13 Décembre 2024

RG N° 24/04307 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N536

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [R] [T]

C/

S.A. SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [R] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

assistée par M^e Yann MSIKA, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 15 Novembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Décembre 2024.

La présente décision a été rédigé par [K] [Z], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 5 août 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [R] [T], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à FRANCONVILLE LA GARENNE (95130), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 9 avril 2024 à la requête de la société SEQENS.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

A l’audience, Mme [R] [T], assistée de son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle fait valoir qu’elle règle l’indemnité d’occupation et qu’elle est de bonne foi. Elle soutient également qu’elle subit des troubles du voisinage depuis son entrée dans les lieux et que cette situation a impacté son équilibre professionnel.

La société SEQENS, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 2.367,20 et réclame 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante. Elle fait valoir que les impayés ont débuté dès l’entrée dans les lieux et rappelle que l’expulsion ne résulte pas des troubles du voisinage allégués.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 4 août 2023 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— condamné Mme [R] [T] à payer la somme de 1.287,90 euros au titre des loyers et charges impayés

— autorisé Mme [R] [T] à se libérer des sommes dues par 12 mensualités de 100 euros, et une 13ème qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 30 août 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 9 avril 2024.

Mme [R] [T] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [R] [T] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [R] [T] dispose de revenus mensuels de 969 euros, correspondant à son salaire et aux prestations versées par la CAF (RSA et prime d’activité), avec un enfant mineur à charge. Elle déclare ne percevoir aucune pension alimentaire. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 4.030 euros et celui de 2023 sur les revenus de 2022 de 9.680 euros.

Mme [R] [T] verse un certificat médical ainsi qu’un compte-rendu d’hospitalisation au soutien de ses dires sur les problèmes de santé de sa fille. Elle ajoute qu’elle doit être présente pour sa fille lors des rendez-vous médicaux, ce qui l’oblige à décliner certaines missions d’intérim et implique une baisse de ses revenus.

Selon les pièces du dossier, Mme assume en effet seule cette situation.

Au vu du décompte produit arrêté au 12 novembre 2024, la dette locative s’élève à 2.367,20 euros. Si la dette a augmenté, les versements sont réguliers et Mme [R] [T], qui ne bénéficie plus de l’APL actuellement suspendue, s’efforce de régler chaque mois le montant résiduel de l’indemnité d’occupation.

Mme [R] [T] fait aussi état de troubles du voisinage qu’elle subirait depuis son entrée dans les lieux, notamment des nuisances sonores de la part de sa voisine. Mais, outre que la société SEQENS, qui a notamment organisé des rencontres et tentatives de conciliation entre les deux voisines, n’est pas restée inactive, les dossiers des parties révèlent que les récriminations sont réciproques et il n’appartient pas au juge de l’exécution de se prononcer sur cette situation et encore bien moins sur les éventuelles responsabilités alléguées.

Il convient en effet de souligner que dans le titre exécutoire le motif de résiliation du bail n’est pas le manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible mais sa défaillance à régler les loyers et charges.

Par ailleurs, la partie demanderesse produit un formulaire de demande de logement social portant mention d’une date du dépôt au guichet le 28 juin 2024. Elle déclare avoir adressé un recours à la commission de médiation DALO du Val d’Oise sans toutefois en justifier.

Elle est désormais accompagnée par un travailleur social dans le cadre d’un ASLL depuis le 16 avril 2024 et il ressort de l’évaluation sociale versée aux débats que la dette locative s’est effectivement créée suite à une fragilisation du budget de Mme [R] [T], en lien avec les problèmes de santé de sa fille qui l’obligent à refuser certaines missions d’intérim. L’assistante sociale précise qu’elle est actuellement en relation avec un travailleur social du SSD de [Localité 6] en vue de trouver une solution d’hébergement ou de logement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire.

Les pièces versées aux débats démontrent la fragilité de la situation financière de Mme [R] [T] en lien avec l’état de santé de sa fille et le montant de ses revenus, mais aussi sa mobilisation à travers les diligences effectuées en vue de son relogement et les efforts de paiement réalisés. De plus, en dépit de son augmentation, la dette n’atteint pas un montant très élevé, de sorte qu’une perspective d’apurement existe depuis que Mme est accompagnée socialement.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [R] [T], il convient d’accorder un délai de 7 mois, soit jusqu’au 13 juillet 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [R] [T].

En revanche, l’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [R] [T] un délai de 7 mois, soit jusqu’au 13 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [T] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 13 Décembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,