DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

09 Décembre 2024

N° RG 23/03248 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NE7D

Code NAC : 28A

[X] [B]

C/

[Y] [F] épouse [N]

[Z] [B] épouse [U]

[T] [B]

[O] [B] épouse [G]

[C] [B]

[K] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Vice-Présidente

Madame DARNAUd, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Septembre 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Monsieur [X] [B], né le [Date naissance 11] 1976 à HAITI, demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Christiane ROBERTO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

Madame [Y] [F] épouse [N], née le [Date naissance 2] 1965 à HAITI, demeurant [Adresse 14]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [Z] [B] épouse [U], née le [Date naissance 10] 1970 à [Localité 21] (HAITI), demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [B], née le [Date naissance 9] 1972 à [Localité 21] (HAITI), demeurant [Adresse 13]

Madame [O] [B] épouse [G], née le [Date naissance 12] 1974 à [Localité 21] (HAITI), demeurant [Adresse 6]

Madame [C] [B], née le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 19] (HAITI), demeurant [Adresse 5]

Madame [K] [B], née le [Date naissance 8] 1985 à [Localité 17] (SEINE-SAINT-DENIS) (93), demeurant [Adresse 5]

représentées par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

[A] [E] [S] veuve [B] est décédée le [Date décès 7] 2017 à [Localité 22], laissant pour recueillir sa succession ses sept enfants :

— [Y] [F], épouse [N],

— [Z] [B], épouse [U],

— [T] [B],

— [O] [B], épouse [G],

— [X] [B],

— [C] [B],

— [K] [B].

Il dépend de sa succession une maison d’habitation et le droit de jouissance exclusif et privatif d’une parcelle de terrain, constituant le lot 34 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 23] à [Localité 18] (Val d’Oise) [Localité 18].

Par exploit du 12 juin 2023, M. [X] [B] a fait assigner Mme [Y] [F] épouse [N], Mme [Z] [B], épouse [U], Mme [T] [B], Mme [O] [B], épouse [G], Mme [C] [B], Mme [K] [B] devant ce tribunal aux fins de voir ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de [A] [E] [S] veuve [B] et, préalablement à ces opérations, à défaut d’accord amiable sur la vente, ordonner la licitation à la barre du tribunal des biens et droits immobiliers indivis, sur la mise à prix de 50.000 €.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 mai 2024, M. [X] [B] demande en substance au tribunal de :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession de feue [A] [E] [S] veuve [B],

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] [B] et Mme [K] [B] à la somme de 1.300 € calculée sur les cinq dernières années à compter de la signification des présentes conclusions,

— désigner le notaire qu’il plaira au tribunal pour établir le compte d’administration du ou des biens et déterminer les créances éventuelles de chaque indivisaire et procéder à l’établissement de l’état liquidatif,

— désigner tel juge commis pour surveiller les opérations de partage et faire rapport s’il y a lieu,

— préalablement aux opérations de partage et pour y parvenir, à défaut d’accord des parties sur une vente amiable du bien dans les 6 mois de la signification de la présente décision,

. débouter Mme [Z] [B] épouse [U], Mme [T] [B], Mme [O] [B] épouse [G], Mme [C] [B], Mme [K] [B] de leur demande tendant à voir juger que la valeur du bien immobilier sera fixée à la somme de 205.000 € pour calculer le montant de la soulte devant lui revenir,

. en conséquence, et faute d’accord sur la valeur du bien immobilier dépendant de l’indivision, ordonner la licitation dudit bien à la barre du tribunal sur une mise à prix de 50.000 €, avec faculté de baisse du quart puis du tiers et à défaut indéfiniment jusqu’à provocation d’enchères,

— condamner solidairement Mme [Y] [F] épouse [N], Mme [Z] [B], Mme [T] [B], Mme [O] [B], Mme [C] [B], Mme [K] [B] à lui verser à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose souhaiter sortir de l’indivision et avoir adressé à chacune de ses sœurs un courrier, le 28 décembre 2022, pour leur proposer d’acquérir sa part ou de vendre le bien à l’amiable ; que, par une lettre commune du 17 février 2023, les autres coindivisaires lui avaient indiqué ne pas disposer des fonds nécessaires pour acquérir sa part et souhaiter une solution amiable autre que la vente de la maison ; qu’aucune proposition concrète ne lui a été faite malgré les lettres de relance adressées par son Conseil à ses sœurs. Il s’oppose à ce que la valeur médiane du bien indivis soit fixée à la somme de 256.250 € et à ce qu’une décote de 20 % soit retenue pour calculer le montant de la soulte qui lui est due.

Il ajoute que Mme [C] [B] et Mme [K] [B] étaient domiciliés chez leur mère au moment de son décès, y sont demeurées depuis et sont redevables d’une indemnité d’occupation envers l’indivision.

Dans leurs conclusions signifiées le 18 septembre 2024, Mme [Z] [B] épouse [U], Mme [T] [B], Mme [O] [B] épouse [G], Mme [C] [B], Mme [K] [B] demandent en substance au tribunal de :

prendre acte de la volonté des concluantes pour que Mme [K] [B] rachète les parts et portions dans le bien indivis de M. [X] [B] ;juger que la valeur du bien indivis sera fixée à la somme sera fixée à la somme de 205.000 € pour calculer le montant de la soulte de 29.285,71 € qui reviendra à M. [X] [B] ; à défaut d’accord sur la valeur des droits et biens immobiliers et avant dire droit, désigner un expert judiciaire pour évaluer la valeur vénale et locative des biens indivis,Prendre acte de l’accord de M. [X] [B] pour un partage amiable par la vente de ses parts et portions à l’une de ses sœurs,Débouter M. [X] [B] de sa demande d’indemnité d’occupation, Débouter M. [X] [B] de sa demande de licitation à la barre du tribunal,Ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [A] [E] [S] veuve [B] , Désigner à cet effet tel notaire qu’il plaira au tribunal,Dire que la notaire devra dresser un état liquidatif dans le délai d’un an de sa désignation, sauf causes de suspension ou de prorogation,Condamner M. [X] [B] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que leur mère avait exprimé le souhait que ses enfants gardent la maison en indivision ; que selon l’estimation de deux agences immobilières, la valeur médiane du bien peut être évaluée à la somme de 256.250 € sur laquelle il convient d’appliquer une décote de 20 % en raison de la volonté exprimée par leur mère de maintenir le bien en indivision.

Elles ajoutent qu’en raison du désaccord M. [X] [B] sur la valeur de la maison, elles sollicitent la désignation d’un expert judiciaire.

Elles soutiennent qu’aucune indemnité d’occupation n’est due en l’absence de jouissance privative, chacun des indivisaires détenant les clés de la maison familiale et pouvant en avoir la disposition. Elles font également valoir que la somme sollicitée au titre de l’indemnité d’occupation, par M. [X] [B], est fantaisiste.

Mme [Y] [F] épouse [N] n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Nul ne pouvant être contraint de demeurer dans l’indivision. M. [X] [B], un des coindivisaires, ne souhaitant pas rester dans l’indivision successorale consécutif au décès de [A] [E] [S] veuve [B] et les parties étant d’accord sur le principe du partage, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [A] [E] [S] veuve [B].

En l’absence d’accord des parties sur le nom d’un notaire, il convient de désigner pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage Monsieur le Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de [Localité 24], avec faculté de délégation.

Sur le bien immobilier indivis

Le bien indivis est constitué par une maison d’habitation et le droit de jouissance exclusif et privatif d’une parcelle de terrain, formant le lot 34 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 23] à [Localité 18] (Val d’Oise) [Localité 18].

Les défenderesses qui souhaitent racheter les parts et portions de M. [X] [B] sur ce bien immobilier en indivision, proposent de payer à celui-ci la somme de 29.285,71€ calculée à partir d’une valeur vénale dudit bien fixée à 205.000 €. Elles versent aux débats deux attestations d’agence immobilière estimant le prix du bien entre 250.000 et 260.000 € pour l’une, entre 250.000 et 265.000 € pour l’autre, et appliquent une décote de 20 % à la valeur médiane de 256.250 €, compte tenu de l’indivision sur le bien.

Il ressort des débats que M. [X] [B] qui souhaite sortir de l’indivision successorale, n’est pas opposé au principe d’un rachat de ses parts et portions sur le bien indivis, par ses sœurs ou par l’une d’entre elles, mais conteste la valeur du bien retenue par ces dernières, en l’absence de pièces justificatives. Il est également opposé à l’application d’une décote de 20 % pour le calcul de la soulte qui lui reviendrait.

Il considère que les propositions de ses sœurs ne sont pas sérieuses et demande donc que ledit bien soit vendu sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Pontoise, sur une mise à prix de 50.000 €, avec faculté de baisse du quart puis du tiers et à défaut indéfiniment jusqu’à provocation d’enchères.

Mais cette vente aux enchères n’apparaît pas, en l’état de l’avancement des opérations de partage, dans l’intérêt de l’indivision alors que les parties apparaissent d’accord pour que M. [X] [B] puisse sortir de l’indivision en vendant ses parts et portions sur le bien indivis à ses coindivisaires.

Les parties s’opposent toutefois sur la valeur vénale de la maison et de la soulte à verser à M. [X] [B]. Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire afin que la valeur du bien indivis soit fixée dans un cadre probant et contradictoire.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation réclamée par M. [X] [B] à Mme [C] [B] et Mme [K] [B], il reviendra aux parties concernées de verser aux débats des éléments concrets et justificatifs de l’occupation privative (ou non privative) du bien indivis durant la période de cinq ans visée M. [X] [B] par et, dans l’attente, de dire que l’expert donnera également son avis sur la valeur locative du bien.

Il convient d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par Mme [Z] [B] épouse [U], Mme [T] [B], Mme [O] [B] épouse [G], Mme [C] [B], Mme [K] [B] qui souhaitent racheter les parts et portions de leur frère sur le bien indivis et sont demanderesses à l’expertise judiciaire.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis sur l’ensemble des demandes des parties – fixation de la valeur du bien indivis, de la soulte et de l’indemnité d’occupation ; vente sur licitation-, à l’exception de celles relatives à l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage que les parties ayant constitué avocat s’accordent à solliciter.

Il sera également rappelé qu’un donner ou prendre acte étant dépourvu de portée juridique, il n’y a pas lieu de statuer sur de telles demandes.

L’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens seront réservés.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [A] [E] [S] veuve [B],

Désigne pour y procéder Monsieur le Monsieur le Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de [Localité 24], avec faculté de délégation,

Dit que les opérations se feront sous la surveillance du magistrat en charge de la deuxième chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Pontoise,

Dit qu’en cas d’empêchement du Notaire, il sera pourvu à son remplacement d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

Rappelle qu’en application des dispositions des articles 1368, 1370 et 1372 du Code de procédure civile il appartient au notaire désigné de :

— dresser un état liquidatif dans le délai d’un an de sa désignation, sauf causes de suspension prévues à l’article 1369, et en cas de besoin de solliciter une prorogation de ce délai auprès du juge commis, cette demande de prorogation pouvant également être présentée par un copartageant,

— tenir le juge commis informé de la clôture de la procédure,

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

Invite les parties concernées à verser aux débats les éléments concrets et les justificatifs de l’occupation ou de l’absence d’occupation privative du bien indivis par Mme [C] [B] et Mme [K] [B] durant la période de cinq ans visés par M. [X] [B],

Avant dire droit sur la valeur vénale et locative du bien immobilier indivis constitué par une maison d’habitation et le droit de jouissance exclusif et privatif d’une parcelle de terrain, formant le lot 34 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 23] à [Localité 18] (Val d’Oise) [Localité 18], ordonne une expertise immobilière et désigne pour y procéder Monsieur [W] [J], expert immobilier, domicilié [Adresse 16] à [Localité 20]) tel : [XXXXXXXX01] avec mission de :

— convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place, à l’adresse du bien immobilier, le décrire,

— donner son avis sur la valeur vénale et sur la valeur locative dudit bien,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties);

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Mme [Z] [B] épouse [U], Mme [T] [B], Mme [O] [B] épouse [G], Mme [C] [B], Mme [K] [B] ou par l’une ou l’autre, à hauteur de la part de somme qu’il leur reviendra de convenir entre elles, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de 2 mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que dans les 2 mois à compter de sa désignation, l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile et qu’à défaut d’une telle indication le montant de la consignation initiale constituera sa rémunération définitive ;

Dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Sursoit à statuer sur les demandes plus amples des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

Réserve l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

Renvoie le dossier à l’audience du juge de la mise en état du jeudi 16 octobre 2025 à 9h30 pour conclusions en ouverture de rapport ou point sur les opérations d’expertise.

Ainsi jugé le 9 décembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY