PREMIERE CHAMBRE

26 Novembre 2024

N° RG 23/03674 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NGPZ

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE LA FORET

C/

[X] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 08 octobre 2024 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [C], né le 16 janvier 1969 à [Localité 3] (92), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Angel THORY, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier du 27 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice et actuellement la société SERGIC, a fait assigner devant ce tribunal [X] [C] aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

— Débouter Monsieur [X] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [X] [C] à lui payer les sommes de :

* 17.264,92 € au titre de l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 18 juin 2024 outre les intérêts au taux légal dus à compter de la mise en demeure, et la capitalisation des intérêts,

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens.

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance,

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique [X] [C] sollicite de voir :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de toutes demandes de condamnation au titre des frais exposés qui seraient antérieurs à l’assignation « valant sommation de payer » du 27 juin 2023,

DIRE ET JUGER que Monsieur [C] [X] pourra se libérer de sa dette en plus du règlement des charges courantes à selon les modalités suivantes :

—  500 € par mois le 15 de chaque mois pendant 23 mois,

— le solde le 24 ème mois,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêt et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

STATUER ce que de droit sur les dépens,

[X] [C] fait valoir que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que seuls les frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires « à compter de la mise en demeure », sont imputables à ce seul copropriétaire ; que les pièces produites par le demandeur au visa de l’article 56 du Code de procédure civile ne font pas mention de mise en demeure et que, par ailleurs, l’assignation porte la mention « Valant sommation de payer » ;

Il soutient que les charges courantes ont été payées et qu’il a effectué des règlements mensuels de 500 € chacun à valoir sur l’arriéré ont été effectués et qu’il a donc été payé sur l’arriéré 4.500 € ;

Il propose de poursuivre ce règlement mensuel en plus du règlement des charges trimestrielles courantes et propose de régler 23 mensualités de 500 € et une 24 ème mensualité du montant du solde ;

S’agissant de la demande de dommages-intérêts il fait valoir que le Syndicat des copropriétaires n’établit pas avoir subi un préjudice mettant en péril la trésorerie de la copropriété ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 8 octobre 2024 puis mise en délibéré au 23 novembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [X] [C] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 389, 451 et 421 ;

— le décompte des charges impayées qui mentionne les règlements effectués par le défendeur ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

Dès lors, il apparaît que le demandeur justifie partiellement sa demande en principal et il y aura lieu en conséquence de condamner [X] [C] à payer au [Adresse 9] la somme de 16 412,92 € au titre de l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil ;

En vertu de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

En l’espèce [X] [C] ne verse aucune pièce concernant sa situation économique et ne justifie donc pas que celle-ci satisfait aux dispositions de cet article ; il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement ;

Sur la demande en paiement des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de ne retenir que les derniers frais de mise en demeure et il conviendra en conséquence de condamner [X] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre des frais exposés par le demandeur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de dommages et intérêts

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ;

Il conviendra en conséquence de condamner [X] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

[X] [C], qui succombe, supportera les dépens ;

L’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne [X] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [5] sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  16 412,92 € au titre de l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 ;

Outre la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  39 euros au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne [X] [C] aux dépens,

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 26 novembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS