MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00342 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2V7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 18 Février 2026

DEMANDEUR :

LE :

Copie simple à :

— M^e BARRIERE

— M^e LUCAS-VIGNER

Copie exécutoire à :

— M^e BARRIERE

Monsieur [M] [S]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime BARRIERE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES, substitué par M^e Gilles BABERT, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Q]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Chloé LUCAS-VIGNER, avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 14 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 15 octobre 2025 remis à personne présente au domicile, M. [M] [S] a fait assigner M. [O] [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, afin principalement d’obtenir l’exécution forcée de l’obligation non sérieusement contestable du défendeur de payer les travaux privatifs de remplacement de l’aération, des huisseries et des volets de l’appartement du demandeur, pour un montant de 10.087,75 euros.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 19 novembre 2025, a été renvoyée, à la demande des parties ou de l’une d’entre elles au moins, au 10 décembre 2025 puis au 14 janvier 2026, et a été retenue à cette dernière date.

A l’audience, en demande, M. [M] [S], se faisant représenter par un conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au juge des référés de, notamment :

Ordonner l’exécution forcée de l’obligation non sérieusement contestable de M. [O] [Q] de payer les travaux privatifs de remplacement de l’aération, des huisseries et des volets de l’appartement de M. [M] [S] ;Condamner M. [O] [Q] à payer à M. [M] [S] la somme de 10.087,75 euros dans le délai de quinze jours à compter de l’ordonnance ;Condamner M. [O] [Q] à payer à M. [M] [S] 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens du référé ;Rejeter toute demande adverse ;Le cas échéant, renvoyer à la formation du tribunal statuant au fond et à court délai.

Au soutien de ses demandes, M. [M] [S] expose qu’il a acquis de M. [O] [Q] un appartement dans une copropriété dans laquelle des travaux de rénovation avaient été votés, antérieurement au compromis de vente, de sorte que ce contrat avait inclus que les travaux votés auparavant demeureraient à la charge du vendeur. M. [M] [S] indique en conséquence qu’en dépit du titre exécutoire constitué déjà par l’acte authentique de vente ayant repris cette stipulation particulière, il est bien fondé à agir en exécution forcée devant le juge des référés relativement à l’obligation du vendeur de payer le coût final des travaux votés antérieurement au compromis de vente, en ce que cette obligation n’est pas sérieusement contestable. Il précise que le recours au juge des référés est justifié par honnêteté, en ce que le coût final des travaux est inférieur à ce qui aurait résulté d’une exécution forcée sur la base de l’acte authentique de vente.

En défense, M. [O] [Q], se faisant représenter par un conseil, lequel se réfère à l’audience à ses conclusions, demande au juge des référés de, notamment :

Dire que la demande est irrecevable ou à tout le moins sérieusement contestable ;Rejeter toute demande adverse ;Dire qu’aucune provision ne peut être mise à la charge du défendeur ;Condamner M. [M] [S] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de la position en défense, M. [O] [Q] indique que la demande est entachée de multiples contestations sérieuses, que les travaux litigieux sont privatifs et ne concernent pas des charges de copropriété, que le défendeur n’était plus copropriétaire au jour de la date d’exigibilité des travaux, que la clause de la promesse de vente ne vise que les charges communes, et que la demande est privée de fondement légal comme de titre, ainsi que le révèle son omission dans le pré daté établi par le notaire à l’occasion de la vente immobilière.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en exécution forcée de l’obligation de paiement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. »

En l’espèce, par compromis de vente sous conditions suspensives du 25 septembre 2024, M. [O] [Q] a convenu de vendre à M. [M] [S] son appartement dans la copropriété située [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] (pièce [S] n°1). Il est notamment stipulé spécialement à l’acte, après le rappel des dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que les parties conviennent que les provisions et dépenses non comprises dans le budget prévisionnel et afférentes à des travaux décidés avant la signature des présentes, qu’ils soient exécutés ou non, et dont le paiement n’est pas exigible à ce jour à la charge du Vendeur (article 23, page 16).

Les parties ont réitéré la vente par acte authentique du 04 décembre 2024 (pièce [S] n°3), auquel a été inséré, dans la partie développée, une clause portant convention des parties sur la répartition des charges et travaux, aux termes de laquelle le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés antérieurement à la signature de l’avant-contrat (page 23).

Or, suivant assemblée générale extraordinaire du 05 mars 2024 soit antérieurement au compromis de vente, le syndicat des copropriétaires avait décidé (pièce [S] n°11) :

— §10 : rénovation de la ventilation des bâtiments A et B (page 7) ;

— §14 : remplacement des menuiseries privatives , sur des parties privatives mais relevant de travaux d’intérêt collectif (page 9) ;

— §15 : remplacement des volets roulants (page 9).

Il résulte de la réunion de ces éléments qu’antérieurement au compromis de vente, le syndicat des copropriétaires avait régulièrement voté des travaux, pour partie sur les parties communes, pour partie sur les parties privatives mais sous la qualification de travaux d’intérêt collectif au sens manifestement du f) de l’article 25 précité de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ceci à l’issue de l’AGE du 05 mars 2024 à laquelle il est établi que M. [O] [Q] avait régulièrement participé, en ce qu’il avait voté contre ces différents travaux.

Au titre des conditions de la rencontre du consentement entre les parties au compromis de vente, avec reprise à l’identique dans l’acte authentique de réitération, il avait été stipulé que M. [O] [Q] conserverait à sa charge les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel et afférentes à des travaux décidés avant la signature du compromis de vente.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’exécution de l’obligation à laquelle M. [O] [Q] s’est engagé, à l’égard exclusivement de M. [M] [S], étant précisé que cette stipulation entre les parties à la vente immobilière peut être inopposable au syndicat des copropriétaires sans être pour autant dépourvue d’effet. C’est ainsi sans efficacité que M. [O] [Q] invoque la circonstance que le Syndicat ne pourrait plus lui réclamer de sommes devenues exigibles après la cession de sa qualité de copropriétaire, alors que c’est à l’acquéreur que le vendeur doit ces sommes.

Par conséquent, au titre de la mise à exécution de l’obligation résultant des contrats entre les parties, il convient de condamner par provision M. [O] [Q] à payer à M. [M] [S] les travaux privatifs de remplacement de l’aération, des huisseries et des volets de l’appartement pour la somme de 10.087,75 euros.

Toute demande contraire est rejetée.

Sur les autres demandes et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

M. [O] [Q] supporte les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [Q], tenu aux dépens, doit payer à M. [M] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE, par provision, au titre de l’exécution forcée de l’obligation non sérieusement contestable de payer les travaux privatifs de remplacement de l’aération, des huisseries et des volets de l’appartement, M. [O] [Q] à payer à M. [M] [S] la somme de 10.087,75 euros ;

CONDAMNE M. [O] [Q] à payer à M. [M] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [Q] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit ;

Le Greffier Le Juge des référés