18 Juillet 2025

RG N° 25/01399 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJYT

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [R] [P]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [R] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Virginie TRECHEREL, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Monsieur REYNAUD, Président

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 20 Juin 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 11 mars 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a été saisi par Mme [R] [P], sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à SARCELLES (95200), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 3 mars 2025 à la requête de la S.A. IMMOBILIÈRE 3F.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

Mme [R] [P], représentée par son avocat qui développe oralement ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

— débouter la S.A. IMMOBILIÈRE 3F de l’ensemble de ses demandes,

— à ttitre principal, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux et subsidiairement un délai de 6 mois,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait état de ses difficultés actuelles, notamment de l’agression dont elle a été victime sur son lieu de travail, ses difficultés financières depuis son licenciement pour inaptitude, son endettement, sa situation familiale et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle allègue de sa bonne foi, fait valoir qu’elle a repris le paiement des loyers et qu’elle a retrouvé une activité professionnelle. Enfin, elle conteste le montant de la dette en soutenant que le bailleur n’a pas pris en compte l’ensemble des versements au titre des APL, soit la somme de 7 603,78 euros pour la période de mai 2023 à avril 2025.

La S.A. IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande au juge de l’exécution de :

— rejeter la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [R] [P],

— ordonner la continuation des poursuites,

— condamner Mme [R] [P] à payer à la S.A. IMMOBILIÈRE 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [P] au paiement des entiers dépens.

Elle soutient que la dette, actualisée à la somme de 17 718,52 euros, a fortement augmenté et que la demanderesse n’a réalisé qu’un seul paiement le 10 mars 2025, aucune somme n’ayant été versée depuis février 2024. Elle prétend que Mme [R] [P] n’a pas entrepris de démarche de relogement et qu’elle s’est maintenue dans une passivité qui caractérise sa mauvaise volonté manifeste de satisfaire à l’ensemble de ses obligations. Enfin, elle fait valoir que l’intéressée produit seulement une promesse d’embauche et aucun contrat de travail signé.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement contradictoire rendu le 6 mai 2024 par le tribunal de proximité de Gonesse, qui a notamment :

— constaté que le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit à compter du 13 août 2023, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive quant à la contestation introduite par la société bailleresse à l’égard de l’orientation de la procédure de surendettement vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— dit que pour le cas où la contestation de la société bailleresse serait rejetée, Mme [R] [P] bénéficiera d’une suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision rejetant cette contestation, et que, si pendant ce délai elle s’est régulièrement acquittée du paiement du loyer et des charges, la clause résolutoire cessera d’avoir effet,

— dit qu’à l’issue du délai de suspension de la clause résolutoire, et hormis le cas susmentionné dans lequel elle serait réputée n’avoir jamais eu effet :

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2023,

* la bailleresse pourra, à défaut de la libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* Mme [R] [P] est condamnée à verser à la S.A. IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges,

— condamné Mme [R] [P] à payer à la S.A. IMMOBILIÈRE 3F la somme de 10 466,04 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 9 juillet 2024.

Par jugement en date du 03 février 2025, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré recevable la contestation formée par la S.A. IMMOBILIÈRE 3F à l’encontre de la recommandation du 21 décembre 2023 de la commission de surendettement du Val d’Oise, actualisé la créance de la S.A. IMMOBILIÈRE 3F à la somme de 15 678,97 euros, dit que le caractère irrémédiablement compromis de la situation de Mme [R] [P] n’est pas démontré et renvoyé l’examen de la situation cette dernière à la commission de surendettement du Val d’Oise.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 3 mars 2025.

Par décision du 1er avril 2025, la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise a décidé d’imposer les mesures de réaménagement de la dette de Mme [R] [P].

Mme [R] [P] ne conteste pas que les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, ne sont plus remplies, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [R] [P] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que Mme [R] [P] déclare avoir été victime d’une agression sur son lieu de travail le 21 août 2020 et justifie avoir été licenciée pour inaptitude le 22 août 2023. Elle est bénéficiaire de l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (OETH). Suite à un entretien s’étant déroulé le 28 mai 2025, elle justifie d’une promesse d’embauche émise par la société EDEN PRESSING qui mentionne une prise de poste au 1er juillet 2025, une durée hebdomadaire de travail de 35 heures ainsi qu’un salaire brut de 1 801,84 euros.

Elle dispose de revenus mensuels de 871,83 euros, soit les indemnités France Travail de 570,90 euros, une rente victime de 101,75 euros, l’allocation de soutien familial de 199,18 ainsi qu’une allocation logement de 179,63 euros qui est directement versée au bailleur. Elle a un enfant mineur à sa charge, âgé de 15 ans, et justifie de ses charges courantes (assurance, téléphone, transport).

Elle fait état de ses problèmes de santé sur le plan psychologique et verse divers certificats médicaux en ce sens.

Au vu du décompte produit, la dette locative s’élève à 17 718,52 euros au 23 avril 2025. La demanderesse conteste la montant de la dette en faisant valoir que le bailleur n’a pas pris en compte l’ensemble des versements au titre des APL. Toutefois, il ressort des attestations de paiement CAF pour la période de mai 2023 à avril 2025, que tous les versements d’APL sont mentionnés sur le décompte, exceptés les APL d’avril 2025 d’un montant total de 397,57 euros qui n’avaient pas encore été versées lors de l’édition du décompte. Il apparaît également un virement de 250 euros le 10 mars 2025 et un règlement de 150 euros le 19 juin 2025. L’indemnité d’occupation courante de 594,14 euros est donc partiellement réglée et l’arriéré locatif a augmenté.

Mme [R] [P] justifie avoir entrepris des démarches récentes en vue de son relogement. Elle a déposé une demande de logement social le 3 avril 2025 et avait rendez-vous avec un travailleur social du SSD de [Localité 9] le 6 mai 2025.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il s’oppose à octroi de délais, car la dette a fortement augmenté et que la demanderesse n’a réalisé qu’un seul règlement en mars 2025.

Toutefois, il convient de souligner les efforts réalisés par Mme [R] [P], qui a repris les paiements en mars 2025, les démarches de relogement initiées ainsi que sa récente mobilisation professionnelle laquelle devrait lui permettre de reprendre le paiement intégral de l’indemnité d’occupation et de s’acquitter de ses dettes. Dès lors, elle n’apparaît pas de mauvaise foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [R] [P], il convient d’accorder un délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026, pour quitter le logement.

À l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [R] [P], étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie, et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.A. IMMOBILIÈRE 3F au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Accorde à Mme [R] [P] un délai de six mois, soit jusqu’au 18 janvier 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [R] [P] à payer à la S.A. IMMOBILIÈRE 3F une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [P] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du Val d’Oise – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 18 Juillet 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,