Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE

a été extrait le jugement dont la teneur suit: 08 Décembre 2020

N° Rôle: No RG 19/00008 – N° Portalis DB3U-W-B7D-K7FF

Monsieur X Y

Madame Z AA épouse Y la c/

La Société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY de La Société TRANSAC IMMO assignée en interventeion forcée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT prononcé publiquement par Madame Anita DARNAUD, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Geneviève PETEUIL, greffier, le 08 Décembre 2020 après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2020.

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DEMANDEURS

Monsieur X Y né le […] à […] (92370), demeurant […]

Madame Z AA épouse Y née le […] à BORDEAUX (33), demeurant […]

Tous deux représentés par M^e Julien ATTALI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

la Société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY, SASU dont le siège social est sis […] – 95230 SOISY SOUS

MONTMORENCY représentée par son Président, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro B 841 444 458

représentée par M^e Victoria FERRERO, avocat au barreau de PARIS

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La Société TRANSAC IMMO EURL au capital de 7.600 EUROS immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro B 479 785 172, ayant son siège social 12 AVENUE JEANNE D’ARC – 95210 – SAINT GRATIEN

assignée en intervention forcée en date du 21 août 2019

représentée par Maître Jean-Claude GRIMBERG de la SELARL GRIMBERG ET ASSOCIES, avocats au barreau du VAL D’OISE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 15 mars 1999, les époux Y ont consenti à l’EURL CREATION IMMO un bail commercial portant sur des locaux situés à […], […].

Par acte à effet du 1er avril 2008, ils ont consenti à la société TRANSAC IMMO le renouvellement de son bail commercial portant sur des locaux susvisés, pour une durée de neuf années.

Le 13 septembre 2016, ils ont fait délivrer à la SARL TRANSPAC IMMO un congé pour le 31 mars 2017 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 22.700 €. Le 15 novembre 2016, le preneur a accepté le principe du renouvellement mais en a contesté les conditions.

Par mémoire notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 juin 2018, les époux Y ont notifié à la société TRANSAC IMMO une demande en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme 25 550 € hors taxes et hors charges, à compter 1er avril 2017.

s

Par acte authentique du 21 janvier 2019, la société TRANSAC IMMO a cédé son fonds de commerce à la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY.

Par exploit du 23 avril 2019, les époux Y ont fait assigner la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY devant le juge des baux commerciaux pour voir fixer à la somme de 29.200 € le loyer annuel principal du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 19/00008.

Par exploit du 21 août 2019, les époux Y ont fait assigner en intervention forcée la société TRANSAC IMMO à l’effet de voir ordonner la jonction avec l’affaire ouverte sous le numéro de RG 19/00008 et fixer à la somme de 29.200 € le loyer annuel principal du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017.

L’affaire a été ouverte sous le numéro de RG 19/00011.

Dans son mémoire en défense notifié le 11 septembre 2019, la société TRANSAC IMMO a soulevé la nullité de l’assignation en intervention qui lui avait été délivrée le 21 août 2019 en faisant valoir:

- l’absence de lien contractuel entre les parties en relevant qu’elle n’avait plus la qualité de locataire depuis la cession de fonds de commerce;

- l’absence d’intérêt à agir à son encontre des époux Y au jour de l’introduction de la demande ;

- l’absence de fondement jurique de l’assignation.

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Par courrier du 9 octobre 2020, le Conseil des époux Y a adressé au juge des loyers, le mémoire prélable en date du 3 juin 2020 notifié le 6 juin 2020 à la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY et les accusés de la notification à cette dernière et à la société TRANSAC IMMO du mémoire du 5 mars 2020, respectivement en date du 10 mars et du 7 mars 2020. Il a souligné dans son courrier que le mémoire préalable du 3 juin 2020 avait été notifié plus d’un mois avant l’audience de réouverture des débats et a indiqué, s’agissant de la liquidation de la société TRANSAC IMMO, que les demandeurs ne souhaitaient pas régulariser la procédure à l’égard de l’ancien preneur et s’en rapportaient sur ce point.

Les sociétés TRANSAC IMMO et JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY n’ont pas notifié de nouveaux mémoires.

Les dossiers ont été déposé pour l’audience du juge des loyers du 13 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation à l’encontre de la TRANSAC IMMO

La présente instance engagée, par assignation du 21 août 2019, à l’encontre de la société TRANSAC IMMO a pour objet la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017. Ce renouvellement a été consenti à la société TRANSAC IMMO qui est demeurée locataire des époux Y et était donc contractuellement liée à ces derniers jusqu’au 21 janvier 2019, date de la cession du fonds de commerce à la société JP IMMOBILIER LES

ACACIAS DE SOISY.

Les époux Y avaient donc bien intérêt à agir à l’encontre de la TRANSAC IMMO s’agissant de la fixation d’un loyer durant la période au cours de laquelle celle-ci était encore leur locataire.

Or, il convient de constater que l’assignation qu’ils lui ont fait délivrer, le 21 août 2019, est fondée en fait et en droit et d’observer qu’en tout état de cause, la TRANSAC IMMO ne justifie pas du grief que lui causerait cette absence prétendue de fondement juridique.

Il n’y a pas lieu de déclarer nulle l’assignation délivrée le 21 août 2019 à la TRANS AC IMMO.

Sur le loyer du bail renouvelé

En application des dispositions de l’article L 145-33 du Code de Commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l’article L 145-34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer, calculé en fonction de la variation de l’indice national applicable depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

En application de l’article L 145-34 du Code de Commerce, le loyer du bail renouvelé n’est pas plafonné s’il existe une modification notable des caractéristiques du local considéré ou de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. En application de l’article R 145-11 du Code de commerce, le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement, cette exclusivité s’appréciant par référence à la clause de destination du bail.

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Elle demande en outre la condamnation des époux Y à lui payer la somme de 3.000

€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans son mémoire en défense notifié le 11 septembre 2019, la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY demande au juge des loyers commerciaux de :

- constater l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité et l’absence d’amélioration notable réalisée au sein du local commercial;

- fixer le loyer à la valeur locative de 17.320 € par an ;

- débouter les époux Y de leur demande de réévaluation du loyer et en paiement des arriérés locatifs ;

- condamner les époux Y à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 28 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux a:.

- ordonné la jonction entre les affaires ouvertes sous les numéros de RG 19/00008 et

19/00011;

- ordonné la réouverture des débats ;

- invité les parties à s’expliquer sur l’absence de pièces justifiant de la notification, par les époux AKÓPOFF, à la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY, du mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ; le cas échéant, à produire toute pièce qu’elles estimeront utile.

Dans leur mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé du 5 mars 2020, les époux Y demandent au juge des loyers de:

- fixer le loyer à la valeur locative réelle en écartant la règle du plafonnement,

- fixer le loyer annuel principal à la somme de 29.200 € pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2017, avec réajustement du dépôt de garantie,

- ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;

- pour le cas où une expertise apparaîtrait nécessaire, fixer le loyer provisionnel à la somme de 17.320 €, exigible à compter du 1er avril 2017;

- condamner in solidum la société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY et la société TRANSAC IMMO à payer 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par courrier du 9 mars 2020, le Conseil des époux Y a sollicité le renvoi de l’affaire à deux mois en indiquant au juge des loyers commerciaux :

- qu’il venait d’apprendre que la société TRANSAC IMMO avait fait l’objet d’une radiation du Registre du commerce et des sociétés, pour dissolution et clôture de la liquidation, le 21 janvier 2020;

- que les opérations de clôture de liquidation la société TRANSAC IMMO ont été constatées par décision de l’associé unique le 31 octobre 2019, ce dont cette dernière s’était bien gardée d’informer le Tribunal et la partie bailleresse dans son mémoire en défense du 12 novembre 2019;

- que le point devait être fait avec les bailleurs pour régulariser éventuellement la procédure, avec désignation par le tribunal de commerce d’un représentant de la société.

Par jugement du 8 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et invité les parties:

- à régulariser la procédure suite à la radiation de la société TRANSAC IMMO du RCS le 21/01/2020 avec effet au 31/10/2019 ;

- à produire les justificatifs de la notification de leurs derniers mémoires.

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Les locaux objet de la présente instance sont ainsi désignés dans le bail initial : " Sur la […] […] (Val d’Oise), […] une boutique au rez-de-chaussée […] avec mezzanine, formant le lot 226 de la copropriété".

Ils sont, selon les termes dudit bail, « affectés à l’usage suivant : Agence immobilière, service d’imprimerie et de reproduction, courtier d’assurances ».

L’activité qui y est exercée est celle d’agence immobilière.

Les époux Y soutiennent qu’il existe une modification notable d’un ensemble

d’éléments comprenant:

- la modification des facteurs locaux de commercialité consécutivement à la construction de logements, à la création d’un parking, à la présence d’une agence de la poste, au dévéloppement de commerces et activités ;

- l’amélioration du local avec une augmentation de la surface de la boutique.

Ils considèrent que ces modifications et améliorations justifient la fixation du loyer à la valeur locative annuelle de 29.900 €, au regard des références locatives qu’ils versent aux débats.

La société JP IMMOBILIER LES ACACIAS DE SOISY conteste que les modifications invoquées par les bailleurs aient augmenté la valeur locative des locaux loués et aient eu des répercussions favorables sur l’activité exercée. Elle conteste également que les aménagements réalisés aient apporté une amélioration notable aux locaux.

Elle soutient enfin que les références locatives des bailleurs ne sont pas pertinentes et versent d’autres références locatives justifiant, selon elle, un maintien du loyer à la somme de 17.320 €.

Il apparaît nécessaire, au regard de l’ensemble des éléments contradictoires invoqués de part et d’autre, d’ordonner une expertise judiciaire sur le déplafonnement et la valeur locative, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il appartiendra à l’expert judiciaire de vérifier si les éléments déterminant la valeur locative du bien ont été notablement modifiés. L’expert aura également pour mission de donner une estimation de la valeur locative des locaux.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par les époux Y qui invoquent des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2017.

Pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au prix du loyer en cours.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Les dépens seront réservés.

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PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par décision contradictoire en matière de Loyers commerciaux et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu de déclarer nulle l’assignation délivrée, le 21 août 2019, à la TRANSAC IMMO,

Avant dire droit, sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2017, ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur AC AD, […] Tel 01 34 24 15 95, en qualité d’expert avec pour mission de :

- visiter les lieux sis à […] (Val d’Oise), […], les décrire, entendre les parties et prendre connaissance de tous les documents utiles ;

- indiquer si les éléments déterminant la valeur locative tels que mentionnés aux articles 1° à 4° de l’article L 145-33 ont été notablement modifiés depuis la conclusion du bail expiré se prononcer sur le déplafonnement du loyer;

- déterminer les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

- donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er avril 2017,

Dit que les époux Y devront consigner entre les mains de Monsieur le Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de PONTOISE une provision de 2.000 € à valoir sur les frais d’expertise dans un délai de cinq semaines, à compter de la notification du présent jugement,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert séra caduque et privée de tout effet,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de six mois de l’avis de consignation,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations, statuer sur les incidents et procéder, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché,

Fixe au prix du loyer en cours le montant annuel hors taxes et hors charges du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant la durée de l’instance,

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Ordonne l’exécution provisoire de la décision,

Sursoit à statuer sur les autres demandes,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mardi 9 novembre 2021 à 10 H 00 pour dépôt des mémoires en ouverture de rapport et plaidoiries si le dossier est en état, .

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE le 8 décembre 2020.

Le Greffier, Le Président,

Geneviève PETEUIL Anita DARNAUD

R

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous Huissiers sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République prés les Tribunaux d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la Force Publique de prêter main forte s’ils en sont légalement requis. En foi de quoi la présente expédition a été signée par nous Greffier en Chef soussigné et scellée du sceau du Tribunal ire ia Le Greffier en chef

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REPUBLIQUE FRANÇAISE

N° 60

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