5AA Minute N°

N° RG 23/00524 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFFI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 MAI 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [V] [B]

DEMANDEUR

Monsieur [W] [S] [E]

demeurant [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

Représenté par Maître Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [I] [L] NEE [U]

née le 03 Juillet 1985 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [R] [L]

né le 01 Septembre 1983 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Madame [I] [L], mandatée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 MAI 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 février 2022, avec effet au 15 avril 2022, Monsieur [W] [S] [E], représenté par la SARL LA CENTRALE IMMOBILIÈRE en qualité de mandataire, a donné à bail à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [U] épouse [L] une maison d’habitation située à [Localité 3] ([Localité 4] et [Localité 5]), [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 920 € ; un dépôt de garantie de même montant a été versé à la signature du bail.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 15 avril 2022.

Par acte d’huissier du 24 janvier 2023, Monsieur [W] [S] [E] a fait signifier à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] un commandement de payer les loyers, pour la somme principale de 1 951,50 €, au visa de la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Monsieur [W] [S] [E] a fait assigner Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, pour que soit prononcée la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et ordonnée leur expulsion ; il a sollicité leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 280,86 € au titre des loyers impayés arrêtés au 2 mai 2023, et d’une indemnité d’occupation ; il a enfin demandé leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, constatant que Madame [I] [U] épouse [L] avait la qualité d’avocate inscrite au Barreau de Tours, s’est déclaré incompétent en application de l’article 47 du code de procédure civile, et a renvoyé l’affaire au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers.

Le dossier de l’affaire a été reçu et enregistré au greffe le 27 mars 2024. L’affaire a fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions, reçues au greffe le 3 mars 2026, Monsieur [W] [S] [E] demande qu’il soit constaté que, les lieux ayant été libérés, il n’y a plus à statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion.

Il demande la condamnation solidaire de Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] au paiement de la somme de 12 110,97 € au titre des loyers restant impayés, arrêtée au 28 août 2024, de même qu’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [W] [S] [E] fait valoir :

— que la date de reprise des lieux est celle du procès-verbal de reprise dressé par commissaire de justice le 28 août 2024, comportant remise des clés ;

— que si Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] évoquent le caractère indécent du logement loué, la constatation éventuelle de cet état ne peut relever que de l’autorité préfectorale, et qu’aucun document en ce sens n’est produit aux débats ;

— que si la maison louée présentait des désordres au moment de la conclusion du bail, c’est en raison de l’intervention d’un arrêté de catastrophe naturelle du 26 octobre 2020, pris en raison des effets d’une sécheresse inhabituelle, dont les locataires avaient connaissance, ces derniers n’ayant formulé aucune réserve lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée ;

— que dès lors ils ne sont pas fondés à demander la réduction du montant du loyer, dont la revalorisation annuelle est intervenue en application des clauses du contrat, en sorte que le décompte de créance ne peut être modifié ;

— enfin, que si Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] sollicitent des délais de paiement, ils ne communiquent aucun élément relatif à l’état de leurs ressources et charges.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées à l’audience de plaidoirie, Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L], qui demandent qu’il leur soit donné acte de la libération du logement le 8 juillet 2024 et non pas le 28 août 2024, font valoir que le logement qu’ils louaient était insalubre, ou subsidiairement indécent au sens de l’article 1719 du code civil.

A ce titre, ils sollicitent :

— la condamnation de Monsieur [W] [S] [E] à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral ;

— l’annulation pour ce motif des augmentations des loyers par indexation, appliquées le 1er avril 2023 et le 1er avril 2024 ;

— que soit prononcée la réduction du loyer mensuel à la somme de 700 €.

Par ailleurs, ils demandent la restitution du dépôt de garantie de 920 €, avec application de la pénalité mensuelle de 10% du montant du loyer depuis août 2024, de même que le remboursement de la somme de 225,50 au titre d’une facture de serrurerie.

Il sollicitent enfin un délai pour s’acquitter de leur dette, fixée après compensation judiciaire, et demandent la condamnation de Monsieur [W] [S] [E] au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera constaté que les parties s’accordent pour considérer qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail, emportant expulsion des locataires, mais qu’elles sont en désaccord sur la date à laquelle il convient de fixer l’expiration du contrat.

Sur le montant des loyers restant impayés

Pour demander que soit fixée la fin du bail à la date du 8 juillet 2024 (et non pas 8 juillet 2023 comme indiqué dans leurs conclusions, cette erreur de date ne pouvant être imputable qu’à une coquille), Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] soutiennent qu’ils ont quitté les lieux en restituant les clés par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Or, aucune des pièces communiquées au soutien de leur demande ne permet de vérifier ce point, l’accusé de réception auquel il est fait référence n’étant pas produit. Si le procès-verbal de reprise des lieux établi par la SARL SKS, commissaires de justice associés, porte la mention suivant laquelle la porte du logement, abandonné par ses occupants, a été ouverte au moyen de clés fournies par ces derniers, aucune mention permettant d’en établir la date n’est indiquée. Dès lors, en l’absence de tout élément susceptible de rapporter la preuve de la date de libération des lieux, il convient de fixer au 28 août 2024 la date certaine de reprise des lieux par Monsieur [W] [S] [E].

Le décompte de créance établi en date du 27 septembre 2024 par le mandataire de Monsieur [W] [S] [E], comportant les augmentations annuelles de loyer par le jeu de l’indexation contractuelle, l’imputation non contestée des taxes d’ordures ménagères, et le remboursement du dépôt de garantie, aboutit à la somme de 11 370,07 € au débit des locataires : cette somme sera par conséquent portée à leur charge.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur l’état du logement

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de ces dispositions d’ordre public, un propriétaire dont le locataire est confronté à des désordres est tenu d’intervenir pour y mettre fin, dès lors que ces désordres relèvent de sa responsabilité, et ne sont pas la conséquence d’une mauvaise utilisation du logement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement objet du bail est situé sur le territoire d’une des communes concernées par l’arrêté du 15 septembre 2020 portant constatation de l’état de catastrophe naturelle “pour mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols”. Cet arrêté ayant été publié au Journal Officiel le 25 octobre 2020, et ayant donné lieu le lendemain à un communiqué de presse donné par la préfète d'[Localité 4]-et-[Localité 5], il sera considéré que les locataires étaient nécessairement informés des risques afférents à cet état lors de la conclusion du bail.

Pour autant, les constatations faites lors de l’établissement contradictoire de l’état des lieux d’entrée permettent d’établir que la maison louée présentait un état d’usage acceptable, les désordres décrits dans ce document n’étant constitués dans leur très grande majorité que de dégradations de peinture. Toutefois, il convient de relever l’existence de fissures affectant le haut de la porte du garage, la plinthe d’un mur de l’escalier, le dessus des portes du palier, le plafond de la chambre 2, les bandes en sous-pente des WC de l’étage et la façade avant de la maison.

Or, l’examen du procès-verbal de constat dressé le 3 février 2023 par la SELARL MG HUISSIERS, huissiers de justice associés, démontrent qu’à cette date, située neuf mois après l’entrée des locataires dans les lieux :

— les plaques de plâtre en angle de mur au droit de la porte d’entrée étaient désolidarisées par fissuration sur toute la hauteur,

— le carrelage du salon présentait un défaut de planéité, et une fissuration ouverte, emportant dégradation des joints,

— les ouvrants de la fenêtre de la cuisine frottaient dans leur cadre, empêchant l’ouverture du ventail gauche et rendant particulièrement difficile l’ouverture et la fermeture du ventail droit,

— la porte de service entre la cuisine et le garage frottait à son ouverture, les cloisons situées de part et d’autre de cette porte étant fissurées,

— des fissurations ouvertes sur les murs et plafonds du bureau, emportaient des zones de décrochage du matériau et des moisissures, le plafond menaçant de s’écrouler,

— le même phénomène était observé dans la salle de bains,

— des moisissures affectaient deux chambres, dont celle des enfants, alors que la VMC était en état de fonctionnement.

S’il n’est pas contesté que ces désordres ont pour origine des épisodes de sécheresse non imputables au bailleur, pour lesquels la remise en état peut s’avérer particulièrement complexe, voire incertaine, il ne justifie pas de ses diligences auprès de sa compagnie d’assurance, et plus généralement en vue d’apporter des remèdes aux locataires.

En outre, si les locataires ont pu se persuader, lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, de la conformité du bien loué avec le montant du loyer convenu, en dépit des désordres déjà présents, il n’en va pas de même de ceux apparus postérieurement et avec lesquels les époux [L] ont dû vivre pendant deux ans sans réaction de la part de Monsieur [S] [E].

Le bien ne présentant alors plus l’intégralité des critères de la décence, ce qui a eu pour conséquence un trouble de jouissance pour les preneurs, leur préjudice sera réparé à hauteur de 5000 €.

En revanche, ces derniers ne peuvent, pour ce même motif, obtenir a posteriori que soit prononcée une réduction du prix du loyer, l’indemnisation fixée à titre de dommages-intérêts étant de nature à compenser suffisamment leur préjudice.

De même, il n’y a pas lieu de prononcer l’inapplicabilité des augmentations de loyer par indexation, cette mesure contractuelle ne pouvant être affectée par les manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur la demande en remboursement du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie versé à la signature du bail est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. Ce même texte précise par ailleurs que ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte de l’examen du décompte de créance produit aux débats par Monsieur [W] [S] [E] que la somme de 920 € représentant le remboursement du dépôt de garantie a été portée au crédit des locataires, réduisant d’autant le montant de leur dette. Dès lors que le bailleur est fondé à ne rembourser le dépôt de garantie que pour autant que les locataires ne soient pas débiteurs de sommes qui lui restent dues, et qu’en l’espèce, le décompte de créance fait apparaître des impayés de loyers pour une somme supérieure à son montant, Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] ne sont pas fondés à demander l’application des pénalités prévues pour remboursement tardif.

Sur la demande visant à obtenir le remboursement d’une facture de serrurerie.

Le locataire est responsable de l’entretien courant et des petites réparations du logement, incluant les parties intérieures, extérieures et les équipements, sauf en cas de vétusté, malfaçon ou force majeure.

En l’espèce, si Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] sollicitent la condamnation de Monsieur [W] [S] [E] au remboursement de la somme de 225,50 € exposée pour changer la serrure de la porte d’entrée, en exposant avoir dû y procéder en raison de l’état de vétusté de la porte d’entrée, ils ne produisent aucune pièce permettant de vérifier la nécessité d’y procéder, le procès-verbal du 3 février 2023 ne mentionnant rien à cet égard. Dès lors, ils seront déboutés de cette demande.

Etablissement du compte entre les parties

En application des dispositions des articles 1347 et 1348 du code civil, il convient d’opérer la compensation entre les créances réciproques des parties.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] sont débiteurs de la somme de 11 370,07 € en loyers et charges, après déduction du dépôt de garantie, et qu’ils sont par ailleurs créanciers de celle de 5 000€ à titre de dommages-intérêts. Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] [S] [E] la somme de 6 370,07 €. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les causes du commandement de payer ayant été depuis apurées.

Sur la demande aux fins de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Pour mettre en oeuvre une telle mesure, il est nécessaire de disposer d’éléments tenant à la situation financière du débiteur, et ses possibilités d’apurement échelonné de sa dette. Dès lors que Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] n’ont communiqué aucun élément de cette nature, il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] restant débiteurs de Monsieur [W] [S] [E], ils seront considérés comme parties perdantes, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et devront supporter in solidum la charge des dépens de l’instance, de même que ceux exposés dans le cadre de la procédure initiale engagée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, le jugement du 5 octobre 2023 les ayant réservés.

En revanche, l’équite commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les parties s’accordent pour qu’il ne soit plus statué sur la demande en résiliation du bail et en expulsion ;

FIXE la date de fin de bail au 28 août 2024 ;

FIXE la créance de loyers et charges de Monsieur [W] [S] [E] à la somme de 11 370,07 € ;

FIXE la créance indemnitaire de Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] à la somme de 5 000 € ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] de leurs demandes aux fins de réduction de loyers, de dispense d’application des indexations de loyer, de remboursement d’une facture de serrurerie, et de remboursement du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation des créances respectives des parties ;

En conséquence, CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [W] [S] [E] la somme de 6 370,07 € (six mille trois cent soixante-dix euros, sept centimes) ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] de leur demande aux fins d’obtenir des délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [L] et Madame [I] [L] aux dépens, qui comprendront ceux de l’instance initiale devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Tours ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE