MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 25/00101 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GYKY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [Y] [F]

née le 07 Octobre 1948 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant 19, rue du Chancelier Seguier – 78620 L ETANG LA VILLE

Représentée par M^e Elisabeth DOIN, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [O] [F]

né le 08 Janvier 1962 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant 9, rue Georges Bizet – 78620 L’ETANG LA VILLE

Représenté par M^e Elisabeth DOIN, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [M]

née le 15 Octobre 1962 à LE HAVRE (76600), demeurant 10, rue Michel Yvon – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Juin 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2003, prenant effet au 19 août 2003, Monsieur [G] [F] a donné à bail à Madame [C] [M] un logement situé 10 rue Michel Yvon, 1er étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre une provision sur charges de 30 € et des frais de quittancement de 1,52 €.

Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] ont hérité du bien au décès de Monsieur [G] [F] survenu le 11 janvier 2009.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 375,36 € du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 4 septembre 2024, a été délivré à la locataire le 25 septembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 23 janvier 2025, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Un commandement de justifier de l’assurance a été délivré à la locataire le 4 mars 2025.

A l’audience du 2 juin 2025, Monsieur et Madame [F] étaient représentés par Maître [E], qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et aux conclusions additionnelles et a actualisé le montant de la dette à la somme de 10 536,28 € au 31 mai 2025.

Aux termes de l’acte introductif d’instance et des conclusions additionnelles, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [F] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail en date du 27 juin 2003 consenti à Madame [M] et visée dans le commandement de payer délivré par exploit en date du 25 septembre 2024,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] de l’appartement occupé dans l’immeuble sis 10, rue Michel Yvon, 1er étage, au HAVRE (76600), dans les conditions légales,

— Autoriser, le cas échéant, les requérants à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de la défenderesse, dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens,

— Constater bis repetita l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail consenti à Madame [M] le 27 juin 2023 et visée dans le commandement de justifier de l’assurance délivrée par exploit en date du 4 mars 2025 et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [M] de l’appartement sis 10 rue Michel Yvon, 1er étage, au HAVRE (76600), dans les conditions légales,

— Condamner Madame [M] au paiement de la somme en principal de 10 536,28 € du chef de la dette locative arrêtée provisoirement au 31 mai 2025, avec intérêts de droit sur la somme de 4 375,36 €, à compter du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 et pour le surplus à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 1 580,45 € du chef de la clause pénale, ainsi que de la somme correspondant à la clause pénale prévue au bail,

— Condamner Madame [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Madame [M] au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 25 septembre 2024 et de justifier de l’assurance, en date du 4 mars 2025,

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

Madame [M], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [M] le 25 septembre 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 novembre 2024, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur une résiliation postérieure qui serait la conséquence de l’absence de justification de l’assurance.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [F] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] produisent un décompte arrêté au 31 mai 2025, aux termes duquel Madame [M] était redevable à cette date de la somme de 10 536,28 €.

Madame [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre un cause le montant de la dette, il convient de la condamner à payer la somme de 10 536,28 € à Monsieur et Madame [F] avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 4 375,36 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, «Est réputée non écrite toute clause […] qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble».

La demande formée par Monsieur et Madame [F] à ce titre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [M], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] est condamnée à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 juin 2003, prenant effet au 19 août 2003, concernant le logement situé 10 rue Michel Yvon, 1er étage, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [C] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 novembre 2024 ;

DIT que Madame [C] [M] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [C] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 10 rue Michel Yvon, 1er étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] pourront, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 747,74€ ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 10 536,28 euros (dix mille cinq cent trente-six euros vingt-huit centimes) arrêtée au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 4 375,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [C] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 septembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 23 janvier 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [Y] [F] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS