Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00235 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AZE

[W] [K]

C/

[N] [G],

[J] [G]

— Expéditions délivrées à

Mme [N] [G]

— FE délivrée à

M^e Sophie PASTURAUD

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [K]

né le 02 Décembre 1983 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie PASTURAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

Madame [N] [G]

née le 29 Décembre 1989 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Présente

Madame [J] [G] (caution)

née le 28 Décembre 1959 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 10 décembre 2023, Monsieur [W] [K] a donné à bail à Madame [N] [G] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Suivant acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, Madame [J] [G] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Monsieur [W] [K] a fait délivrer à Madame [N] [G] un commandement de payer la somme de 2.640,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [J] [G] le 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice des 14 et 16 janvier 2025, Monsieur [W] [K] a assigné Madame [N] [G] et Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du bail en date du 10 décembre 2023 à l’encontre de Madame [N] [G] ;

— Ordonner son expulsion des lieux loués ;

— La condamner à rendre les lieux libres de tous corps et biens, objets ou mobiliers s’y trouvant au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— La condamner in solidum avec sa caution Madame [J] [G] au paiement de la somme de 6 200 € correspondant à l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 3 janvier 2025 ;

— La condamner in solidum avec sa caution Madame [J] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges soit 900 € par mois et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Attribuer au bailleur le dépôt de garantie détenu à hauteur de 850 €;

— La condamner in solidum avec sa caution Madame [J] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 1.500,00 € à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, un commandement de payer lui ayant été délivré le 7 octobre 2024, ce qui lui a laissé toute latitude pour s’acquitter de sa dette ;

— Les condamner in solidum au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 CPC,

— Les condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement en date du 7 octobre 2024 et de dénonciation du commandement à la caution le 15 octobre 2024.

A l’audience du 21 mars 2025, l’affaire a été mise en délibérée au 23 mai 2025. La réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 20 juin 2025.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Monsieur [W] [K], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.700,00 euros au jour de l’audience et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [N] [G] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Elle indique être en cours de recrutement et chercher un autre logement. Elle demande à pouvoir être maintenue dans les lieux en attendant de trouver un nouveau logement et un échelonnement de sa dette. Elle explique percevoir le RSA et une aide de sa mère, elle a un enfant à charge de 11 mois.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [J] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 mars 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 8 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [W] [K] a fait signifier à Madame [N] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.640,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 15 octobre 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [J] [G].

Madame [N] [G] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 décembre 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement. Par ailleurs, Madame [N] [G] ne produit aucun justificatif permettant de s’assurer qu’elle serait en mesure de s’acquitter de sa dette suivant des délais de paiement. Il convient donc de rejeter sa demande au titre des délais.

Dès lors, Madame [N] [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 décembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [W] [K] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [W] [K] expose à l’audience que sa créance s’établirait à la somme de 10.700,00 euros.

Il demande au juge des contentieux de la protection de lui attribuer le dépôt de garantie détenu à hauteur de 850 euros.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En l’espèce, le bail étant résilié et l’expulsion étant ordonnée, il n’y a plus lieu de garantir par le dépôt de garantie l’exécution des obligations de la locataire, il n’y a donc pas lieu d’allouer cette somme.

La créance non sérieusement contestable s’établit donc à la somme de 10.700,00 euros, Madame [N] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.700,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience – échéance du mois de juin 2025 incluse. Madame [N] [G] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

Il n’y a pas lieu d’allouer une provision à valoir sur des dommages et intérêts car il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si Madame [N] [G] a, de mauvaise foi, manqué à son obligation de paiement du loyer, ou le préjudice qui en serait résulté.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [J] [G] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [J] [G] est donc tenue au paiement des sommes dues par Madame [N] [G] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Madame [N] [G] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [N] [G] et Madame [J] [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [N] [G] et Madame [J] [G] à verser à Monsieur [W] [K] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 8 décembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [N] [G] ;

CONDAMNONS Madame [N] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [G] et Madame [J] [G] à payer à Monsieur [W] [K] la somme de 10.700,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date de l’audience (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [G] et Madame [J] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [G] et Madame [J] [G] à payer à Monsieur [W] [K] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande au titre des dommages et intérêts ainsi que le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION