TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Arthur COEUDEVEZ

Copie exécutoire délivrée

le : 25/07/2025

à : Maitre Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02902

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAH

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0069

DÉFENDERESSE

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Aude ABOUKHATER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02902 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 01/01/2014, [J] [I] a donné à bail à [W] [V] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3], bâtiment cour, porte droite, pour un loyer mensuel initial de 672 euros, charges provisionnelles de 30 euros incluses.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24/09/2024, [J] [I] a notifié à [W] [V] un congé pour vente à effet au 31/12/2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice remis le 14/03/2025 à étude, [J] [I] a assigné [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment de voir valider le congé pour vente et ordonner l’expulsion de [W] [V].

L’affaire était appelée à l’audience du 03/04/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée du 01/07/2025.

[J] [I], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, au visa des articles 1103, 1104 du code civil, 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— valider le congé pour vente notifié par [J] [I] le 24/09/2024 est valide ;

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [W] [V], ainsi que de tout occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ;

— condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 1344 euros par mois, à compter du 01/01/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner la défenderesse à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, incluant les frais du commissaire de justice et les éventuels frais d’expulsion.

Elle sollicite oralement le rejet des demandes reconventionnelles.

Elle estime que sa demande de validation du congé et de prononcé de l’expulsion de [W] [V] en référé est fondée sur l’urgence.

[W] [V], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, et au visa des articles 2, 6 et 10 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de [J] [I] ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [J] [I] et les rejeter ;

— subsidiairement, accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— condamner [J] [I] à réaliser les travaux prescrits par l’Inspecteur de salubrité :

* assurer la sécurité des installations électriques et faire constater la conformité des installations électriques par la Consuel ;

* réparer la fenêtre de la salle de bain et changer les fenêtres des pièces principales pour assurer l’étanchéité de l’air ;

* réparer le système d’évaluation du WC :

* installer une ventilation mécanique ;

— autoriser [W] [V] à suspendre partiellement le paiement du loyer à hauteur de 70% jusqu’à parfaite réalisation des travaux dument constatés par un commissaire de justice aux frais de la bailleresse ;

— condamner [J] [I] à verser une provision à valoir sur le préjudice de jouissance de 17514 euros ;

— condamner [J] [I] à remettre sous astreinte les quittances de mois d’octobre 2024 à mai 2025 et des quittances de chaque mois dans un délai de 8 jours suivant la réception du paiement ;

— dire que l’équité commande que chaque partie conserva à sa charge ses frais et entiers dépens ;

— exclure des dépens le coût du congé.

Oralement, elle indique solliciter seulement les quittances d’octobre 2024, novembre 2024 et mai 2025.

Elle conteste la qualification du bail, estimant que le logement n’était pas meublé à l’entrée dans les lieux et que la copie de l’état d’entrée dans les lieux produit par la bailleresse ne permet pas de vérifier l’authenticité des signatures et des paraphes. Elle ajoute que l’urgence n’est pas démontrée par la bailleresse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur le congé pour vente délivré par la bailleresse

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, la bailleresse justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La bailleresse qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer la locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par la locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par la bailleresse doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre la bailleresse et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que la bailleresse, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, [J] [I] ne fonde pas son action sur l’existence d’un trouble manifestement illicite mais sur l’urgence. Or, elle ne produit aucune pièce de nature à justifier de l’existence d’une situation d’urgence et n’évoque pas une telle situation dans ses écritures. En effet, elle ne produit aucun mandat de vente du bien, aucune offre d’achat et de manière générale aucune pièce visant une urgence.

A titre surabondant, [W] [V] conteste la qualification du bail, estimant qu’il s’agit en réalité d’un logement vide. Cette contestation se fonde sur l’absence de détail dans le contrat de location sur la présence des équipements obligatoires et sur l’absence de production de l’original de l’état des lieux et de l’inventaire.

Il ressort de l’analyse de la copie du contrat de bail signé le 01/01/2014, et de la copie de l’état des lieux d’entrée avec inventaire du mobilier, que la signature des locataires dans ce second acte semble être recopiée.

En outre, l’état des lieux avec inventaire produit est daté du 01/01/2011 et correspond donc au premier bail conclu par [W] [V] du 01/01/2011 au 01/01/2014, et non au second bail objet du présent litige. Le second bail ne mentionne pas l’étage de l’appartement, de sorte qu’il ne peut être conclu que les deux baux portent sur le même appartement.

[W] [V] soulève donc des contestations sérieuses, et la juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour trancher sur le bien-fondé de ces éléments.

Eu égard à l’absence de preuve de l’urgence, et aux contestations sérieuses soulevées, la validité du congé ne peut être constatée par la juge des référés.

Les demandes relatives aux effets du congé, à savoir le prononcé de l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle, seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 susvisé que l’éventuelle invocation d’une contestation sérieuse de la bailleresse portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère insalubre du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02902 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAH

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

[W] [V] demande la condamnation de sa bailleresse à effectuer tous les travaux de réparation et de remise en état nécessaires pour mettre un terme définitif aux troubles, et notamment repris dans le Service technique de l’habitat de la direction du logement et de l’habitat de [Localité 4], et assurer la mise en conformité du logement.

Ce rapport du STH du 16/11/2023 rappelle la mise en demeure du 04/04/2023 enjoignant à la bailleresse de :

« – faire cesser l’insécurité des personnes en assurant la sécurité des installations électriques particulières de manière à ce qu’elles ne puissent être la cause de trouble pour la santé des occupants : prendre toutes dispositions pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations, notamment par le passage du Consuel ou de tout organisme reconnu par les autorités publiques ;

— d’assurer la protection contre les intempéries dans le logement en assurant le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures, notamment la fenêtre de la salle de bains (…) ;

— de faire cesser la fuite au niveau du tuyau d’évacuation des WC en assurant l’étanchéité et le bon fonctionnement du service d’évacuation ;

— de faire cesser durablement les condensations qui s’y manifestent en exécutant tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanant dans le logement tout en assurant la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz ou appareils de combustion éventuellement existants ».

Ces éléments avaient déjà été constatés par ce service le 03/01/2018.

Il sera noté que le rapport technique de l’habitat ne relève pas une situation d’indécence ou d’insalubrité du logement mais pointe des infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité.

En l’espèce, [J] [I] produit un courrier recommandé avisé le 15/03/2018 à [W] [V] démontrant de sa volonté d’initier des travaux dans le logement. Elle propose dans ce courrier un relogement de sa locataire avec sa fille dans un studio pendant la durée de ces travaux. La bailleresse justifie de l’envoi d’un courriel le 26/05/2024 à [W] [V] proposant de nouveau un studio et également une cave le temps de la réalisation de travaux par une entreprise qu’elle a mandatée.

Il résulte de ces éléments que [J] [I] n’est pas opposée au principe des travaux et a tenté de les réaliser en proposant un relogement à sa locataire. De son côté, [W] [V] ne produit aucune mise en demeure envoyée à sa bailleresse pour solliciter la réalisation de travaux ou pour les programmer. Elle ne produit aucune réponse suite aux propositions de relogement temporaire.

Dès lors, [W] [V] ne démontre pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, la demande de travaux sera rejetée.

Les demandes de suspension partielle du loyer le temps de l’exécution des travaux et d’indemnisation provisionnelle seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle au titre des quittances de loyer

La délivrance de quittances de loyers est de droit.

[W] [V] sollicite celles d’octobre et novembre 20242021, et celle de mai 2025.

En l’espèce, [J] [I] n’évoque pas un défaut de paiement des loyers, et ne justifie pas de la délivrance des quittances demandées.

Par conséquent, [J] [I] sera enjointe de délivrer, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision, les quittances de loyer d’octobre et novembre 2024, et celle de mai 2025, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre la délivrance des quittances à venir, le bon encaissement des futurs loyers étant à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes accessoires

[J] [I], partie succombante, sera tenue aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation des parties et en équite, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par [J] [I].

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de validation de congé ;

ENJOINT [J] [I] de délivrer à [W] [V] les quittances de loyers de d’octobre 2024, novembre 2024, mai 2025, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision ;

ASSORTIT la condamnation de délivrance de quittances de loyers d’une astreinte de 10 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

DIT qu’à l’expiration du délai de 3 mois, il devra être statué sur la liquidation ou le renouvellement de l’astreinte ;

SE RESERVE la compétence en matière de liquidation et de reconduction de l’astreinte ;

REJETTE les demandes de [J] [I] relatives au prononcé de l’expulsion et ses conséquences ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [W] [V] relatives aux travaux, à l’indemnisation provisionnelle et à la suspension partielle du paiement du loyer ;

CONDAMNE [J] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE [J] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,