Minute n°

RG N° RG 25/00108 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWNJ

Nature de l’affaire : 5AA

S.A. NOVIA ([Localité 1] HABITAT)

C/

[J] [Z] [H] [F] NEE [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Madame SAINT-GENEZ Marion, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 NOVEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. NOVIA ([Localité 1] HABITAT),

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Mme [A] [Q] munie d’un pouvoir,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [J] [Z] [H] [F] née [U]

née le 04 Novembre 1969 à [Localité 3],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2016 à effet au même jour, la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA a donné à bail à usage d’habitation à [J] [F] un logement situé [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] et [Adresse 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 395,02 €, outre les charges récupérables.

Par décision du 16 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT, saisi par le bailleur d’une demande tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Mme [F] pour impayés locatifs, a constaté le désistement du bailleur de ses demandes et laissé les dépens à sa charge sauf meilleur accord des parties.

Par courriers des 13 décembre 2024 et 6 janvier 2025, le bailleur a mis en demeure Mme [F] de régulariser l’impayé locatif s’élevant à la somme de 581,56€.

Le 24 février 2025, un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme en principal de 930,34€ visant les clauses résolutoires insérées au bail était signifié à [J] [F] (signification à étude).

Par exploit du commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SEM HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA a assigné [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— dire que [J] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux,

— ordonner l’expulsion de [J] [F] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 5] Publique,

— condamner [J] [F] à lui payer la somme de 2.629,04€ au titre des loyers et charges échus, ainsi que les loyers échus ou à échoir, avec intérêts de droit à compter de la décision,

— condamner [J] [F] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à libération des lieux,

— condamner [J] [F] à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle ont comparu les parties.

A cette audience, le bailleur a maintenu ses demandes, déclarant que la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant et indiquant que l’APL leur était toujours versée.

Mme [F] a fait état de difficultés personnelles à l’origine des impayés et a déclaré avoir retrouvé un travail en contrat à durée déterminée à temps partiel, qui devait être transformé en contrat à durée indeterminée à temps plein prochainement. Elle a précisé bénéficier d’une pension de réversion soit 425€ par mois. Elle a déclaré vouloir rester dans le logement pour le moment et envisager de faire une demande de logement plus petit.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi du fait de la carence de la locataire au rendez-vous proposé par l’assistante sociale.

L’affaire a été renvoyée par le juge à l’audience du 13 novembre 2025.

A l’audience, la représentante de la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA maintient ses demandes, tout en étant favorable à l’octroi de délais de grâce à hauteur de 100€ par mois comme proposé par [J] [F] et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce. Elle précise que [J] [F] a repris le paiement du loyer courant et déclare une dette d’un montant de 1.877,65€, dès lors que le prélèvement du loyer devant être rejeté sur indications de la locataire.

[J] [F] comparaît en personne à l’audience et sollicite des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant état de l’accord avec le bailleur sur le versement de la somme de 100€ par mois pour apurer la dette qu’elle reconnaît.

Elle indique avoir changé de banque pour expliquer le rejet prochain du prélèvement du loyer courant. Elle explique être désormais employée comme salariée pour une durée de 25h et estime à 1.100€ le salaire mensuel perçu, précisant bénéficier également de 400€ de pension de réversion.

Elle produit au débat le contrat de travail et les bulletins de paie de septembre et octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA justifie du signalement le 6 février 2025 de la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales de la [Localité 6] de la [Localité 6] et de la notification le 24 février 2025 à la CCAPEX du commandement de payer.

La [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA a notifié son assignation au représentant de l’Etat le 16 mai 2025, soit six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025.

La demande est en conséquence recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA qu’au 13 novembre 2025, une somme de 1.622,08€ restait due par [J] [F] au titre des loyers et charges échus, déduction faite des frais de poursuite à inclure dans les dépens, dès lors que le prélèvement du 8 novembre 2025 d’un montant de 497,80€ devait être rejeté.

[J] [F] reconnaît l’existence et le montant de la dette et ne justifie pas de son règlement à la date de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner [J] [F] au paiement de la somme de 1.622,08€ au titre des loyers et charges échus au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les délais de grâce

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[J] [F] vit seule et est employée en contrat à durée indéterminée à temps partiel depuis le 13 octobre 2025 pour une rémunération brute mensuelle de 1.300,89€. Elle perçoit également une pension de réversion d’un montant de 425€ par mois.

Elle bénéficiait jusqu’en septembre 2025 de l’APL soit 251,20€, le droit actuel n’étant pas connu.

Il résulte du décompte du bailleur que la dette a diminué en raison d’un versement suite à une régularisation des allocations logement .

A la date de l’audience, [J] [F] avait repris le paiement du loyer courant et des charges et avait procédé à des règlements supplémentaires, sous réserve toutefois que le prélèvement du loyer courant et des charges avait été rejeté en raison du changement d’organisme bancaire par Mme [F], qui devait régulariser rapidement la situation auprès du bailleur.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de grâce.

Ainsi, des délais de grâce seront accordés à [J] [F] selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur la demande en résiliation du bail

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ".

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction en vigueur lors de l’audience, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 24 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [J] [F] pour un montant en principal de 930,34€.

Ce commandement délivré à [J] [F] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2025.

La locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire durant le cours des délais de grâce, ce qu’accepte le bailleur.

Il résulte du décompte du bailleur qu’à la date de l’audience, la locataire avait repris le paiement du loyer courant et avait procédé à des règlements supplémentaires sous réserve toutefois que le prélèvement du loyer mensuel a été rejeté en raisond ‘un changement de banque de la locataire qui devait faire le nécessaire pour régulariser la situation.

La situation sociale et professionnelle permet d’envisager un apurement de la dette dans le délai légal, outre le paiement du loyer et des charges durant le délai.

Le bailleur est favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de grâce.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés à la locataire.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libérera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, [J] [F] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse jusqu’à son départ des lieux, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours et de l’acompte sur charges communes, soit 497,80€, révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur les autres demandes

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [J] [F] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation et leur dénonciation à Monsieur le Préfet.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA ;

Condamne [J] [F] à payer à la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA la somme de 1.622,08 € (MILLE SIX CENT VINGT-DEUX EUROS HUIT CENTIMES) au titre des loyers et des charges échus et non réglés dûs à la date du 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

Autorise [J] [F] à s’acquitter de la dette locative, en sus du paiement du loyer courant et des charges, sauf meilleur accord des parties, par 16 mensualités de 100,00 € (CENTS EUROS) chacune et d’une 17ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies;

Dit que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [J] [F], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit en revanche que dès le premier impayé ou dès lors que [J] [F] ne se libérera pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – qu’à défaut par [J] [F] d’avoir libéré les lieux sis [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 7] et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

4 -[J] [F] sera alors tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et des acomptes sur charges communes, soit 497,80 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES), révisable suivant les modalités prévues au bail ;

Déboute la [Localité 1] HABITAT PAYS CHATELLERAUDAIS devenue NOVIA de ses demandes plus amples ou contraires et de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [J] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 6] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE