5AA Minute N°

N° RG 24/00834 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRXT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 MAI 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [P]

DEMANDERESSE

Madame [T] [F] venant aux droits de Monsieur [T] [O]

née le 23 Août 1975 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Hadrien NICAISE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Z]

né le 05 Septembre 1940 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE [U] 12 DECEMBRE 2025, DATE PROROGEE AU 31 DECEMBRE 2025, PUIS 23 JANVIER 2026, 27 MARS [Immatriculation 1] MAI 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 15 mars 2011, [O] [T] a donné à bail à [G] [Z] un logement situé [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 €.

Par acte reçu par Maître [A] [Y], notaire à [Localité 5], en date du 23 octobre 2018, [O] [T] a notamment fait donation à [F] [T] de l’usufruit de l’immeuble.

[U] 4 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 15 050 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Cet acte a été signifié au numéro 3, [U] [Adresse 5], adresse qui sera conservée dans la suite du jugement.

Il a été procédé à sa notification électronique à la CCAPEX le lendemain.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, [F] [T] a fait assigner [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de [G] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [G] [Z] au paiement de 15 100 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner [G] [Z] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier de la situation de [G] [Z] a été établi le 7 mars 2025.

Appelée à l’audience du 18 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 juin 2025, à laquelle elle a été à nouveau renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 10 octobre 2025.

A cette audience, [F] [T], représentée par son Conseil, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 21 700 euros, incluant l’appel du mois de septembre.

Elle soutient que les désordres allégués ont été résolus ; que des travaux ont été réalisés dans le logement ; qu’il est néanmoins à la charge du locataire de fournir la chaudière en fioul. Elle renvoie à un courrier du maire de la commune, et soutient que les travaux ne justifiaient pas le relogement de [G] [Z], de sorte que les loyers sont dus.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle s’oppose à la conduite d’une expertise judiciaire, faute de démonstration des désordres allégués et qui seraient postérieurs à la réalisation des travaux.

[G] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il explique que celle-ci a été majorée par la suppression de son droit aux APL.

Il prétend à la conduite d’une contre expertise, soutenant que la mairesse est amie de la bailleresse. Il soutient que le logement n’est pas aux normes, et que des travaux sont nécessaires pour pallier les désordres, susceptibles de nuire à la santé des occupants.

Il explique qu’au premier étage, l’évacuation d’eau de la salle de bain est percée; de sorte que l’eau coule dans le couloir, jusqu’au rez-de-chaussée ; que la laine de verre de la couverture est pourrie, de sorte qu’elle tombe sur les aliments, via l’escalier ; que le système électrique est défaillant, un tiers étant branché sur le compteur ; que le disjoncteur du chauffe-eau est en court-circuit, ce qui met les occupants en danger, et exige leur présence pour prévenir tout incendie.

Il ajoute qu’il souhaite quitter les lieux, mais que ce projet est compliqué par les difficultés à faire aboutir une succession en cours.

Il explique être marié. Ses revenus sont constitués de 1 100 et 230 euros au titre de ses pensions ; son épouse perçoit 225 euros. [U] couple n’a pas de dettes ou de crédits, sauf à dire qu’il a payé avec ses deux frères les frais de résidence pour sa mère, âgée.

Il prétend à l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 150 euros mensuels.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 décembre 2025, délai qui a été prorogé au 31 décembre 2025, puis au 23 janvier et au 27 mars 2026, en raison d’une surcharge de travail du magistrat. Elle a alors été prorogée une ultime fois au 22 mai 2026 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

[U] bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte produit par [F] [T], arrêté au 1er septembre 2025, [F] [T] justifie que lui était due à cette date la somme de 21 700 €, incluant l’appel du mois de septembre 2025.

Sur les désordres allégués

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable Iors de la signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par décret en Conseil d’Etat.

[U] bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir a l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est de principe que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, [G] [Z] expose que des désordres très sérieux ont été déplorés dans le logement, auxquels des travaux n’ont répondu que partiellement.

Sur ce point, il est établi par le diagnostic social et financier de la situation de [G] [Z], et des pièces jointes, que [G] [Z], occupe le logement avec sa femme, également retraitée, cette installation ayant été consécutive à un emménagement dans la [Localité 6] pour s’occuper de leur petite fille suite au décès de sa mère.

L’arriéré locatif s’est constitué alors que [G] [Z] a participé financièrement à l’hébergement de sa mère en EHPAD, l’allocation logement ayant alors été suspendue en raison de la constitution d’une dette. En outre, le locataire s’est trouvé démuni pour acquitter le loyer, en raison de la donation, ce qui l’a privé d’interlocuteur identifié.

Il est finalement indiqué l’intervention des chargés de mission du pôle logement du département auprès du couple, outre le déplacement du maire de [Localité 4] au domicile, dans lequel les désordres, que le locataire indique avoir vainement déplorés, ont été constatés.

[U] support de relevé de désordres établi par l'[Localité 7] fait ainsi état de :

* sur le bâti : un risque de chute de matériaux ou d’éléments d’équipement sur les usagers des lieux ou sur la voie publique, outre un défaut d’étanchéité à l’air ou à l’eau (la porte d’entrée étant percée à la base) ;

* sur le toit : des tuiles manquantes, une couverture non étanche ;

* dans le logement : la présence d’humidité en bas des murs de la cuisine, traces paraissant avoir été causées par des infiltrations ;

* une aération insuffisante du fait des occupants, une absence de ventilation ;

* la présence de plomb, accessible, sur les tuyaux des WC ;

* une installation électrique défaillante, avec câbles volants, et risque de contact direct ;

* une absence de chauffage, en raison de la panne de la chaudière, avec usage de chauffages électriques d’appoint, ajoutés par le locataire, et poêle à pétrole ;

* une mauvaise évacuation des eaux usées, avec refoulement dans les WC et la salle d’eau lorsqu’il y a des orages.

[U] maire de [Localité 4] expose ainsi que des tuiles débordant du toit sont déjà tombées ou risquent de tomber côté jardin et côté domaine public ; le chauffage central ne fonctionne plus car une canalisation d’eau souterraine est coupée entre la maison et le local chaufferie/buanderie ; le propriétaire utilise l’eau et l’électricité du locataire, en se conservant l’usage de la remise et de l’atelier ; un tuyau en plomb est présent dans les toilettes ; la salle de bain de l’étage est invivable car la canalisation des eaux usées fuit ; le logement est dépourvu d’isolation, et pourvu en revanche de nombreuses gouttières sur le toit ; les carreaux des fenêtres, en simple vitrage, sont supportées par un mastic en partie détruit ; une rallonge part du grenier pour traverser le jardin et alimenter le lave-linge dans la buanderie extérieure ; les bouches d’aération sont bouchées.

L’ensemble de ces constatations sont illustrées de clichés photographiques.

[U] tout est établi le 18 juillet 2024.

[F] [T] indique que des travaux ont été réalisés pour remédier aux désordres.

Elle verse notamment sur ce point aux débats :

— une facture de la SAS LAIRAULT ANTHONY relative à la couverture de la maison, établie au nom de “l’union chrétienne de [Localité 8]” le 20 janvier 2025, pour un montant de 22 272,80 euros ;

— un devis TOP ELEC, établi au même nom le 27 janvier 2025, accepté, relatif à des travaux de mise en conformité électrique, à hauteur de 3 003,87 euros ;

— un devis ENTREPRISE TARDIVAU, établi au même nom le 21 février 2025, accepté, relatif à des travaux de menuiserie, à hauteur de 2 086,79 euros.

[G] [Z] indique que ces travaux sont insuffisants pour remédier aux désordres déplorés, sans pour autant en justifier.

Sa demande d’expertise sera donc rejetée.

S’agissant des sommes dues, [G] [Z], qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette, et qui prétend au contraire à l’octroi de délais de paiement pour s’en acquitter, sera condamné à verser à [F] [T] la somme de 21 700 €, incluant l’appel du mois de septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection observe que le loyer n’a été payé qu’à deux occasions depuis le mois de mars 2022, outre un versement de 3 000 euros en mai 2024.

L’absence de reprise du paiement du loyer courant prive [G] [Z] de la possibilité de l’octroi de délais de paiement, qu’ils soient suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc débouté de sa demande.

Les conditions d’application de la clause résolutoire étant réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 4 septembre 2024, l’expulsion du locataire sera ordonnée, dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

[G] [Z] sera par ailleurs tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties justifient qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée en ce sens sera rejétée.

[G] [Z], qui succombe au principal, sera condamné aux dépens, selon les modalités précisées au dispositif.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

[U] juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de [F] [T] ;

CONSTATE à la date du 4 septembre 2024, la résiliation du bail conclu entre [O] [T], d’une part, et [G] [Z], d’autre part, dont se prévaut désormais [F] [T] par l’effet d’une donation du 23 octobre 2018, portant sur le logement situé [Adresse 6] ;

CONSTATE que depuis cette date, [G] [Z] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour [G] [Z] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [G] [Z], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE [G] [Z] à payer à [F] [T] la somme de 21 700 € (vingt et un mille sept cents euros) au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025, appel du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [Z] à payer à [F] [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours augmenté des charges, dans les conditions fixées par les stipulations contractuelles, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

DEBOUTE [F] [T] de ses demandes plus amples ou contraires, y compris celles formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE [G] [Z] de ses demandes plus amples ou contraires, y compris celles formées au titre d’une prétention à la conduite d’une expertise judiciaire, ou encore à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE [G] [Z] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation, celui de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

[U] GREFFIER [U] JUGE