TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LHERMINIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e HUBERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/11960

N° Portalis 352J-W-B7E-CTJAY

N° MINUTE :

Assignation du :

26 novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [E] [T]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0154

DÉFENDEUR

E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0498

Décision du 16 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/11960 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTJAY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 24 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 16 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [T] est propriétaire occupant d’un appartement au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13].

Le 27 septembre 2017, l’EPIC [Localité 12] Habitat OPH (ci-après " [Localité 12] Habitat ") s’est vu délivrer un permis de construire pour la construction d’une résidence étudiante et de locaux commerciaux en rez-de-chaussée au [Adresse 8], ainsi que l’édification d’un mur en limite séparative de l’immeuble où réside M. [T].

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier de justice du 26 novembre 2020 M. [T] a fait signifier assignation à [Localité 12] Habitat aux fins qu’il soit fait défense à [Localité 12] Habitat, à peine de démolition, d’édifier tout mur en limite séparative des fonds des [Adresse 5] à [Localité 13], qui serait susceptible d’obstruer deux fenêtres de son appartement, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Le 23 mai 2023, [Localité 12] Habitat s’est vu délivrer un nouveau permis de construire, faute de réalisation des travaux dans un délai de trois ans suivant l’obtention du premier permis.

Par ordonnance du 11 octobre 2024, le juge de la mise en état, saisi par [Localité 12] Habitat, a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée et rejeté sa demande de sursis à statuer.

*

Décision du 16 janvier 2026

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, M. [E] [T] demande au tribunal, au visa des articles 637, 678, 701 et 2261 du code civil, des articles 74 et 789 du code de procédure civile, et de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme, de :

«  Déclarer M. [T] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Faire défense à [Localité 12] Habitat Oph, à peine de démolition, d’édifier tout mur en limite séparative des fonds des [Adresse 6] susceptible d’obstruer les deux ouvertures équipées de fenêtres de l’appartement de M. [T] sis au [Adresse 4] [Localité 14][Adresse 11], ouvertures donnant sur le terrain sis au [Adresse 9] ;

Débouter [Localité 12] Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner [Localité 12] Habitat Oph aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Denis Hubert ainsi qu’à verser au requérant la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, Paris Habitat demande au tribunal, au visa des articles 675 et suivants du code civil, de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, et les article 74 et suivants du code de procédure civile, de :

«  In limine litis :

Se déclarer incompétent ;

Se dessaisir au profit du tribunal administratif de Paris ;

Consécutivement, rejeter la requête de M. [T] comme étant présenté devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

Subsidiairement :

Prononcer un sursis à statuer le temps que le tribunal administratif de Paris statue sur la légalité du permis de construire du 23 mai 2023 délivré à Paris Habitat-OPH ;

Au fond :

A titre principal :

Juger la demande d’injonction de M. [T] « de ne pas faire » comme étant sans objet, en ce qui concerne l’obtention du permis de construire en date du 27 septembre 2017 ;

A titre subsidiaire :

Débouter M. [T] de sa demande d’injonction « de ne pas faire », en raison de l’absence de préjudice réel et certain, à la suite du dépôt de la demande de permis de construire de [Localité 12] Habitat-OPH effectuée le 23 août 2021 ;

En tout état de cause :

Juger que M. [T] ne bénéficie d’aucune servitude, ni aucun droit du fait de l’existence de ses deux ouvertures de son couloir, celles-ci n’étant pas des baies constituant l’éclairement premier des pièces principales ;

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Juger que M. [T] ne bénéficie d’aucune servitude de vue au sens du code civil ;

Débouter en conséquence M. [T] de toutes ses demandes ;

Condamner M. [T] aux dépens, ainsi qu’à payer à [Localité 12] Habitat OPH, la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’exception d’incompétence et la demande de sursis à statuer

Paris Habitat formule dans ses dernières conclusions une exception d’incompétence au profit du tribunal administratif, et subsidiairement une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif sur la légalité du permis de construire du 23 mai 2023.

Ces demandes, qui relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, sont irrecevables comme étant formulées devant le tribunal, étant par ailleurs relevé que le juge de la mise en état a déjà statué sur celles-ci par une ordonnance du 11 octobre 2024.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

2. Sur la demande principale tendant à ce qu’il soit fait défense à [Localité 12] Habitat d’édifier un mur

M. [T] se prévaut d’une servitude de vue acquise par prescription, qui ferait obstacle à l’obturation des deux fenêtres de son appartement prévue par la construction de [Localité 12] Habitat. Il soutient que ces deux ouvertures sont équipées de verres transparents, de châssis ouvrants et que leur hauteur caractérise des vues au sens du code civil. Il ajoute qu’il est indifférent que cette obturation génère ou non un trouble de voisinage, le propriétaire du fonds dominant étant en droit de demander à ce qu’il soit mis fin à l’atteinte à son droit de propriété par l’interdiction de tout acte contrariant l’exercice de la servitude.

En réplique, [Localité 12] Habitat OPH oppose en premier lieu que la demande de M. [T] est sans objet en ce qui concerne l’obtention du permis de construire daté du 27 septembre 2017, celui-ci étant devenu caduc. Il conclut au débouté de la demande relative au permis déposé le 23 août 2021 en raison de l’absence de préjudice réel et certain. [Localité 12] Habitat soutient également que la construction envisagée est conforme aux règles du plan local d’urbanisme (PLU), et que M. [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence de vues, les ouvertures en question constituant des jours de souffrance non susceptibles de créer un droit à l’égard du fonds voisin.

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Sur ce,

Aux termes de l’article 637 du code civil, « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

L’article 676 du code civil énonce que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant ».

L’article 677 du même code ajoute que « ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (2,60 m) au dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si ce n’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (1,90 m) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

L’article 701 du code civil dispose quant à lui que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

L’article 2261 du code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

A titre liminaire, il convient de relever que si le permis de construire délivré le 27 septembre 2017 est désormais caduc, [Localité 12] Habitat OPH indique lui-même qu’il a déposé un nouveau permis de construire le 23 août 2021. Il résulte tant de ses conclusions que des pièces versées aux débats que la réalisation de l’ensemble immobilier sur le terrain du [Adresse 10], mitoyen de l’immeuble de M. [T], a fait l’objet d’un arrêté de permis de construire le 23 mai 2023. La durée de validité d’un permis de construire étant de trois ans, il s’ensuit que la demande de M. [T] n’est pas sans objet.

Par ailleurs, s’il n’est pas établi que les travaux de construction ont débuté à ce jour, l’action en reconnaissance d’une servitude n’est pas conditionnée à la démonstration d’un préjudice quelconque, de sorte que l’éventuel caractère hypothétique d’un tel préjudice est indifférent.

En outre, comme le soutient à juste titre M. [T], les moyens développés par Paris Habitat s’agissant de la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme sont inopérants dans le cadre de la présente instance, le tribunal examinant les demandes au regard des seules règles de droit privé relevant de sa compétence.

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L’existence de la servitude de vue alléguée par M. [T] étant contestée par [Localité 12] Habitat OPH, qui soutient que ces ouvertures sont des jours de souffrance, il convient de qualifier lesdites ouvertures avant de déterminer l’existence éventuelle d’une telle servitude.

La détermination du caractère des ouvertures est une question de fait qu’il appartient aux juges du fond de trancher souverainement, sans s’arrêter aux strictes mesures légales, en retenant notamment comme critère de qualification d’une vue le risque d’indiscrétion sur le fonds voisin.

En l’espèce, les deux ouvertures en litige existantes dans l’appartement de M. [T] sont situées dans le couloir de l’appartement. M. [T] produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 19 novembre 2020 dans lequel l’huissier de justice note que :

«  Le couloir est éclairé par deux fenêtres en vantail situées en partie supérieure du mur face.

Il est à noter que chaque fenêtre est munie d’une petite ventilation sur le montant horizontal supérieur.

En montant sur la deuxième marche d’un escabeau, je prends des clichés photographiques de la vue de la fenêtre gauche puis de la fenêtre droite ".

Les photographies annexées à ce procès-verbal permettent de confirmer que ces ouvertures sont équipées d’un vitrage clair, peuvent être ouvertes en actionnant une poignée et sont équipées de trois barreaux chacune.

Le tribunal relève toutefois que M. [T] ne mentionne nullement, au soutien de ses demandes, la dimension de ces ouvertures ni leur hauteur par rapport au sol, pas plus que les pièces produites aux débats ne permettent de le déterminer précisément. Les photographies annexées au procès-verbal de constat ci-avant mentionné sont insuffisantes à déterminer ces caractéristiques mais permettent en revanche de constater que ces ouvertures sont de taille nettement inférieure à celles des ouvertures en façade de l’immeuble sur la rue ou sur la cour, ce que confirme le plan du 4ème étage établi par un géomètre-expert et daté de janvier 2013.

Par ailleurs, si aucune indication précise n’est donnée par l’huissier mandaté par M. [T] sur la hauteur de ces ouvertures, il apparaît que celui-ci a dû monter sur la 2ème marche d’un escabeau pour procéder à leur ouverture et prendre des clichés de la vue offerte par celles-ci depuis cet escabeau. Si ces clichés permettent d’observer la façade des fonds voisins et le ciel, le fait de devoir monter sur la 2ème marche d’un escabeau démontre que les ouvertures litigieuses, situées en haut du mur du couloir, ne permettent pas à une personne de taille normale, sans effort particulier, de disposer d’une vue directe et d’une indiscrétion sur le fonds voisin, outre que la présence de trois barreaux empêche de se pencher à l’extérieur.

Enfin, s’il est établi par le procès-verbal de constat et d’ailleurs non contesté par [Localité 12] Habitat OPH que ces ouvertures participent à l’apport de luminosité dans le couloir, il n’est ni allégué ni démontré qu’elles contribuent significativement à l’éclairement du séjour, de la chambre ou de la cuisine, ces pièces étant dotées de fenêtres de taille bien supérieure.

Dès lors qu’un jour est susceptible d’apporter de la lumière, à la différence de la vue qui permet une indiscrétion sur le fonds voisin, même partielle et obtenue sans effort particulier, il convient de constater que M. [T] ne rapporte pas la preuve que ces ouvertures constituent des vues au sens du code civil.

Les deux ouvertures litigieuses doivent par conséquent être qualifiées de jours de souffrance, qui ne peuvent donner lieu à aucune servitude, y compris par prescription.

Dès lors, et dans la mesure où le demandeur n’invoque par ailleurs aucun trouble de voisinage au soutien de ses demandes, il n’y a pas lieu d’examiner les moyens en réponse sur ce point développés par [Localité 12] Habitat OPH.

M. [T] ne pouvant se prévaloir d’aucune servitude de vue, il sera débouté de sa demande tendant à ce qu’il soit fait interdiction à [Localité 12] Habitat OPH d’édifier tout mur en limite séparative des fonds des [Adresse 5] susceptible d’obstruer ses deux ouvertures.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [T] sera condamné à payer à [Localité 12] Habitat OPH la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 16 janvier 2026

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Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevables l’exception d’incompétence et la demande de sursis à statuer formées par [Localité 12] Habitat OPH ;

DEBOUTE M. [E] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [E] [T] à payer à [Localité 12] Habitat OPH la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et le DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 16 janvier 2026.

La greffière La présidente