TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Régina LOPEZ RAMIREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06928 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPNO

N° MINUTE : .3

JUGEMENT

rendu le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Société AANEVO B.V, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Régina LOPEZ RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1342

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06928 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPNO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2009, la société AANEVO B.V. a consenti un bail d’habitation à M. [S] [E] et Mme [W] [E] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1018 euros, outre une provision sur charges de 115 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la société AANEVO B.V. a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et paiement de l’arriéré locative. Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Paris a dit n’y avoir lieu à référé et a invité la bailleresse à se pourvoir au fond.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la société AANEVO B.V. a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14278,39 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [E] et Mme [W] [E] le 8 avril 2025.

Par assignation du 4 juillet 2025, la société AANEVO B.V. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner la séquestration des meubles, ordonner l’expulsion de M. [S] [E] et Mme [W] [E] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  18338,29 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2025, la société AANEVO B.V., représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 10704,87 euros, mois de novembre 2025 inclus. Elle s’est opposée à tout délai de paiement et pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué justifier de l’ensemble des impayés qui faisaient défaut sur le premier commandement de payer délivré. Elle a ajouté en outre avoir procédé aux rectifications nécessaires, certaines sommes payées par les défendeurs n’ayant pas été immédiatement prises en compte car ces derniers ne les avaient pas versées au gestionnaire de biens mais directement à la bailleresse, ce qui avait compliqué les comptes. Elle a souligné enfin que les défendeurs avaient cessé tout paiement après l’ordonnance de référé, démontrant ainsi leur mauvaise foi, raison pour laquelle elle s’opposait à tout délai de paiement, outre l’absence de reprise du loyer en l’état actuel de ses connaissances.

M. [S] [E] et Mme [W] [E], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles ils ont demandé de:

— juger que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues au titre des loyers et des charges de février à novembre 2025,

— dire et juger que les locataires sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience,

— les autoriser à s’acquitter de la créance d’arriérés de loyers et charges, en plus du loyer et charges courants, en 24 mensualités à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner que la décision octroyant des délais emporte, pour la durée des délais accordés, la suspension des effets de la clause résolutoire, cette suspension étant expressément demandée par les locataires,

— débouter la société AANEVO B.V. de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 24,VII de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1343-5 du code civil, ils ont indiqué contester une partie de la dette et être en capacité de payer le solde dû. Ils ont expliqué avoir repris le paiement du loyer par un virement récent ne figurant pas sur le décompte. Ils ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant, durant 24 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 12 novembre 2025, la société AANEVO B.V. a communiqué un décompte actualisé ainsi que les régularisations des charges 2022 et 2024.

Par note en délibéré autorisée en date du 21 novembre 2025, les défendeurs ont fait valoir leurs observations.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 6 novembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société AANEVO B.V. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 2 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14278,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

M. [S] [E] et Mme [W] [E] contestent le montant de la dette. Cependant, ils ne contestent ni le principe de la dette locative ni l’acquisition de la clause résolutoire dont ils demandent la suspension des effets. De plus, il ressort des décomptes tant de la bailleresse que des défendeurs que ces derniers n’ont effectué aucun paiement durant les deux mois du commandement de payer. Ils n’ont ainsi pas pu régler la dette, même si le montant figurant sur le commandement est peut-être inexact.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2025.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société AANEVO B.V. verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 7 novembre 2025, M. [S] [E] et Mme [W] [E] lui devaient la somme de 8829,87 euros, échéance de novembre 2025 incluse, ainsi que les régularisations des charges 2022 et 2024 incluses.

M. [S] [E] et Mme [W] [E] reconnaissent une dette locative mais en contestent le montant.

A titre liminaire, il sera indiqué que selon leurs observations communiquées par note en délibéré, ils ne contestent pas les régularisations des charges 2022 et 2024. Par ailleurs, s’ils indiquent que la bailleresse procède à des augmentations de loyers sans prouver qu’elle les en informe au préalable, ils ne formulent aucune demande sur ce point et n’en tirent aucune conclusion. En outre, ils intègrent à leurs propres décomptes ces augmentations de loyers et les prennent manifestement en compte dans leurs paiements. Il sera ainsi considéré que ces augmentations ne sont pas contestées, le bail prévoyant au surplus une revision annuelle du loyer. Enfin, il sera précisé que si les défendeurs déduisent du décompte de la bailleresse (pièce n°8) que le solde était nul en juillet 2022, cette lecture est inexacte puisqu’il ressort du même décompte qu’en juillet 2022 la bailleresse déplorait deux impayés de loyer.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées en procédure que:

— pour l’année 2022, la société AANEVO B.V. indique que M. [S] [E] et Mme [W] [E] ont payé 12430,70 euros sur les 15084,66 euros appelés alors que les défendeurs disent avoir payé 15748,23 euros. La différence entre les deux sommes payées est de 3317,53 euros que M. [S] [E] et Mme [W] [E] disent avoir payée à la bailleresse, ce que cette dernière conteste. M. [S] [E] et Mme [W] [E] versent aux débats leur relevé bancaire dont il ressort un paiement de 3317,53 euros en date du 17 février 2022 portant comme libellé « virement vers loyer ». S’ils estiment que la bailleresse doit produire ses propres relevés pour démontrer qu’elle n’a pas perçu cette somme, cette analyse conduirait à un renversement de la charge de la preuve. En effet, alors que la société AANEVO B.V. prouve sa créance, M. [S] [E] et Mme [W] [E] ne prouvent pas avoir procédé au paiement puisqu’ils ne fournissent aucun élément sur le destinataire du virement qu’ils ont effectué. Le libellé d’un virement est écrit par celui qui procède au virement, soit M. [S] [E] et Mme [W] [E], et ils ne fournissent pas la preuve que cette somme a bien été transférée vers le compte de la bailleresse. Il n’est ainsi pas établi qu’ils ont procédé à ce virement sur le compte de la bailleresse. Le montant est au surplus largement supérieur à ce que les défendeurs devaient à la bailleresse, ce qui questionne d’autant plus sur son destinataire;

— pour l’année 2023, les parties s’accordent à dire que la somme de 12598,52 euros a été payée sur une somme appelée de 15373,68 euros;

— pour l’année 2024, les parties s’accordent à dire que la somme de 12952,80 euros a été payée sur une somme appelée de 15988,44 euros;

— pour l’année 2025, et suite aux notes en délibéré, les parties s’accordent à dire que la somme de 14769,5 euros a été payée pour une somme appelée de 14768,32euros.

Ainsi, en considérant ces éléments, le décompte de la bailleresse apparaît être exact. Il convient toutefois de déduire de la somme demandée les frais de procédure qui correspondent au surplus à la procédure de référé pour laquelle la bailleresse a été déboutée, soit la somme de 399,64 euros.

Il ressort de ces éléments que M. [S] [E] et Mme [W] [E] seront condamnés à payer la somme de 8430,23 euros selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, régularisations de charges 2022 et 2024 incluses.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article IX), ils seront condamnés solidairement conformément à l’article 1310 du code civil.

Cette somme portera intérêt à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements intrevenus depuis le commandement de payer et l’assignation.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte produit, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [S] [E] et Mme [W] [E] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 352 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, durant 24 mois.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AANEVO B.V. ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [E] et Mme [W] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils n’apportent aucun élément de nature à les dispenser de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et seront ainsi condamnés in solidum à payer la somme de 1200 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2009 entre la société AANEVO B.V. d’une part, et M. [S] [E] et Mme [W] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], est résilié depuis le 3 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [S] [E] et Mme [W] [E] à payer à la société AANEVO B.V. la somme de 8430,23 euros selon décompte arrêté au 7 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, régularisations de charge 2022 et 2024 incluses, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [S] [E] et Mme [W] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 352 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [E] et Mme [W] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 juin 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [E] et Mme [W] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [S] [E] et Mme [W] [E] seront solidairement condamnés à verser à la société AANEVO B.V. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [E] à payer à la société AANEVO B.V. la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [S] [E] et Mme [W] [E] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge