71F

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 21/01403 – N° Portalis DB3I-W-B7F-CM3B

AFFAIRE : [J] [L] épouse [V], [S] [L] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Madame [J] [K] [L] épouse [V],

Née le 06 juillet 1959 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [C] [Z] [L],

Né le 10 décembre 1991 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

Ayant tous deux pour avocat la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, représentée par M^e Thomas ROUBERT, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DÉFENDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représenté par son syndic la société AGENCE OUEST OCEAN,

SARL immatriculée au RCS de la [Localité 14] sur Yon sous le numéro 421 356 619 dont le siège social est [Adresse 1]

Ayant pour avocat la SELARL ARMEN représentée par M^e Jérôme DORA, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 09 Septembre 2025

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 04 Novembre 2025

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] sont propriétaires indivis des lots 142 et 435 au sein d’une copropriété dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 6] (Vendée) qui est administrée par son syndic, l’AGENCE OUEST OCEAN.

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] ont soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 12 août 2021, diverses résolutions portant notamment sur :

— La régularisation d’un abri de jardin édifié sur le lot 142 (résolution n°30),

— L’installation d’un barbecue fixe avec cheminée sur le lot 142 (résolution n° 32 i),

— La pose d’une serre de jardin sur le lot 142 (résolution n° 32 k),

— La construction d’un garage couvert sur le lot 435 (résolution n° 45),

— L’aménagement du parking existant pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées (résolution n° 44).

Ces résolutions ont été refusées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par acte d’huissier du 11 octobre 2021, Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] DU [Adresse 4] afin d’obtenir l’annulation des résolutions n° 30, 32i, 32k, 44 et 45 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 août 2021.

*

***

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 septembre 2024, madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] sollicitent du tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 sur les immeubles en copropriété et son décret d’application, du règlement de copropriété de l’immeuble, et de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de :

— DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions des consorts [L],

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice L’AGENCE OUEST OCEAN, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER que la résolution n °30 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant la régularisation de l’abri de jardin édifié sur le lot 142, est constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle prive sans motif les consorts [L] de disposer d’un abri de jardin alors que la majorité des copropriétaires en disposent ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires,

— DIRE ET JUGER que la résolution n°32 i du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant l’installation d’un barbecue fixe avec cheminée, est constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle prive sans motif les consorts [L] d’un barbecue alors que d’autres copropriétaires disposent du même équipement ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires,

— DIRE ET JUGER que la résolution n°32 k du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant la pose d’une serre de jardin, est constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle prive sans motif les consorts [L] d’une serre de jardin alors que d’autres copropriétaires disposent du même équipement ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires,

— DIRE ET JUGER que la résolution n °45 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant la construction d’un garage couvert sur le lot 435, est constitutive d’un abus de majorité, en ce que cette décision prive sans motif les consorts [L] de disposer d’un garage couvert alors que ce type de garage a déjà été autorisé [Adresse 3] ce qui constitue une rupture d’égalité entre copropriétaires,

A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE ET JUGER que la résolution n°44 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant l’aménagement du parking existant pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées aurait dû être votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que l’aménagement escompté n’affecte pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DIRE ET JUGER que la résolution n°44 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant l’aménagement du parking existant pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées aurait dû être motivée conformément à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— DIRE ET JUGER en tout état de cause que la résolution n °44 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021, refusant sans motif l’aménagement du parking pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées, est constitutive d’un abus de majorité en ce qu’elle est discriminatoire et porte atteinte au droit de propriété des consorts [L],

EN CONSEQUENCE :

— ORDONNER la nullité des résolutions n °30, 32 i, 32 k, 44 et 45 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 août 2021,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice L’AGENCE OUEST OCEAN à communiquer les plans de la copropriété avec les cotes précises permettant aux consorts [L] d’identifier précisément le lot 435 à usage de parking dont ils sont propriétaires, et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à partie,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice L’AGENCE OUEST OCEAN à verser aux consorts [L] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice L’AGENCE OUEST OCEAN aux entiers dépens, dont distraction au profit de de la SELARL GAUVIN-ROUBERT & ASSOCIES, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— EXONERER les copropriétaires requérants de toute participation aux condamnations qui seront prononcées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel, opposition, ou contredit.

*

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] DU [Adresse 4] sollicite du tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 de :

— Débouter les Consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum les Consorts [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum les Consorts [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMEN par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 17 janvier 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 9 septembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

Motifs :

SUR LA NULLITE DES RESOLUTIONS N° 30, 32 I, 32 K ET 45 DU PROCES-VERBAL D 'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DU 12 AOUT 2021

Sur la nullité de la résolution n° 30 pour abus de majorité

Cette résolution n°30 avait pour objet la régularisation d’un abri de jardin édifié sur le lot 142.

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, dans un intérêt personnel, ou dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucun des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires produits par les parties ne comporte de résolution ayant statué sur une demande relative à la régularisation ou installation d’abri de jardin.

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] produit de nombreuses autorisations sur ce point qui ont été accordées par la conseil syndical.

Il sera rappelé que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis instituent une déchéance qui est absolue et la contestation tardive d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas recevable même par voie d’exception. Dès lors, la résolution n° 14 adoptée lors de l’assemblée générale du 11 août 2001 qui prévoit qu’à « l’issue du vote, l’assemblée générale prend note que tout aménagement ou modification sera examiné par le conseil syndical qui délivrera ou non l’autorisation aux propriétaires demandeurs » s’impose puisqu’adoptée avant la réforme introduite par l’ordonnance n° 2019 -1101 du 30 octobre 2019.

Le conseil syndical n’ayant pas été saisi par Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] et n’ayant donc pas donné son accord, c’est sans commettre un abus de majorité que l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 12 août 2021 a refusé la régularisation d’un abri de jardin édifié sur le lot 142 (résolution n°30), étant précisé que l’assemblée n’a pas à motiver sa décision dans le procès-verbal contrairement au syndicat qui doit a posteriori pouvoir justifier des motifs sérieux et légitimes de la résolution litigieuse, ce qui est le cas en l’espèce.

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] seront donc déboutés de leur prétention tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 30 pour abus de majorité.

Sur la nullité de la résolution n° 32 i et 32 k pour abus de majorité

La résolution n°32 i avait pour objet l’installation d’un barbecue fixe avec cheminée sur le lot 142.

La résolution n° 32 k avait pour objet la pose d’une serre de jardin sur le lot 142.

Les motifs développés ci-dessus concernant la demande de nullité de la résolution n°30 seront repris par le tribunal.

Aucun des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires produits par les parties ne comporte de résolution ayant statué sur une demande relative à l’installation d’un barbecue fixe avec cheminée ou à la pose d’une serre de jardin.

Le conseil syndical n’ayant pas été saisi par Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] et n’ayant donc pas donné son accord, c’est sans commettre un abus de majorité que l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 12 août 2021 a refusé l’installation d’un barbecue fixe avec cheminée (résolution n°32 i) ou à la pose d’une serre de jardin ( résolution n° 32 k).

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] seront donc déboutés de leur prétention tendant au prononcé de la nullité des résolutions n°32 i et n° 32 k pour abus de majorité.

Sur la nullité de la résolution n°45 pour abus de majorité

La résolution n°45 avait pour objet la construction d’un garage sur le lot 435.

L’article 17p du règlement de copropriété stipule que : « les copropriétaires d’un emplacement de parking visé à l’alinéa précédent pourront édifier à leurs frais un garage couvert de tuiles de ciment, sous réserve d’avoir obtenu au préalable l’agrément de l’architecte du syndic de l’ensemble immobilier, du gérant de la Société et l’accord des autorités administratives ».

Il est constant que Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] n’ont pas sollicité l’agrément d’un architecte.

S’ils rapportent la preuve qu’un copropriétaire en la personne de Madame [T] n’a pas mentionné avoir eu recours à un architecte dans sa demande de permis de construire pour procéder à une extension de son habitation, le tribunal ignore quelle a été la position de l’assemblée générale des copropriétaires.

Faute d’établir qu’ils ont été victimes d’un traitement inégalitaire, c’est sans commettre un abus de majorité que l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 12 août 2021 a refusé construction d’un garage sur le lot 435 (résolution n°45).

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] seront donc déboutés de leur prétention tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 45 pour abus de majorité.

Sur la nullité de la résolution n° 44 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2021

La résolution n° 44 avait pour objet l’aménagement du parking existant pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées. Il était plus précisément mentionné : « Il est demandé à l’assemblée générale au titre des aménagements pour personnes handicapées, d’autoriser aux frais du demandeur, la modification de l’aspect extérieur du lot 435, emplacement de parking, situé sur le plan de masse par nivellement de la surface de la parcelle pour pouvoir en permettre l’usage de parking, conformément à sa destination tel que figurant au règlement de copropriété et dans l’acte de vente. Subséquemment, de façon à permettre la mise en œuvre de la résolution, et afin de ne pas porter préjudice au voisinage, le syndic devra déterminer précisément l’emplacement exact et non approximatif du lot 435 et les dimensions en référence à celles allouées à l’emplacement sur lequel est édifié le garage isolé de l’allée des sous-bois. Le syndic est mandaté pour mettre en œuvre toutes mesures pour permettre l’usage de son parking à l’indivision dans les meilleurs délais ».

Le nouvel article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 dispose : « Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble. »

Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 précise dans les nouveaux articles 10-1 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que « le descriptif détaillé mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien. Il est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique.

A défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. »

Dès lors qu’ils sont réalisés aux frais d’un copropriétaire, les travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite relève non pas de l’article 24 mais de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire n’a pas à obtenir une autorisation, dès lors qu’il a notifié au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. A supposer cette dernière formalité accomplie, l’assemblée générale dispose d’un droit d’opposition, à la majorité des voix des copropriétaires, qui doit impérativement être motivée de manière limitative, soit par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble, soit à ses éléments d’équipement essentiels soit à leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont notifié au syndic le descriptif détaillé des travaux remplissant les exigences posées par le décret précité.

Dès lors, le mécanisme prévu à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas à s’appliquer, notamment l’obligation de motivation.

Par conséquent, faute d’établir qu’ils ont été victimes d’un traitement inégalitaire, c’est sans commettre un abus de majorité que l’assemblée générale des copropriétaires, réunie le 12 août 2021 a refusé l’aménagement du parking existant pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées (résolution n° 44).

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] seront donc déboutés de leur prétention tendant au prononcé de la nullité de la résolution n° 44 et du surplus de leurs prétentions.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMEN par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 13] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] devront payer in solidum au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 13] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] seront déboutés de leur prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile le jugement est exécutoire de plein droit.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] de l’intégralité de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ARMEN par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 13]

DÉBOUTE Madame [J] [L] épouse [V] et Monsieur [S] [L] de leur prétention émise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier .

LE GREFFIER LE PRESIDENT