PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/00896 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NN3Z

72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[V] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4], représenté par son syndic la Société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 5], défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société VERTFONCIE, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [V] [Z] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  12439,71 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2024,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant conclusions d’actualisation régulièrement notifiées par lettre recommandée avec avis de réception (pli avisé non réclamé) mais également signifiées par commissaire de justice suivant acte du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a pu actualiser sa demande en paiement au titre des charges de copropriété selon décompte au 8 février 2024 à la somme de 8 452,06 euros.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [Z] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 20 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [V] [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 12, 32, 156, un acte notarié du 22 octobre 2014 mentionnant l’acquisition par Monsieur [V] [Z] des lots précités,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 février 2019, 4 février 2021, 15 mars 2022, 16 février 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non-recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure du 22 décembre 2022 mentionnant un montant de 9163,74 euros, une mise en demeure du 13 octobre 2021, une mise en demeure du 11 décembre 2019,

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7791,06 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 72 euros correspondant à deux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7863,06 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [Z] à verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [V] [Z],qui succombe supportera les dépens.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires De l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  7 863,06 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, au titre des charges de copropriété et des frais, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024.

—  700 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Monsieur [V] [Z] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 05 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS