PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/05806 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBJ3

72A

S.D.C. [Adresse 8]

C/

[X] [F] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [6] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet A2BCD, immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [X] [F] [C], demeurant [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [X] [F] [C] est propriétaire des lots n° 650, 691 et 1084 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 16 mars 2021, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné Mme [C] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées pour un montant de 1 834,98 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 3] Franconville (SDC [Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD, a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, les sommes de :

—  14 492,51 euros en principal, au titre des charges dues, appel du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 692,30 euros à compter du 12 avril 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  3 800 euros à titre de dommages-intérêts.

—  1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [C] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et son adresse, [Adresse 12] [Localité 5], ayant été confirmée par un voisin. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Mme [C] est propriétaire des lots n° 650, 691 et 1084 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— un décompte arrêté au 7 octobre 2024 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 23 septembre 2020, 30 juin 2021, 10 juin 2022, 14 juin 2023 et 26 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— une mise en demeure en date du 12 avril 2024 ;

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14 492,51 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 2 863,20 euros.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « vacation suivi dossier »et « honoraires suivi dossier avocat », pour un montant total de 2 659,20 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge de la défenderesse.

Concernant la somme intitulée « honoraires de constitution d’hypothèque », pour un montant de 204 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas de l’inscription de l’hypothéqueé au service de la publicité foncière. Elle sera donc écartée du solde réclamé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre des frais de recouvrement et de condamner Mme [C] à verser au [Adresse 11] la somme de 11 629,31 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC résidence du Parc produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à Mme [C] le 12 avril 2024 et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », la date de l’avis n’étant pas toutefois visible dans l’avis de réception.

A défaut d’indication de la date, il convient de retenir le jour suivant la date d’envoi de la lettre recommandée, soit le 13 avril 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 13 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, Mme [C] a déjà été condamnée pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du [Adresse 11] à hauteur de 950 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [C], partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [X] [F] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 5] les sommes de :

—  11 629,31 euros au titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024 ;

—  950 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [X] [F] [C] aux dépens de la présente instance;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 17 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS