DU 11 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OEOG

Code NAC : 30B

Société PATRIMMO COMMERCE SCPI à capital variable

C/

S.A.S. SSK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société PATRIMMO COMMERCE SCPI à capital variable, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86, et M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

DÉFENDEUR

S.A.S. SSK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 08 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 10 mars 2022, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a donné à bail à Monsieur [U] [X] pour le compte d’une société en cours de construction, un local sis à [Adresse 4], et ce pour une durée de dix années à compter du 21 novembre 2022, moyennant un loyer annuel comportant une part fixe de 26.000 euros et un loyer variable correspondant à la différence entre 5% du chiffre d’affaires H.T. réalisé par le locataire et le montant du loyer fixe, et ce à l’issue d’une première période de trois mois de franchise de loyers. Par avenant signé le 22 février 2023, la société SSK s’est substituée à Monsieur [X].

Suivant acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2024, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 22.708,71 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er octobre 2024, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 16 décembre 2024, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société SSK, S.A.S., sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la société SSK, S.A.S., et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,

*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., et aux frais de la société SSK, S.A.S.,

*la condamnation de la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au double du dernier loyer augmenté de la redevance RIE, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

*la condamnation de la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 23.495,42 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 25 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux fixe de 5% l’an,

*la condamnation de la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 2.270,87 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard,

*le dit et jugé que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société PATRIMMO COMMERCE,

*le débouté de toute éventuelle demande de délais formulée par la société locataire,

*la condamnation de la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais de délivrance de l’assignation, ainsi que de la signification de la présente ordonnance.

A l’audience du 14 mars 2025, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La société SSK, S.A.S., en revanche, ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 11 avril 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., et la société SSK, S.A.S., contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société SSK, S.A.S., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 15 octobre 2024, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 16 novembre 2024 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société SSK, S.A.S., en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., il apparaît que la société SSK, S.A.S., n’est pas redevable de l’intégralité de la somme réclamée, c’est à dire 23.495,42 euros, car le juge des référés doit déduire de ce montant les sommes de 182,24 euros correspondant à des pénalités de retard et de 143,26 euros correspondant à des assurances dont le bien fondé n’est pas justifié au vu des pièces du dossier, mais la société locataire est incontestablement redevable de la somme totale de 23.169,92 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 25 novembre 2024.

Il convient donc de condamner la société SSK, S.A.S., à verser à titre provisionnel à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 23.169,92 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 25 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 22.708,71 Euros et à compter du 16 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la société SSK, S.A.S., ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 4], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la société SSK, S.A.S., aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE PENALITE CONTRACTUELLE DE RETARD

L’application d’une pénalité contractuelle de retard, assimilable à une clause pénale, est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la société SSK, S.A.S., au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA SOCIETE PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par la société SSK, S.A.S.,.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 1.800 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de la société SSK, S.A.S., l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2024,

Ordonnons l’expulsion de la société SSK, S.A.S., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Disons qu’à défaut, par la société SSK, S.A.S., d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 4], la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

Condamnons la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., à titre provisionnel une somme de 23.169,92 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 25 novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 22.708,71 Euros et à compter du 16 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société SSK, S.A.S., aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la société SSK, S.A.S., à régler à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Condamnons la société SSK, S.A.S., à verser à la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., une somme de 1.800 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la société SSK, S.A.S., aux entiers dépens de la présente instance, y compris les frais de délivrance de l’assignation, ainsi que de la signification de la présente ordonnance,

Déboutons la société PATRIMMO COMMERCE, S.C.P.I., des surplus de sa demande,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES