DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Mai 2025

N° RG 24/04603 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5PL

Code NAC : 50G

[D] [M]

C/

[T] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 03 Mars 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDEUR

Monsieur [D] [M], né le 22 octobre 1962 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [I], né le 29 février 1988 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Selon une promesse unilatérale de vente du 1er juin 2023, [D] [M] s’est engagé à vendre son bien immobilier sis [Adresse 2] à [T] [I], son locataire en vertu d’un bail du 21 février 2015, moyennant le prix de 220.000 €.

La promesse unilatérale de vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un financement.

[T] [I] n’a pas levé l’option dans le délai imparti par la promesse et n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation.

Procédure

[D] [M], représenté par Me. [U], a fait assigner [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation de 22.000 €.

[T] [I] n’a pas constitué avocat.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 mars 2025. Le délibéré a été fixé au 12 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [D] [M]

Dans son assignation signifiée le 31 juillet 2024, [D] [M] sollicite, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire :

la résolution du compormis de vente du 1er juin 2023,la condamnation d'[T] [I] à lui verser les sommes de : 22.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, , outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, il argue qu’il a donné son bien en location à [T] [I], que lorsqu’il a souhaité le vendre, son locataire a manifesté son souhait de l’acquérir, qu’une promesse unilatérale de vente a alors été signée le 1er juin 2023 et que depuis il est sans nouvelle de son acquéreur qui n’a ni versé l’indemnité d’immobilisation ni justifié de démarche d’obtention de prêt ou de refus de financement de banque malgré des mises en demeure.

2. En défense : [T] [I]

[T] [I], bien que régulièrement assigné à l’étude de l’huissier n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande de résolution du compromis

En vertu de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

En l’espèce, selon une promesse unilatérale de vente reçue par Me. [L] [Z], notaire, le 1er juin 2023, [D] [M] s’est engagé à vendre les lots n°1150, 1247 et1248 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [T] [I], moyennant le prix de 220.000 €.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 11 septembre 2023 à 16 heures ;

La réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du versement du prix convenu entre les mains du notaire soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai.

La promesse unilatérale de vente précise que « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement dy bien noobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

Or [T] [I] n’a pas levé l’option dans le délai imparti qui expirait le 11 septembre 2023 à 16 heures.

La promesse unilatérale de vente est donc devenue caduque le 11 septembre 2023 à 16 heures et la demande de résolution du compromis est donc sans objet.

2. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Par application de l’article 1304 du Code civil « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 1er juin 2023 a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier d’un montant maximal de 220.000 € au taux maximum de 3,60% sur une durée de 240 mois.

Le délai pour l’obtention du prêt était fixé au 4 août 2023.

La promesse unilatérale de vente précise que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ».

La promesse unilatérale de vente a également prévu une indemnité d’immobilisation fixée à 22.000 €. La somme de 11.000 € devait être versée par le bénéficiaire au plus tard dans les dix jours suivant la signature de la promesse et le solde devant être versé au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Au paragraphe indemnité d’immobilisation, il est prévu que « en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ».

Force est de constater qu’alors que par SMS du 7 avril 2023, [T] [I] affirmait que la banque avait validé la possibilité d’avoir un crédit de 220.000 k€, il ne s’est plus manifesté après la signature de la promesse unilatérale de vente. Les messages adressés par [D] [M] sont restés sans réponse, [T] [I] n’a pas levé l’option dans le délai imparti et il n’a ni séquestré la somme de 11.000 € ni justifié d’une démarche auprès des banques conforme aux prescriptions de la promesse. Les mises en demeure des 15 mars et 11 juin 2024 sont également demeurées sans réponse tout comme les mails du notaire.

Dans ces conditions, [T] [I] est redevable de l’indemnité d’immobilisation de 22.000 € par application des clauses de la promesse unilatérale de vente.

Il convient de condamner [T] [I] à payer à [D] [M] la somme de 22.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [T] [I] est tenu aux dépens.

En outre [T] [I] devra verser à [D] [M] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 1er juin 2023 entre [D] [M] et [T] [I] depuis le 11 septembre 2023 à 16 heures,En conséquence dit que la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente est sans objet,Condamne [T] [I] à verser à [D] [M] la somme de 22.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024,Condamne [T] [I] à verser à [D] [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,Condamne [T] [I] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me. [U], conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé le 12 mai 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY