TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 28 Janvier 2025

N° RG 24/01831 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZW3I

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires – [Adresse 2], pris en la personne de son syndicat, le Cabinet GABSTAN,

c/

[Z] [T]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires – [Adresse 2], pris en la personne de son syndicat, le Cabinet GABSTAN

[Adresse 5],

[Localité 4]

Représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : P 378

DEFENDERESSE

Madame [Z] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Maja ROCCO de la SELEURL MAJA ROCCO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0565

Non-comparant à l’audience de plaidoirie

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire, selon procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 Novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 24 janvier 2025 et prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [T] est propriétaire des lots 4, 10 et 13 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [Z] [T] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 26 376,65 euros dans un délai de 30 jours.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [Z] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  26.376,65 euros pour l’appartement en principal, sauf à parfaire, au titre de ses charges de copropriété et appels travaux demeurés impayés, selon décompte arrêté au 30 juin 2022 afférentes aux lots 4,10 et 13, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure adressée, le 30 juin 2022 ;

—  9.766,18 euros au titre des provisions sur charges non échues pour l’exercice 2022, déduction faite des échéances passées en charges échues à la date du jugement ;

—  500 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Cette affaire a fait l’objet de radiation par ordonnance du 13 juin 2023, l’avocat de Madame [T] devant produire des conclusions , puis d’un rétablissement à l’audience du 26 novembre 2024.

A l’audience du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a soutenu des conclusions aux fins d’obtenir la condamnation de [Z] [T] à lui payer les sommes suivantes :

—  8.707,02 euros pour l’appartement en principal, sauf à parfaire, au titre de ses charges de copropriété et appels travaux demeurés impayés, selon décompte arrêté au 12 mai 2023 afférentes aux lots 4,10 et 13, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée, le 30 juin 2022 ;

—  2.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande aussi dans ses conclusions de :

Débouter Madame [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles ;Maintenir l’exécution provisoire.

Il indique que Madame [Z] [T] a réglé la somme de 4 061,67 euros, par virement du 6 mars 2023, et la somme de 14 654,30 euros, par virement du 30 mars 2023.

L’avocat de Madame [Z] [T], bien que constitué et ayant adressé des conclusions, n’a pas comparu malgré la procédure orale, ni Madame [T].

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions du syndicat des copropriétaires et à la note d’audience.

MOTIFS

En procédure orale, une demande en justice présentée dans un écrit n’est valablement formée que lorsqu’elle est oralement soutenue à l’audience des débats.

Il convient par conséquent de ne pas tenir compte des conclusions que l’avocat de Madame [T] a adressé à l’avocat du demandeur et qu’il n’a pas soutenu à l’audience.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

L’article 1342-10 du Code Civil dispose que :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce,

il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2018, 27 juin 2019, 29 juillet 2020, 17 février 2021, 21 juin 2021, 18 février 2022, 9 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice en cours jusqu’au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, l’attestation de non-recours desdites assemblées générales, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance et au jour de l’audience du 26 novembre 2024.

Madame [V] [T] n’apporte pas la preuve de ce qu’elle a voulu affecter ces versements à un appel de charges en particulier de sorte que la prescription invoquée par elle n’est pas acquise.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charges et les appels de travaux que Madame [Z] [T] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges. De plus, Madame [Z] [T] ne s’est pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui a suivi la mise en demeure du 30 juin 2023 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et devenues exigibles arrêté au 16 octobre 2024 (4ème trimestre de provision sur charges 2024 inclus).

Il s’ensuit que Madame [Z] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 8 707,52 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 16 octobre 2024 (4ème trimestre de provision sur charges 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2022, date de la mise en demeure adressée à Madame [Z] [T] le 28 juin 2022, étant précisé que le formulaire de l’accusé de réception précise « pli avisé et non réclamé ».

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, la mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que Madame [Z] [T] ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [Z] [T], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [Z] [T] à lui payer la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], les sommes de :

—  8.707,52 euros pour l’appartement en principal au titre de ses charges de copropriété et appels travaux demeurés impayés, selon décompte arrêté au 16 octobre 2024 afférentes aux lots 4,10 et 13, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2022, date de présentation de la mise en demeure du 30 juin 2022 ;

—  500 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [T] aux dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 28 Janvier 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Philippe GOUTON, Greffier

Karine THOUATI, Vice-présidente