PREMIERE CHAMBRE

25 Mars 2025

N° RG 20/04345 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LWLS

71G

[Z] [P]

C/

S.D.C. [Adresse 10], SA. SMA, S.A.S. LAMY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge

Date des débats : 04 février 2025, audience collégiale

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 11] [Localité 7]

représenté par M^e Fabienne DEHAECK, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Renaud MONTINI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], sise [Adresse 1] [Localité 9], représenté par son syndic la Société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 8]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 5]

représentée par M^e Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Marianne FLEURY, avocat plaidant au barreau de Paris

S.A.S. LAMY, anciennement NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par M^e Marie-Eva BIRRIEN, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e Marilina de ARAUJO, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

En février 2010, [Z] [P] a acquis un appartement dans le cadre du dispositif Scellier, sis à [Localité 9], [Adresse 1], portant le numéro 202 au 2 ème étage du Bâtiment A2 de la Résidence [Adresse 10], en vue de bénéficier d’une défiscalisation d’un neuvième de la valeur de son appartement, soit la somme de 4.127 € par an, à condition de louer son bien pendant une période continue de neuf années et de respecter des plafonds de loyers réactualisés chaque année ;

La société FONCIA VEXIN, gestionnaire immobilier a été mandatée par [Z] [P] pour gérer la location de l’appartement et a régularisé un premier contrat avec Madame [F] [B], puis un second avec Madame [E] [S] en date du 16 octobre 2012 pour un loyer mensuel de 715 €, charges comprises ;

Par actes d’huissier de justice délivrés les 2 et 5 octobre 2020, [Z] [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la SMA SA et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par la société VERTFONCIÉ ;

Par acte d’huissier de justice délivré le 31 janvier 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique [Z] [P] sollicite de voir :

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], et la société SMA SA à payer à Monsieur [Z] [P] les sommes de :

* 29.222,59 € en réparation du préjudice économique subi par ce dernier du fait du dégât des eaux survenu dans l’immeuble,

* 1.500 € en réparation du préjudice moral subi en raison de la mauvaise gestion du sinistre et de ses suites,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 16.445 € au titre du préjudice de perte de loyers entre le 29 novembre 2020 et le 28 octobre 2022,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], la société SMA SA et la société LAMY, anciennement NEXITY LAMY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, et en tant que de besoin, si le tribunal admettait un partage de responsabilité prorata temporis entre le Syndicat des copropriétaires et de la SMA,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer Monsieur [Z] [P] le solde des sommes dues pour les périodes non couvertes par la SMA tant au titre du préjudice pour la perte locative que pour la perte de défiscalisation,

— CONDAMNER la SMA à payer Monsieur [Z] [P] le solde des sommes dues pour les périodes non couvertes par ledit Syndicat tant au titre du préjudice pour la perte locative que pour la perte de défiscalisation,

Dans tous les cas,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], et la société SMA SA, ou tout succombant, à verser au demandeur la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

[Z] [P] soutient qu’en janvier 2017, un dégât des eaux est apparu dans son appartement en provenance des parties communes, consécutif à une fuite de la canalisation d’alimentation d’eau encastrée, au 6 ème étage du bâtiment et que la fuite n’a pas été stoppée immédiatement ;

Il expose qu’à la demande du Syndicat des copropriétaires, la société AQUANEF, société de plomberie, a été missionnée pour procéder à une recherche de fuite habituelle et que le 20 novembre 2017, celle-ci a rendu un rapport confirmant que la fuite avait pour origine ladite canalisation ;

Il fait valoir qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il n’est pas contestable que la canalisation d’alimentation d’eau est une partie commune et que son appartement, d’une superficie totale de 34 mètres carrés, ayant été affecté sur toute sa surface par les infiltrations susvisées, était devenu inhabitable, Madame [E] [S] ayant été contrainte de donner congé le 28 avril 2017 ;

Il fait valoir que le dégât des eaux a fait l’objet d’une déclaration par le syndic auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble, la société SMA SA, et que les experts d’assurance ont confirmé après les constats et visites sur place, la cause et l’origine du sinistre déterminée par la société ACQUANEF ainsi que la réalité des dommages causés dans les appartements sinistrés, dont le sien ;

Il expose que plus de deux ans après le sinistre, la compagnie d’assurance a proposé une indemnité réparatrice aux copropriétaires victimes, permettant la remise en état de leurs appartements et que c’est ainsi qu’au mois de mai 2019, la société SMA SA l’a indemnisé d’un montant de 6.217,20 € correspondant au devis réalisé par la société CPMH, société de courtage en travaux de rénovation ;

Il soutient que l’appartement n’a pu être reloué qu’à compter du 3 août 2019, la réception des travaux ayant eu lieu le 9 juillet 2019, et qu’il a ainsi subi une perte de 26 mois consécutifs de revenus locatifs dès lors que du 1er juin 2017 au 1er aout 2019 l’appartement était indisponible, tant pour la location que pour une éventuelle revente, du fait du départ de la locataire fin mai 2017 et de l’insalubrité de l’appartement ;

Il affirme que cette durée d’indisponibilité est la conséquence du délai extrêmement long (plus de deux ans) qu’il a fallu à la compagnie d’assurance pour verser l’indemnité nécessaire à la remise en état de l’appartement et qu’il a perdu la possibilité de revendre son appartement à compter du 1er février 2019 (correspondant au terme des 9 années prévues dans le dispositif Scellier) et n’a pas pu réinvestir le produit de la vente de cet appartement dans une nouvelle acquisition lui permettant de bénéficier à nouveau de neuf années de défiscalisation ;

Il soutient que sans la survenance de la fuite dans les parties communes, et sans la négligence de l’assurance et du Syndicat de copropriété dans la gestion de ce sinistre, les dommages subis auraient été évités et que, si la compagnie d’assurance SMA SA l’a indemnisé d’un montant de 6.217,20 € pour la remise en état de son appartement, elle a cependant omis de prendre en compte l’entièreté de son préjudice économique, conséquence directe du sinistre ayant eu lieu dans l’immeuble ;

Il fait valoir que de surcroît, le 10 novembre 2020, à la suite de la survenance d’un deuxième dégât des eaux, un nouveau constat amiable a été régularisé entre le Syndic VERT FONCIE et Madame [N], sa locataire depuis le mois d’août 2019, provoquant son départ ;

Il soutient que son appartement n’a pu être reloué depuis fin novembre 2020, en raison de cette succession de sinistres dont l’origine semble être identique et qui crée un trouble anormal de jouissance qui a entraîné le départ du locataire ;

Il expose à ce titre que le 6 mai 2021 il a fait dresser à nouveau un procès-verbal de constat par ministère d’Huissier ; que le 10 août 2021, FONCIA l’informait qu’un nouveau dégât des eaux affectait les derniers travaux de remise en état exécutés par l’entreprise BALOSHI qui confirmait l’apparition du troisième dégât des eaux ;

Il fait valoir qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux propriétaires ou au tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires " et qu’aux termes de l’article 1241 du Code civil :

« Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » ;

Il affirme qu’il a subi une perte de 26 mois de revenus locatifs, soit la somme totale de 18.590 € (26 x 715 €) et une perte de défiscalisation de ses revenus à raison de 4.127 € par an, et ce sur deux années, soit un préjudice de 8.254 € ;

Qu’en outre, il s’est vu imposer une taxation d’office pour locaux vacants pour l’année 2019, soit un préjudice supplémentaire de 426 € ;

S’agissant de la responsabilité de la SMA SA il fait valoir qu’il est constant qu’elle a usé du délai maximal mis à sa disposition avant de proposer son offre d’indemnisation et qu’elle ne saurait dans ces conditions prétendre avoir fait preuve d’une volonté d’apporter une réponse rapide ;

Il soutient par ailleurs, que rien ne permet d’affirmer que la SMA ne serait pas tenue de garantir les préjudices immatériels découlant de la responsabilité décennale du constructeur et qu’il ressort de la lecture de l’article 22.1 du contrat d’Assurance Globale Maîtrise d’Ouvrage que la SMA SA garantit « le paiement des dommages immatériels subis par le propriétaire ou l’occupant de la construction et résultant d’un dommage garanti en vertu des articles 20 et 21.1.2 si mention expresse de la souscription a été faite dans l’avenant d’opération mais que ledit avenant d’opération n’a pas été produit par la Société SMA, alors par ailleurs, que onformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, la responsabilité décennale donne lieu à réparation intégrale du préjudice causé à la victime et s’étend aux dommages immatériels ;

Par conclusions notifiées par voie électronique, la SMA SA sollicite de voir :

— Débouter toute demande de condamnation dirigée à l’encontre de la SMA SA au titre des préjudices de jouissance et pertes locative dès lors que la garantie optionnelle dont relèvent les préjudices de jouissance ou les pertes locatives n’a pas été souscrite auprès de la SMA SA ;

— Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA,

Subsidiairement :

Vu les dispositions de l’article L 242-1 du Code des assurances ;

Vu la déclaration de sinistre adressée le 12/12/2017 ;

— Débouter toute demande formée contre la SMA SA au titre de préjudices pour la période antérieure au 13 mars 2018, d’une partet à compter du 29 novembre 2020 d’autre part,

— Débouter toute demande de condamnation formée à l’encontre de la SMA SA excédant un montant de 12.155€ au titre de la perte locative et de 5.847€ au titre de la perte de défiscalisation,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé contre la SMA SA,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, frais et accessoire qui seraient prononcées à son encontre au titre des préjudices relatifs à la période allant du 1er juin 2017 au 13 mars 2018 soit un montant de 7.941,47€ outre les préjudices allégués à compter du 19 novembre 2020 et article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [P] ou tout succombant à verser à la SMA SA une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

La SMA SA conclut au rejet de toutes demandes dirigées a son encontre dès lors que les pertes de jouissances ou pertes locatives ne sont pas garanties par le contrat d’assurance souscrit ;

Elle conclut par ailleurs, au rejet des demandes au titre de prejudices correspondant à la antérieure à la date a laquelle elle evait prendre position sur ses garanties d’une part, et au titre des sinistres de 2020 et 2021 d’autre part ;

Elle fait valoir enfin que le syndicat des coproprietaire qui a fait preuve de négligence devra être debouté de son appel en garantie à son encontre ;

Par conclusions notifiées par voie électronique, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] sollicite de voir :

— Débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées vers le Syndicat des copropriétaires en ce qu’elles sont infondées,

— Débouter la Société SMA SA et la Société NEXITY LAMY de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées vers le Syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, Condamner la compagnie d’assurance SMA SA et la société NEXITY LAMY, à garantir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 1] à [Localité 9], de l’ensemble des sommes auxquelles il sera condamné, et la condamner à leur paiement,

A titre infiniment subsidiaire :

Ordonner une expertise judiciaire avec la mission habituelle en telle manière et surtout de déterminer pour chacum des quatre sinistres évoqués, les causes, les dommages et les diligences accomplies par les différents intervenants afin de rechercher la ou les responsabilités encourues,

A titre encore plus infiniment subsidiaire :

Dire et juger que la prise en charge du Syndicat des copropriétaires quant au préjudice économique se limite du préjudice locatif, du 28 Mai 2017 (date de départ du locataire) au 13 décembre 2017 (déclaration de sinistre) : 6,5 x 715 = 4.647,50 €,

— S’agissant de la perte de défiscalisation, du 28 Mai 2017 (date de départ du locataire) au 13 Décembre 2017 (déclaration de sinistre) : 8.254 / 24 X 6,5 = 2.235,46 €, soit un total de 6.882,96 €,

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure de civile ainsi qu°aux entiers dépens,

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] soutient que s’il n’est pas discutable que Monsieur [P] a subi un dommage important, il n’est en revanche pas prouvé de façon certaine que les premiers sinistres et l’aggravation de son préjudice trouveraient leur origine exclusive dans la fuite d’une canalisation des parties communes ;

Qu’en effet, plusieurs copropriétaires ont été impactés par cette fuite mais que les tests réalisés, notamment lors des mises en épreuve de l’eau chaude par la Société AQUANEF, démontrent que s’agissant du lot 202, à savoir le bien de Monsieur [P], le réseau privatif est non étanche et qu’il s’agit donc là d’une constatation qui confirme son absence de responsabilité ou à tout le moins un partage de responsabilité ;

Il fait valoir en outre, qu’aucune expertise judiciaire n’a été diligentée, ce qui aurait permis de déterminer la ou les cause(s) exacte(s) du sinistre, et cela de façon contradictoire ;

Il soutient que la SMA ne justifie pas de ses diligences et ne s’explique pas sur son manque de réactivité puis d’indemnisation dont aujourd’hui [Z] [P] porte les reproches contre lui ;

Il affirme que de nombreux autres facteurs ont d’ailleurs contribué à l’aggravation du dommage et qu’il n’est pas prouvé de façon certaine par le demandeur que la seule fuite d’une canalisation d’alimentation d’eau encastrée dans les parties communes serait à liorigine de son entier préjudice ;

S’agissant des préjudices, il fait valoir que force est de constater que s’il y avait un réel problème de jouissance et de salubrité comme le prétend [Z] [P] le gestionnaire aurait évidemment dû attirer à minima l’attention du bailleur sur ce sujet et préconisé à son client de remettre les lieux en état avant de relouer ;

Il fait observer qu’à ce titre les affirmations de [Z] [P] ne sont étayées par aucun élément pour justifier la réalité d"un préjudice et encore moins dans l’ampleur décrite et avec les conséquences financières que celui-ci essaye de lui attribuer pour obtenir du Tribunal de céans des indemnités qui ne sont pas justifiées ;

S’agissant des nouvelles infiltrations, il observe que [Z] [P] se garde bien de préciser qu’elles sont sans aucun rapport avec le précédant sinistre et que les derniers travaux réalisés en mai 2024 et qui ont donné lieu à des recherches de fuites, démontrent d’ailleurs que le bien de [Z] [P] n’est pas réellement impacté par ce dernier sinistre et par la fuite de la gaine technique en partie commune contrairement à d’autres logements ;

Il exprime que force est de constater que le 9 mars 2021, l’entreprise VASQUEZ, mandatée par le syndic VERTFONCIE, constatait qu"il n’y avait plus aucune fuite active mais que pour autant le demandeur tente d’en tirer argument et faire croire au tribunal que le sinistre n’aurait jamais été réparé ;

Il affirme que tous les sinistres ont été traités, pris en charge par l’assurance dommages ouvrages pour le premier, et que des investigations ont été réalisées pour les autres ;

Que, concernant le sinistre qui serait intervenu en 2021, l’entreprise a dit qu’il n’y avait aucune fuite et qu’il était constaté « un manque de ventilation pour le séchage ›› ;

Et que, concernant le dernier sinistre de 2024, force est de constater qu’il a été particulièrement diligent et a réagi immédiatement, le devis présenté par la société intervenue en Mars 2024 ayant été immédiatement validé par le Syndicat des copropriétaires et son Syndic et l’intervention ayant pu avoir lieu dans la foulée ;

Il exprime que de multiples recherches ont été réalisées et que, comme pour les autres sinistres, la cause dudommage est difficilement détectable, aucune fuite n’étant visuellement présente au sein des parties communes ;

Il fait valoir que les travaux ont ainsi, comme prévu et annoncé, été réalisés et la canalisation en gaine technique entre le 3ème et le 4ème étage a été remplacée et qu’il a dès lors été constaté que le mur chez [Z] [P] était sec contrairement à ceux des logements au-dessus et que la fuite, à laquelle il a été remédié, se trouvait donc au- dessus et n’impactait pas son logement ;

S’agissant de la responsabilité de la société LAMY (ex NEXITY) il fait valoir qu’elle tente, en vain, de s’exonérer de sa responsabilité alors que la mission d’entretien et de sauvegarde des parties communes lui incombait lors de son mandat et que ses nombreuses défaillances ont eu des répercussions par la suite, dont elle devra répondre, le cas échéant, quand bien même son mandat aurait pris fin alors qu’il est d’ailleurs fort éloquent de constater que sa mission a pris fin en décembre 2017, lorsqu’un administrateur judiciaire a dû etre désigné par ordonnance du 27 décembre 2017 au visa de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du l0 juillet 1965 ;

S’agissant de la responsabilité de la SMA SA il fait valoir qu’une déclaration de sinistre a été transmise par le Syndic après information du Syndicat des copropriétaires lors de la survenance du premier sinistre et après qu’ait été sollicité l’intervention d’une société experte en la matière afin de remédier à la fuite des canalisations d’eau et que c’est donc à tort que la Société SMA SA tente de se décharger de sa responsabilité en essayant d’inclure le Syndicat des copropriétaires parmi ceux qui ont contribué à la lenteur de la procédure ;

Il observe à ce titre que le demandeur souligne lui-même dans ses écritures que la SMA SA a proposé une indemnité réparatrice plus de deux ans après le sinistre et que l’indisponibilité de son bien, entrainant la perte de loyers et de son avantage fiscal, était « la conséquence du délai extrêmement long qu 'il a fallu à la compagnie d 'assurance pour verser l’indemnité nécessaire à la remise en état de l’appartement » ;

Il affirme que le préjudice économique allégué est consécutif à la lenteur et au silence de la compagnie d’assurance qui a mis plus de deux ans à indemniser [Z] [P] ;

Par conclusions notifiées par voie électronique, la société LAMY sollicite de voir :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées contre la société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] et tous succombant à payer à la société LAMY la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

outre les dépens.

La société LAMY affirme qu’elle n’a commis aucune faute de gestion ;

A ce titre elle fait valoir que le demandeur ne verse aux débats aucune pièce justifiant de la date de survenance du dégâts des eaux en janvier 2017 ni de la date à laquelle il l’aurait informé de celui-ci et qu’il est donc mensonger de prétendre qu’elle aurait été avisée du sinistre dès sa survenance et qu’elle n’aurait alors entrepris aucune action ;

Elle fait valoir que lorsque l’information lui a été communiquée par un courrier de l’administrateur de biens de [Z] [P] daté du 27 juin 2017, elle a immédiatement mandaté la société AQUANEF en recherches de fuites qui a établi un rapport le 20 novembre 2017 ;

Que le 12 décembre 2017 et au vu des conclusions de la société AQUANEF, elle a déclaré le sinistre à la SMA, assureur dommage ouvrage et que le 15 décembre 2017, l’assureur dommage-ouvrage accusait réception du dossier et mandatait le Cabinet BCBT VUILLET DUCROIT en qualité d’expert amiable ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 4 février 2025 puis mise en délibéré au 25 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la fuite de 2017 :

Il résulte d’un rapport d’intervention de la société AQUANEF qui n’a jamais été contesté par le Syndicat des Copropriétaires en date du 20 novembre 2017 que les fuites constatées dans l’appartement de [Z] [P] proviennent de réseaux d’eau fuyards ;

Or, en vertu de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; (…) » ;

De sorte que la fuite litigieuse provient des parties communes de la copropriété ;

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." ;

Dès lors, il y a lieu de retenir la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires dans le dommage subi par [Z] [P] en raison de la fuite d’eau de 2017 ;

Sur le préjudice subi :

* Sur la perte de revenus :

Il résulte des pièces versées aux débats qu’une première recherche de fuite a été effectuée courant avril 2017 par l’entreprise MAINTENANCE FRANCILIENNE, celle-ci ayant rendu son rapport le 12 avril 2017, de sorte qu’il apparaît que le congé délivré par [E] [S] le 28 avril 2017 trouve sa cause dans le dégât des eaux litigieux ;

Il convient de constater en outre, qu’au mois de mai 2019, la société SMA SA a indemnisé Monsieur [Z] [P] d’un montant de 6.217,20 €, correspondant au devis réalisé par la société CPMH, société de courtage en travaux de rénovation, et que [Z] [P] justifie dès lors, que son appartement a été refait au mois de juin 2019 et n’a pu être reloué qu’à compter du 3 août 2019, la réception des travaux ayant eu lieu le 9 juillet 2019 ;

[Z] [P] justifie ainsi avoir subi une perte de 26 mois consécutifs de revenus locatifs du 1er juin 2017 au 1er aout 2019 et il apparaît donc que [Z] [P] a bien subi une perte de 18.590 € (26 x 715 €) ;

Il conviendra en conséquence de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] à lui payer cette somme ;

* sur la perte de défiscalisation :

[Z] [P] justifie qu’il a acquis son appartement dans le cadre du dispositif Scellier, en février 2010 en vue de bénéficier d’une défiscalisation et que, grâce à ce dispositif, il avait la possibilité de défiscaliser un neuvième de la valeur de son appartement, soit la somme de 4.127 € par an, à condition de louer son bien pendant une période continue de neuf années et de respecter des plafonds de loyers réactualisés chaque année ;

N’ayant pu satisfaire à ces obligations, il apparaît donc qu’il a subi une perte de défiscalisation de ses revenus de 4.127 € par an, et ce sur deux années, soit un préjudice de 8.254 € que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], sera condamné à lui payer ;

* sur la taxation d’office sur les locaux vacants et les frais engagés :

Le demandeur justifie qu’il s’est vu imposer une taxation d’office pour locaux vacants pour l’année 2019, d’un montant de 426 € ;

S’agissant des frais qu’il a engagé en raison des désordres subis il verse aux débats les pièces justifiant les frais suivants, notamment pour assister aux opérations d’expertise et à la réception des travaux :

— Frais de déplacement à hauteur de 441,66 €,

— Frais d’hôtel à hauteur de 261,30 €,

— Frais de déplacement à hauteur de 171,74 €,

— Frais d’hôtel à hauteur de 102,38 €,

— Frais d’huissier à hauteur de 276,09 €,

— Frais de déplacement à hauteur de 451,55 €,

Soit un total de 1 705,22 € que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] sera condamné à lui payer ;

* Sur les fuites d’eau survenues à compter du mois d’octobre 2020 :

[Z] [P] fait valoir qu’il a fait l’objet d’un nouveau dégât des eaux et verse à ce titre un constat amiable en date du 10 novembre 2020 régularisé entre le Syndic VERT FONCIE, nouveau syndic de la copropriété, et Madame [N], locataire de [Z] [P] ;

Par ailleurs [Z] [P] verse aux débats un procès-verbal de constat de Commissaire de Justice en date du 6 mai 2021 qui démontre l’ampleur des dégâts non seulement dans son appartement mais également dans les parties communes dus à second dégât des eaux déclaré en novembre 2020 ;

Il apparaît en outre que le 13 septembre 2021, un troisième sinistre a été notifié au Cabinet Vert Foncié ;

Ce sinistre est confirmé par un mail de l’entreprise BALOSHI en date du 12 septembre 2021 qui fait valoir que trois jours après avoir effectué les travaux de remise en état de l’appartement du demandeur un nouveau dégât des eaux avait eu lieu, de l’eau coulant sur les murs, entrée, salle de bains et cuisine obligeant l’entreprise à procéder au retrait du placard neuf d’entrée ;

Il apparaît en outre que le gestionnaire de l’appartement de Monsieur [P] a adressé le 30 septembre 2021, une nouvelle lettre RAR au Cabinet Vert Foncié lui demandant de procéder aux réparations afin de stopper la fuite ;

Il convient enfin de constater que que [Z] [P] a reçu pour ces dégâts des eaux le 17 décembre 2021 une indemnisation de la copropriété de 2 953,27 euros, cette indemnisation concernant les seuls travaux de réfection entrepris par la société BALOSHI ;

Dès lors, le demandeur justifie l’existence de fuites d’eau provenant des parties communes du 10 novembre 2020 au 17 décembre 2021 et il apparaît que l’ensemble de ces fuites provient des parties commune et relève de la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

* Sur les autres préjudices :

Il n’est pas contestable que la succession de sinistres évoqués a empêché [Z] [P] d’envisager toute relocation de son appartement au moins entre le 29 novembre 2020 et le 31 décembre 2021, date retenue pour la réalisation des travaux de réfection de l’appartement du demandeur ;

Il y aura donc lieu d’allouer à ce titre à ce dernier la somme de 9 295 € (13 mois X 715 €) que le Syndicat des Copropriétaires sera condamner à lui payer ;

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, le demandeur ne justifie pas l’existence d’un tel préjudice et il y aura lieu en conséquence de le débouter de sa demande à ce titre ;

Sur les demandes à l’encontre de la SMA SA :

* Sur l’existence d’une faute de la SMA SA :

En vertu des dispsitions de l’article L242-1 du code des assurances :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.(…)

L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu’il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l’assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d’indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d’acceptation, par l’assuré, de l’offre qui lui a été faite, le règlement de l’indemnité par l’assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d’indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.L’indemnité versée par l’assureur est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d’ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire prévu à l’alinéa qui précède est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Toute entreprise d’assurance agréée dans les conditions fixées par l’article L.321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L.241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article." ;

En l’espèce il résulte des pièces versées aux débats que, par courrier recommandé en date du 12 décembre 2017, la société NEXITY, en sa qualité de syndic, a adressé une déclaration de sinistre à la SMA SA en sa qualité d’assureur Dommages Ouvrage visant une fuite sur colonne encastrée d’alimentation et adressé le rapport AQUANEF du 20/11/2017 ;

Par courrier du 15 décembre 2017 la SMA SA a accusé réception de cette déclaration de sinistre ;

La SMA SA a saisi un expert pour diligenter l’expertise amiable et disposait d’un délai de soixante jours, à compter de la réception de la déclaration de ce sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat et de quatre-vingt-dix jours pour présenter son offre indemnitaire ;

La SMA SA a pris une position de garantie le 8 février 2018 et a adressé le 14 mars 2019 une proposition d’indemnité à hauteur de 6.217,20 € acceptée par [Z] [P] par courrier du 12 avril 2019 ;

Dès lors, il apparaît que la SMA SA qui a respecté les délais précités n’a pas commis de faute dans la gestion du dossier ;

* Sur le préjudice garanti par la SMA SA :

Celui-ci est est défini au chapitre II des conditions générales du contrat qui précise en son article 20 que le contrat a pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil ;

S’agissant des dommages immatériels, l’article 22.1 du contrat, au titre de la GARANTIE OPTIONELLE DES DOMMAGES IMMATERIELS dispose :

« Nous garantissons le paiement des dommages immatériels subis par le propriétaire ou l’occupant de la construction et résultant d’un dommage garanti en vertu des articles 20 et 21.1.2, si mention expresse de la souscription a été faite dans l’avenant d’opération. » ;

Or, force est de constater que [Z] [P] qui revendique cette garantie optionnelle ne verse pas aux débats l’avenant d’opération justifiant qu’il a choisi cette dernière option ;

Il apparaît donc que la SMA SA ne doit sa garantie que pour le paiement des travaux de réparation et non pas pour les dommages immatériels subis et que c’est à juste titre qu’elle a procédé au versement à [Z] [P] de la sommme de 6 742,01 que ce dernier s’est au demeurant engagé à consacrer l’intégralité de la somme au règlement des travaux de réparation des désordres subis ;

Au surplus la jurisprudence citée par le Syndicat des Copropriétaires , qu’au demeurant il ne verse pas aux débats, dont le tribunal a connaissance concerne des situations étrangère au cas de l’espèce ;

Il y aura donc lieu de rejeter toutes les demandes à l’encontre de la SMA SA ;

Sur la responsabilité de la société LAMY :

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Il convient pour la partie qui demande l’indemnisation de ses préjudices de rapporter la preuve de la faute, du préjudice subi et du lien de causalité entre les deux ;

[Z] [P] soutient que le préjudice dû au dégat des eaux de janvier 2017 relève du comportement fautif de la société LAMY ;

Cependant il ne justifie pas avoir informé le syndic de la survenance de ce dégât courant janvier 2017 ;

En effet, il apparaît que la société LAMY n’a été informée de ces infiltrations que par lettre du gestionnaire de son appartement, FONCIA VEXIN, le 27 juin 2017 ;

Certes, un rapport de recherche de fuite a été diligenté par l’entreprise MAINTENANCE FRANCILIENNE le 12 avril 2017 mais ce rapport ne rapporte pas la preuve que [Z] [P] avait procédé à l’information de la société LAMY de l’existence de dégâts dans son appartement avant le 27 juin 2017 ;

En outre, il ne saurait être repproché à la société LAMY d’avoir fait procéder, dans un délai au demeurant raisonnable, par la société AQUANEF à une nouvelle recherche de fuite diligentée postérieurement à sa saisine du 27 juin 2017, celle-ci ayant rendu son rapport le 20 novembre 2017 ;

Il convient de rappeler enfin, que la société LAMY a, au vu de ce dernier rapport, déclaré le sinistre à la SMA SA le 12 décembre 2017, dans un délai qui apparaît encore raisonnable et donc exempt de faute ;

Il y aura lieu dès lors, de rejeter l’ensemble des demandes à l’encontre de la société LAMY ;

Sur les autres demandes

En raison de la présente décision les autres demandes au fond sont devenues sans objet ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de [Z] [P] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société LAMY le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SMA SA le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l’action, soit le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à [Z] [P] les sommes suivantes :

—  18.590 € au titre de la perte de revenus en raison du dégât des eaux survenu courant 2017 ;

—  8 254 € au titre de la perte de défiscalisation en raison du dégât des eaux survenu courant 2017 ;

—  1 705,22 € au titre de la taxation d’office sur les locaux vacants et des divers frais engagés en raison du dégât des eaux survenu courant 2017 ;

—  9 295 € au titre de la perte de revenu en raison des dégâts des eaux survenus à compter du 29 novembre 2020 ;

—  4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute [Z] [P] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Rejette l’ensemble des demandes à l’encontre de la SMA SA ;

Rejette l’ensemble des demandes à l’encontre de la société LAMY ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à la société LAMY la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à la SMA SA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], située [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS