29 Novembre 2024

RG N° 24/03031 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N2BK

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [R] [W]

C/

S.A. [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [R] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

assisté par Maître Albert BAFFI, avocat au barreau du Val d’Oise

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [H] [X], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 31 mai 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [D] [L] [W], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à SANNOIS (95110), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 4 mars 2024 à la requête de la société [F].

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, M. [D] [L] [W], assisté de son avocat et accompagné d’un ami qui fait office d’interprète sans opposition de la partie adverse, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment administratives, ses recherches d’emploi qui sont freinées par sa compréhension difficile de la langue française et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il reconnaît qu’il ne respecte pas le règlement d'[F] en recevant sa famille. Il fait valoir que l’indemnité d’occupation est réglée et que le problème est la sur-occupation du logement mais qu’il n’a reçu à ce jour aucune proposition de relogement alors qu’il est reconnu prioritaire au titre du DALO.

La société [F], représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais pour des raisons de salubrité et de sécurité. Elle soutient que le demandeur héberge dans sa chambre son épouse et ses trois enfants, et ce, en violation du règlement de l’établissement. Elle fait falloir que M. [D] [L] [W] a déjà bénéficié de délais de fait et précise que l’expulsion peut intervenir à tout moment. Enfin, elle réclame 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu contradictoirement le 24 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SANNOIS, rectifié le 6 février 2024, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,

— dit qu’à défaut pour M. [D] [L] [W] d’avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, la société [F] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique au besoin,

— condamné M. [D] [L] [W] à payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle.

Ces décisions ont été signifiées le 4 mars 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [D] [L] [W] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M. [D] [L] [W] est réfugié politique, marié et a trois enfants mineurs à charge. Il justifie percevoir mensuellement des prestations CAF à hauteur 508 euros au titre de la PAJE et des allocations familiales. L’avis d’impôt établi en 2023 sur les revenus de 2022 du couple mentionne un revenu fiscal de référence de 8.010 euros. Il déclare être actuellement à la recherche d’un emploi mais rencontrer des difficultés en raison de son manque de compréhension de la langue française.

Le demandeur indique que la situation administrative de ses enfants et de son épouse bloque ses démarches de relogement. Il démontre être accompagné par l’association SOLIHA GRAND [Localité 8] dans le cadre d’une mesure AVDL et par un travailleur social de secteur. Il justifie être reconnu prioritaire pour l’attribution d’un logement depuis une décision rendue par la commission de médiation du Val d’Oise le 09 avril 2021 et conserver le bénéfice de cette décision. Il déclare également avoir déposé une demande de logement social, sans pour autant verser une pièce en ce sens aux débats.

La société [F] mentionne les difficultés générées par cette situation, notamment l’incompatibilité du logement qui lui a été attribué en octobre 2019 avec une occupation de 5 personnes. Elle soulève les risques sur le plan sanitaire et de la sécurité, que soulèvent cette sur occupation.

Elle verse aux débats le contrat de résidence signé entre les parties le 10 octobre 2019, lequel prévoit en son article 7 paragraphes 3) et 4) que le résident est tenu à titre d’obligation essentielle d’occuper personnellement les lieux, de n’en consentir l’occupation à quiconque, même partielle et à titre gratuit, et de n’héberger aucun tiers même temporairement et à titre gratuit ; qu’en cas d’hébergement d’un tiers, le résident devra y mettre fin sous 48 heures après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu’à défaut de s’être exécuté dans le délai imparti et après constat par acte extra-judiciaire, le contrat de résidence sera résilié de plein droit un mois après et il devra immédiatement quitter les lieux.

En outre l’article 9 du règlement intérieur prévoit que chaque résident a la faculté d’accueillir, pour une période maximale de trois mois par an, une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition, en avertissant au préalable le responsable de la résidence, en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Tout manquement à ces obligations génère une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement.

C’est en raison de la sur-occupation illégale du logement que le tribunal de proximité de SANNOIS a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de résidence à cet égard.

M. [D] [L] [W] ne conteste pas que la chambre est toujours occupée par lui, son épouse et leur trois enfants ni les difficultés de sécurité et de salubrité générées par cette situation qui met en péril non seulement sa propre famille mais aussi l’ensemble des résidents.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission. En effet, il convient de rappeler que M. [D] [L] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 mai 2022, soit depuis plus de 2 ans, qu’il a donc déjà bénéficié de délais de fait et que le bailleur a fait preuve de patience à son égard.

En outre, il est prioritaire pour être relogé d’urgence avec sa famille depuis le 9 avril 2021. Il appartient aux organes compétent pour assurer ce relogement de remplir leur mission, non à la société [F] de palier la carence de ceux-ci à agir.

La situation personnelle de M. [D] [L] [W], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime et des règles de salubrité et de sécurité de la résidence.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M.[D] [L] [W], partie perdante, supportera les dépens, étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont il bénéficie.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [D] [L] [W] pour le logement qu’il occupe avec sa famille au [Adresse 3] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [D] [L] [W] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont il bénéficie ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9], le 29 Novembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,