivée en fait.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date à 700 € comme demandé dans l’assignation.

Au vu du décompte actualisé produit, le montant de l’arriéré échu entre le mois de juin 2025 et le mois de février 2026 inclus se chiffre donc à : 750 x 5 + 700 x 4 – 1000 = 5550 €, que Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C] seront condamnés solidairement à payer à Madame [V] [D] née [J] sur la somme de 4698,39 €, et que Monsieur [H] [E] sera condamné seul à verser pour le surplus dans la mesure où, tant la solidarité prévue au bail que les dispositions de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne s’appliquent pas pour les indemnités d’occupations, sauf pour lesquelles Madame [M] [C] s’est implicitement engagée à demeurer solidaire dans sa lettre de congé, c’est à dire jusqu’au 11 décembre 2025.

Pour la période ayant couru entre les mois de janvier et mai 2025 inclus, il conviendra de rouvrir les débats afin que Madame [V] [D] née [J] justifie qu’elle a qualité pour la réclamer, en ce que la créance correspondante semble devoir être intégrée dans la succession de [R] [J].

Sur le cautionnement

L’acte de cautionnement délivré par Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] n’est pas conforme à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, dès lors que les cautions n’ont pas apposé elles-mêmes la mention prévue par l’article 2297 du code civil, constituant ainsi une difficulté sérieuse s’opposant à la demande en référé.

Il n’y aura donc lieu à référé sur les demandes portées à leur encontre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera sursis à statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’attente de l’ordonnance mettant fin à l’instance, tandis que les dépens seront réservés.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en partie en premier ressort et en partie avant-dire droit,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes portées contre Monsieur [T] [C] et Madame [O] [C] née [B] ;

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [V] [D] née [J] ;

CONSTATONS à la date du 2 novembre 2025 la résiliation du bail conclu entre, d’une part, [R] [J], aux droits de qui vient Madame [V] [D] née [J], bailleur, Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C] d’autre part, preneurs, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (86);

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [H] [E] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [H] [E], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [M] [C] à payer à Madame [V] [D] née [J] une provision de 4698,39 € (quatre mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés ayant couru entre le 1er juin et le 11 décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2025 sur la somme de 1250 €, et à compter du 16 février 2026 pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à Madame [V] [D] née [J] une provision de 851,61 € (huit cent cinquante-et-un euros et soixante-et-un centimes) à valoir sur les indemnités d’occupation ayant couru entre le 12 décembre 2025 et le 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2026 ;

CONDAMNONS à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [H] [E] à payer à Madame [V] [D] née [J] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à 700 € (sept cents euros) ;

SURSOYONS à statuer sur les demandes de provision pour les loyers de janvier à mai 2025 inclus, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 25 septembre 2026 à 10H00, la présente ordonnance valant convocation des parties, afin que Madame [V] [D] née [J] justifie de sa qualité à agir en réclamation des loyers ayant couru entre les mois de janvier et juin 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS