— N° RG 23/03778 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHDK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 24/00865

N° RG 23/03778 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHDK

Le

CCC : dossier

FE :

M^e RABIER

M^e RAOUL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me BOUBEKER, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Octobre 2024 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 23/03778 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHDK ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [B] [H] épouse [T] [K]

Monsieur [O] [T] [K]

[Adresse 2]

représentés par Maître Emmanuel RABIER de la SELARL CABINET RABIER, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

SCCV RESIDENCE CENTRAL GARDEN

[Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ORDONNANCE :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCCV [Adresse 6] a entreprise, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, dénommé “Central Garden”, sur un terrain situé à l’angle de l'[Adresse 3] et de la [Adresse 7] dans la [Adresse 5].

Les lots de cet ensemble immobilier ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

C’est ainsi que par acte notarié en date du 12 octobre 2018, la SCCV Résidence Central Garden a vendu à M. [O] [T] [K] et Mme [B] [H], épouse [T] [K], un local pour vélos, une villa duplex et un parkings couvert pour un prix de 355 000 euros.

Dans cet acte, le vendeur s’est obligé à achever l’immeuble et à livrer les locaux vendus au plus tard à la fin du troisième trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

La livraison des biens vendus est intervenue le 22 mars 2021 avec réserves.

Le même jour, les époux [T] [K] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier de justice de malfaçons affectant les biens objet de la livraison.

Par lettre RAR du 16 septembre 2021, l’avocat de M. et Mme [T] [K] a mis en demeure la SCCV [Adresse 6] de payer à ses clients la somme de 41 617 euros en réparation de leurs préjudices causés par le retard de livraison.

La SCCV Résidence Central Garden n’a pas donné une suite favorable à cette mise en demeure au motif que le retard de livraison est justifié par des causes légitimes de report du délai de livraison. Elle a toutefois proposé de verser aux époux [T] [K] la somme de 2 312 euros au regard des désagréments que le report de la date de livraison a pu leur occasionner.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable du litige.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 août 2023, M. et Mme [T] [K] ont fait assigner la SCCV Central Garden devant le tribunal judiciaire de Meaux lui demandant de :

Vu les articles 1103, 1231-1 et 1601-1 du code civil,

Vu l’article L.131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution,

Déclarer Monsieur [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], recevables et bien fondés en leurs demandes;

Condamner la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], les sommes suivantes :

➢ au titre de la perte de revenus locatifs…………21 200,00 €

➢ au titre des intérêts bancaires…………………….5 361,95 €

➢ au titre de l’assurance du prêt immobilier …..2 094,33 €

➢ au titre de l’indemnisation de la chaudière ….4 383,00 €

➢ au titre du préjudice moral et de jouissance …10 000,00 €;

Ordonner que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2021;

Condamner, sous astreinte de 300 € par jour de retard, la SCCV Résidence Central Garden à lever la réserve qui concerne le visiophone toujours pas installé à ce jour et ce à compter de la décision à intervenir;

Réserver compétence au tribunal judiciaire de Meaux le pouvoir de statuer sur la liquidation de cette astreinte provisoire;

Condamner la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Condamner la SCCV Résidence Central Garden aux entiers dépens.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la SCCV [Adresse 6] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 789 et 791 du code de procédure civile,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil,

❖ Accueillir la SCCV Résidence Central Garden en sa fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes des consorts [T] [K]/[H] relatives au vidéophone et à la modification de l’emplacement de la chaudière;

❖ Déclarer irrecevables les consorts [T] [K]/[H] en leurs demandes suivantes :

Condamner la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], les sommes suivantes :

➢ au titre de l’indemnisation de la chaudière ….4 383,00 €

Condamner, sous astreinte de 300 € par jour de retard, la SCCV Résidence Central Garden à lever la réserve qui concerne le visiophone toujours pas installé à ce jour et ce à compter de la décision à intervenir;

Réserver compétence au tribunal judiciaire de Meaux le pouvoir de statuer sur la liquidation de cette astreinte provisoire;

❖ Débouter les consorts [T] [K]/[H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à ce titre;

❖ Condamner solidairement Monsieur [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

❖ Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’incident dont distraction au profit de M^e RAOUL, Cabinet MARTIN & ASSOCIES, en application de l’article 699 du CPC.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, M. [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], demandent au juge de la mise en état de :

Débouter la SCCV Résidence Central Garden de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

Condamner la SCCV [Adresse 6] à payer à M. [O] [T] [K] et Madame [B] [H], épouse [T] [K], la somme de 2 500 € sur le fondement e l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la forclusion des demandes relatives à la levée sous astreinte de la réserve portant sur la vidéophone

La SCCV Résidence Central Garden soutient que :

— la livraison des ouvrages aux acquéreurs, avec réserves, est intervenue le 22 mars 2021;

— à cette occasion, les consorts [T]/[H] ont consigné une réserve, apparente à la réception, portant sur l’absence alléguée d’un portier vidéophone dans l’entrée de l’appartement;

— s’agissant d’une réserve apparente, survenue pendant le délai de garantie de l’article 1642-1 du code civil, et d’autant que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement, les acquéreurs disposaient à l’encontre de leur vendeur, sous peine de forclusion, d’un délai d’un an et un mois à compter de la livraison intervenue le 22 mars 2021, soit jusqu’au 22 avril 2022, pour interrompre le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil;

— or, ce n’est pourtant qu’un an et demi plus tard, selon assignation du 25 août 2023, que les consorts [T] [K]/[H] ont introduit une action en justice à ce titre;

— les consorts [T] [K]/[H] ne fondent leur demande sur aucun texte légal;

— les délais de forclusion, tel le délai de forclusion annale de l’article 1648 du code civil, ne peuvent être interrompus que par une demande en justice, à l’exclusion de la reconnaissance de dette;

— en effet, l’article 2240 du code civil, qui dispose que “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”, ne s’applique pas aux délais de forclusion (3e Civ., 10 juin 2021 – n° 20-16.837);

— la société Bouygues Immobilier (sic) n’a en toute hypothèse pris aucun engagement exprès et dénué d’équivoque de lever la réserve litigieuse;

— le courriel dont les consorts [T] [K]/[Y] se prévalent n’est en effet pas de nature à caractériser un tel engagement;

— aux termes de ce courriel, elle indique simplement qu’elle va relancer les entreprises;

— or, il a pu être jugé en pareille hypothèse que les seules démarches effectuées par le vendeur auprès de l’entrepreneur pour que celui-ci exécute sa garantie de parfait achèvement ne pouvaient être assimilées à un engagement de réparer lui-même les désordres, engagement qui ne pouvait être qu’exprès et dépourvu d’ambiguïté (CA [Localité 4], ch. 19, sect. B, 18 oct. 2007, n° 05/23141);

— la demande des consorts [T] [K]/[H] portant sur le vidéophone est donc manifestement forclose.

❖

M. et Mme [T] [K] font valoir que :

— au jour de la livraison de leur logement, ils ont constaté l’absence du visiophone contractuellement prévu dans le contrat de réservation;

— ce défaut de conformité a fait l’objet d’une réserve mentionnée dans le procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 mars 2021, soit le jour de la livraison;

— les dispositions de l’article 1648, alinéa 2, du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce, dès lors que la jurisprudence a posé le principe selon lequel le vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut à bon droit se prévaloir de ces dispositions dès lors qu’il a pris à l’égard de ses acquéreurs un engagement de réparation des vices et non-conformités apparents;

— en effet, s’il est démontré l’existence d’un tel engagement, la jurisprudence considère qu’il s’agit d’un engagement autonome par rapport à la garantie des vices apparents, dont la mise en oeuvre n’est pas soumise au délai de forclusion d’un an de l’article 1648, alinéa 2, du code civil;

— il était confirmé dans la lettre de la SCCV [Adresse 6] du 17 décembre 2021 que des entreprises interviendraient afin de remédier aux désordres;

— cet engagement fait donc obstacle à ce que la demanderesse à l’incident puisse se prévaloir des dispositions de l’article 1648, alinéa 2, du code civil.

❖

Le juge de la mise en état,

L’article 1642-1, alinéa 1er, du code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

L’alinéa 2 de l’article 1648 du même code prévoit que “dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

La Cour de cassation a dit pour droit que l’action visant l’exécution de l’engagement pris par le vendeur (d’un immeuble) de remédier aux désordres, postérieurement à l’établissement du procès-verbal relevant les réserves formulées après la prise de possession, n’est pas soumise au délai fixé par l’article 1648, alinéa 2, du code civil (3e Civ., 25 octobre 1989, pourvoi n° 88-12.688, Bulletin 1989 III N° 196).

M. et Mme [T] [K] soutiennent que la SCCV Résidence Central Garden a pris un engagement de remédier aux désordres en déclarant dans sa lettre du 17 décembre 2021 que “pour le reste, nous ne sommes pas en mesure actuellement de vous indiquer un planning d’intervention des entreprises. Ces dernières prendront directement attache auprès de vos clients afin de programmer le reste des interventions.”

Il convient de préciser qu’il s’agit d’une réponse que la SCCV [Adresse 6] a apporté à la demande formulée par l’avocat des époux [T] [K] dans la mise en demeure du 16 septembre 2021 en ces termes : “Je vous invite à me préciser par retour le planning des entreprises qui interviendront pour remédier aux différents désordres.”

Il apparaît ainsi que la SCCV Résidence Central Garden a répondu à la question qui lui a été posée dans la mise en demeure concernant le planning des entreprises pour les travaux de reprise des désordres.

Il ne ressort pas des termes de cette réponse que la SCCV [Adresse 6] a pris personnellement un engagement de remédier aux désordres litigieux. Elle a simplement indiqué qu’elle n’était pas en mesure d’indiquer un planning d’intervention des entreprises et que celles-ci prendront directement attache auprès des clients afin de programmer le reste des interventions. Il ne s’agit nullement d’un engagement pris par la SCCV Résidence Central Garden de remédier à des désordres.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [T] [K] ont émis une réserve concernant le vidéophone lors de la livraison du 22 mars 2021.

En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, ils disposaient d’un délai de 13 mois à compter du 22 mars 2021 pour agir contre la SCCV [Adresse 6] pour le vidéophone, soit jusqu’au 22 avril 2022.

Or, les époux [T] [K] ont fait assigner la SCCV Résidence Central Garden devant le tribunal judiciaire de Meaux le 25 août 2023 pour notamment obtenir sa condamnation à lever la réserve concernant le visiophone.

Il apparaît ainsi qu’ils n’ont pas agi dans le délai des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

C’est donc à bon droit que la SCCV [Adresse 6] soutient que la demande de M. et Mme [T] [K] portant sur le vidéophone est forclose.

Sur la forclusion de la demande portant sur la modification de l’emplacement de la chaudière

La SCCV Résidence Central Garden expose que :

— en cours de chantier, au premier trimestre 2019, et pour des raisons techniques, il a été nécessaire de modifier l’emplacement de la chaudière;

— les acquéreurs ont accepté cette modification, selon courrier du 30 septembre 2019;

— ils n’ont par ailleurs pas réservé ce grief – dont il avait parfaitement connaissance et qui était donc “apparent” – dans le procès-verbale de livraison du 22 mars 2021;

— si le tribunal (sic) devait considérer qu’il s’agit d’une non-conformité, alors il jugera que les consorts [T] [K]/[H] sont forclos puisque la non-conformité était nécessairement apparente à la livraison – alors qu’ils en ont été informés en amont et l’ont même acceptée – mais qu’ils ne l’ont pas réservée, et qu’ils n’ont pas interrompu le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil dans l’année de la livraison;

— les consorts [T] [K]/[H] ne fondent leur demande sur aucun texte légal;

— les délais de forclusion, tel le délai de forclusion annale de l’article 1648 du code civil, ne peuvent être interrompus que par une demande en justice, à l’exclusion de la reconnaissance de dette;

— en effet, l’article 2240 du code civil, qui dispose que “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription”, ne s’applique pas aux délais de forclusion (3e Civ., 10 juin 2021 – n° 20-16.837);

— la société Bouygues Immobilier (sic) n’a en toute hypothèse pris aucun engagement exprès et dénué d’équivoque de lever la réserve litigieuse;

— le projet de protocole dont les consorts [T] [K]/[H] se prévalent n’est en effet pas de nature à caractériser “la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait”, alors qu’il n’a en toute hypothèse et même à supposer qu’il ait été rédigé par elle, pas été signé;

— de sorte que les consorts [T] [K]/[H] ne sont pas recevables à se prévaloir d’une prétendue reconnaissance de responsabilité de leur vendeur, qui en toute hypothèse n’est pas de nature à interrompre le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil;

— la demande des consorts [T] [K]/[H] est donc irrecevable comme forclose.

❖

M. et Mme [T] [K] indiquent que :

— dès lors que la SCCV n’a pu remédier au défaut de conformité affectant l’emplacement de la chaudière, elle s’est engagée, aux termes d’un projet de protocole d’accord, à les indemniser d’un montant total de 3 261 € conformément à leur demande présentée dans leur lettre recommandée en date du 30 septembre 2019;

— la SCCV [Adresse 6] a reconnu sa responsabilité et leur a adressé un projet de protocole d’accord aux termes duquel elle s’engageait à les indemniser;

— en conséquence, les dispositions de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, pour les motifs d’ores et déjà évoqués, n’ont pas vocation à s’appliquer;

— la SCCV Résidence Central Garden devra donc être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

❖

Le juge de la mise en état,

L’article 1642-1, alinéa 1er, du code civil dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

L’alinéa 2 de l’article 1648 du même code prévoit que “dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

La Cour de cassation a dit pour droit que l’action visant l’exécution de l’engagement pris par le vendeur (d’un immeuble) de remédier aux désordres, postérieurement à l’établissement du procès-verbal relevant les réserves formulées après la prise de possession, n’est pas soumise au délai fixé par l’article 1648, alinéa 2, du code civil (3e Civ., 25 octobre 1989, pourvoi n° 88-12.688, Bulletin 1989 III N° 196).

Pour soutenir que la SCCV [Adresse 6] s’est engagée à les indemniser à hauteur de 3 261 € au titre de la modification de l’emplacement de la chaudière, M. et Mme [T] [K] se prévalent d’un projet de protocole d’accord non signé par les parties.

En outre, il est indiqué à l’article 3, alinéa 1er, de ce document qu'“à titre de condition essentielle et déterminante pour le vendeur, l’acquéreur s’engage à garder la plus stricte confidentialité sur l’existence et le contenu du présent protocole, à l’égard notamment des autres copropriétaires ou occupants de la Résidence “Centra Garden” et s’interdit en conséquence d’en faire état à quelque titre que ce soit auprès d’un tiers, directement ou indirectement.” Il apparaît que la confidentialité était déterminante pour le consentement du vendeur.

Au regard de ces éléments, le projet de protocole non signé est insuffisant pour rapporter la preuve d’un engagement ferme de la SCCV [Adresse 6] à indemniser les époux [T] [K] à hauteur de 3 261 euros au titre de la modification de l’emplacement de la chaudière.

Le délai des articles 1642-1, alinéa 1er, et 1648, alinéa 2, est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l’article 2242, peut être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’instance.

Le reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit n’interrompt pas le délai de forclusion. C’est donc en vain que les époux [T] [K] affirment que la SCCV Résidence Central Garden a reconnu sa responsabilité.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. et Mme [T] [K] ont donné leur accord pour le “changement de plan (sous réserve de performances identiques de la chaudière) à condition que vous prenez en compte le fait que nous avons été fortement impacté.”

Il s’en déduit que le défaut de conformité concernant la modification de l’emplacement de la chaudière était apparent au jour de la livraison le 22 mars 2021.

En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, ils disposaient d’un délai de 13 mois à compter du 22 mars 2021 pour agir contre la SCCV [Adresse 6] pour le vidéophone, soit jusqu’au 22 avril 2022.

Or, les époux [T] [K] ont fait assigner la SCCV Résidence Central Garden devant le tribunal judiciaire de Meaux le 25 août 2023 pour notamment obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 4 383 euros au titre de l’indemnisation de la chaudière.

Il apparaît ainsi qu’ils n’ont pas agi dans le délai des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

C’est donc à bon droit que la SCCV [Adresse 6] soutient que la demande de M. et Mme [T] [K] portant sur la chaudière est forclose.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [F] sont les parties perdantes et seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées par la SCCV Résidence Central Garden et les époux [T] [K] sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare les demandes de M. [O] [T] [K] et Mme [B] [H], épouse [T] [K], concernant le visiophone et la modification de l’emplacement de la chaudière irrecevables pour cause de forclusion de l’action;

Condamne solidairement M. [O] [T] [K] et Mme [B] [H], épouse [T] [K] aux dépens;

Rejette la demande présentée par la SCCV [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette la demande présentée par M. [O] [T] [K] et Mme [B] [H], épouse [T] [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise état du 2 décembre 2024 pour conclusions en défense;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LA GREFFIERE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT