DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/03730 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MUO2

30Z

S.A.R.L. PLANET ENGHIEN

C/

S.A.R.L. GID PATRIMOINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

— -==00§00==--

ORDONNANCE D’INCIDENT

— -==00§00==--

Ordonnance rendue le 28 novembre 2024 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 26 septembre 2024

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, lequel a été prorogé à ce jour.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PLANET ENGHIEN, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 511 443 814 , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien RAYNAL, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Cyril DRAI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GID PATRIMOINE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 865 546, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric BOURLION, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Christophe DENIZOT, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==00§00==--

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Le 10 avril 2009, la SARL GID PATRIMOINE a consenti à la SARL PLANET ENGHIEN un bail commercial pour des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans et pour un loyer annuel de 60.000 euros.

Le 10 juin 2020, la SARL PLANET ENGHIEN a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 par acte extrajudiciaire d’exploit d’huissier. La fixation du loyer fait l’objet d’une procédure en appel devant le juge des loyers commerciaux.

La locataire a également contesté les régularisations de charges et les indexations des loyers.

Le 30 juin 2022, la SARL PLANET ENGHIEN, représentée par Me. RAYNAL, a fait assigner la SARL GID PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de remboursement des loyers et charges injustifiés.

La SARL GID PATRIMOINE a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. BOURLION.

La SARL PLANET ENGHIEN a saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièces.

L’incident a été fixé à l’audience du 21 septembre 2023 et renvoyé à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 26 septembre 2024 où il a été plaidé. Le délibéré a été fixé au 14 novembre 2024 et prorogé au 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande à l’incident : la SARL PLANET ENGHIEN

Dans ses dernières conclusions signifiées par le 7 février 2024, la SARL PLANET ENGHIEN demande au tribunal :

de recevoir SARL PLANET ENGHIEN en ses demandes, fins et conclusions, et le dire bien fondé ; condamner la SARL GID PATRIMOINE d’avoir à communiquer à la société SARL PLANET ENGHIEN, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, les pièces suivantes : les relevés généraux annuels des dépenses de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 2], détaillant la nature et le montant des charges de copropriété et des honoraires de gestion engagés par le syndicat des copropriétaires pour les exercices courants du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2015 ; débouter la SARL GID PATRIMOINE de sa demande tendant à voir déclarer la SARL PLANET ENGHIEN prescrite en ses demandes de restitution des provisions sur charges régularisées antérieurement au 30 juin 2017 ; condamner la SARL GID PATRIMOINE à régler à la SARL PLANET ENGHIEN la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’incident.

Au soutien de ses demandes de communication de pièces, la SARL PLANET ENGHIEN fait valoir que les charges payées par le locataire sont une avance pour provision, qu’il revient au bailleur de justifier la régularisation annuelle pour déterminer la provision pour l’année suivante et que la SARL GID PATRIMOINE n’a pas communiqué ces pièces demandées.

Pour s’opposer à la demande de prescription de l’action en répétition des provisions sur charges formulée par la SARL GID PATRIMOINE, la locataire fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que le point de départ de la prescription pour la répétition de l’indu de charges est la date de justification par le bailleur des sommes versées et que la SARL GID PATRIMOINE n’a transmis les pièces justificatives que le 21 juillet 2023, pour la période allant du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019. En réponse aux arguments de la SARL GID PATRIMOINE, la SARL PLANET ENGHIEN fait valoir, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que le terme régularisation des charges n’est pas défini légalement, que le contrat de bail prévoit la régularisation après reddition par le syndic des comptes afférents à l’exercice écoulé, que le syndic n’a jamais remis ces documents, et donc par conséquent que ce que le bailleur a appelé « régularisation charges » ne permet pas de justifier les dépenses réelles en termes de charge, et donc que ces pièces ne peuvent être le point de départ du délai de prescription comme l’affirme la SARL GID PATRIMOINE.

La SARL PLANET ENGHIEN est d’accord avec la SARL GID PATRIMOINE sur la prescription des demandes concernant le loyer indexé avant le 3ème trimestre 2017.

2. En défense à l’incident : la SARL GID PATRIMOINE

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 mars 2024, la SARL GID PATRIMOINE demande au tribunal :

Sur la demande principale :

débouter la SARL PLANET ENGHIEN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL GID PATRIMOINE ; Sur la demande incidente :

déclarer la SARL PLANET ENGHIEN prescrite en ses demandes de restitution des provisions sur charges régularisées antérieurement au 30 juin 2017 ; déclarer la SARL PLANET ENGHIEN prescrite en ses demandes de restitution de trop-perçu de loyer pour la période antérieure au 3ème trimestre 2017 ; condamner la SARL PLANET ENGHIEN à payer à la SARL GID PATRIMOINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SARL PLANET ENGHIEN aux entiers dépens engagés dans le cadre du présent incident de procédure.

Pour s’opposer à la demande principale de la SARL PLANET ENGHIEN concernant la communication de pièces, la SARL GID PATRIMOINE fait valoir que les pièces justificatives ont été transmises pour la période allant de 2009 à 2019, à savoir les décomptes de charges de copropriété et les avis d’échéance portant régularisation des charges locatives, que les décomptes de charges adressés par le syndic de copropriété de 2009 à 2019 ont également été transmis de 2010 à 2019, que pour 2020 et 2021 la copropriété a refusé de valider les comptes, ce qui a empêché la communication des pièces demandées et qui n’est pas du fait de son fait.

Au soutien de sa demande incidente concernant la prescription de l’action en répétition des provisions sur charge antérieures au 30 juin 2017, la SARL GID PATRIMOINE fait valoir qu’elle a procédé à la régularisation des charges chaque année, que le point de départ du délai de prescription doit courir à partir de la facturation qui permet au locataire d’avoir connaissance du fait au sens de l’article 2224 du code civil et non à compter de la communication des justificatifs, que le contraire conduirait à une imprescriptibilité dès lors que le locataire ne demande pas la communication des justificatifs.

Elle ajoute que la transmission des justificatifs n’est nullement prévue par le contrat et que l’article R.145-36 du code de commerce prévoit que c’est au locataire de les demander ce qu’il n’a pas fait dans le délai de prescription quinquennale.

Au soutien de sa demande incidente concernant la prescription de l’action en répétition des loyers indexés, SARL GID PATRIMOINE fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action se prescrit dans les 5 années, que l’assignation du 30 juin 2022 a pour conséquence la prescription des actions concernant les loyers versés plus de 5 ans auparavant, que l’indexation ayant lieu le 10 avril de chaque année le preneur est prescrit jusqu’au 2ème trimestre 2017.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

DISCUSSION

1. Sur la demande relative à la prescription de l’action en restitution des charges

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En matière de charges locatives, l’action en répétition de l’indu se prescrit par cinq ans à compter de la régularisation des charges qui constitue le point de départ du délai quinquennal.

La régularisation des charges consiste, pour le bailleur, à informer son locataire des charges réelles récupérables au regard des provisions versées et à restituer l’éventuel trop-perçu ou à solliciter le paiement du solde.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la notion de régularisation des charges.

Il n’est pas contesté que, chaque année, le bailleur procède à une régularisation des charges au 30 septembre de chaque année et verse un document intitulé « régularisation des charges du 1er octobre au 30 septembre ». Ces pièces reprennent le montant des charges sur la période écoulée, les honoraires de gestions et les provisions versées qui sont déduites et précisent la provision pour la période à venir.

Le locataire considère qu’en l’absence de transmission des justificatifs et notamment du relevé général annuel des dépenses de copropriété, le délai de prescription n’a pas commencé à courir.

Le bailleur considère que le délai quinquennal court à compter de la transmission du document intitulé régularisation des charges.

Le bail étant antérieur au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, l’article R.145-35 alinéa 2 du code de commerce selon lequel « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci » ne s’applique pas.

Il convient dès lors de s’en tenir aux seules stipulations contractuelles.

Le bail commercial prévoit que « il sera demandé au preneur de verser d’avance et au début de chaque trimestre une provision correspondant au quart du montant des charges de l’année civile écoulée, une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition par le syndic des comptes afférents à l’exercice écoulé, l’éventuel trop perçu étant déduit ou au contraire le complément étant facturé lors de l’appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation ».

Force est de constater que la régularisation annuelle se fait sur la base de la reddition des comptes par le syndic mais que le contrat de bail ne prévoit pas la transmission de cette reddition des comptes par le syndic au locataire. Le bailleur n’est donc tenu qu’à régulariser les charges réelles au regard des provisions perçues.

Le délai de prescription quinquennale commence donc à courir à compter de la transmission de ce document intitulé « régularisation des charges » qui est conforme aux dispositions du bail puisqu’il informe, en effet, le locataire du montant total des charges et de l’éventuel trop-perçu ou du solde dû au bailleur. Dès communication de cette régularisation, la SARL PLANET ENGHIEN est en mesure d’exercer ses droits et, si elle le souhaite, de solliciter des explications et des justificatifs sur le détail des charges auprès de son bailleur.

En conséquence, l’assignation ayant été délivrée le 30 juin 2022, l’action de la SARL PLANET ENGHIEN en répétition de l’indu est prescrite pour les charges régularisées antérieurement au 30 juin 2017 soit pour les charges appelées jusqu’au 30 septembre 2015, la régularisation étant intervenue le 28 avril 2016.

2. Sur la demande relative à la prescription de l’action concernant les loyers indexés

En droit, conformément à l’article 2224 du code civil, l’action en répétition de l’indu se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En matière de loyers indexés, le locataire est informé des augmentations à chaque révision, ce qui fait courir le délai de prescription à compter de chaque notification.

En l’espèce, la SARL GID PATRIMOINE soutient que les demandes de restitution de trop-perçu de loyer pour la période antérieure au 3? trimestre 2017 sont prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 30 juin 2022. La SARL PLANET ENGHIEN reconnaît cette prescription.

En conséquence, la demande de la SARL PLANET ENGHIEN sera déclarée prescrite pour la période antérieure au 3ème trimestre 2017.

3. Sur la demande de communication de pièces

En vertu de l’article 132 du code de procédure civile, « si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication ».

L’article 133 précise que « le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication ».

En l’espèce, la SARL GID PATRIMOINE justifie avoir produit les décomptes de charges individuels et l’arrêté des comptes détaillant les postes de dépenses pour les périodes du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2019.

La SARL PLANET ENGHIEN sollicite la production des ces pièces pour la période du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2015.

Néanmoins, la demande de répétition de l’indu sur ces périodes étant prescrite, la demande est sans objet.

Sur les dépens et les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL PLANET ENGHIEN, partie succombante, sera tenue aux dépens de l’incident.

En outre, elle sera condamnée à verser à la SARL GID PATRIMOINE une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déclare prescrite l’action de la SARL PLANET ENGHIEN en répétition de l’indu relative aux charges locatives récupérables pour la période antérieure au 30 septembre 2015,Déclare prescrite l’action de la SARL PLANET ENGHIEN en répétition de l’indu relative aux loyers réglés antérieurement au 3ème trimestre 2017,Déboute la SARL PLANET ENGHIEN de sa demande de communication de pièces,Condamne la SARL PLANET ENGHIEN à verser à la SARL GID PATRIMOINE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne la SARL PLANET ENGHIEN aux dépens de l’incident.

Ainsi jugé à Pontoise le 28 novembre 2024,

Le greffier Le juge de la mise en état

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY