TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06644 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWKO

Minute : 24/1026

Madame [Z] [I] [O]

Représentant : Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON, vestiaire :

Monsieur [K] [S] [M] [Y]

Représentant : Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON, vestiaire :

C/

Monsieur [R] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [Z] [I] [O],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

Monsieur [K] [S] [M] [Y],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 novembre 2005, Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y], ont acquis un immeuble situé [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2023, Madame [Z] [I] [O] a donné à bail à Monsieur [R] [X] un logement ([Adresse 10]), une cave (bâtiment C, sous-sol, porte n°13) et un emplacement de stationnement (bâtiment C, sous-sol, porte n°23) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550,00 euros, et 85,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] ont fait signifier à Monsieur [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2540,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 22 septembre 2023 Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] ont fait assigner Monsieur [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  s’entendre autoriser en conséquence, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner Monsieur [R] [X] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2298,01 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,

o une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

o la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4522,86 euros arrêtée au 1er août 2024, loyer du mois d’août 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 septembre 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] soulignent qu’ils sont des personnes physiques et que Monsieur [R] [X] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant.

Monsieur [R] [X], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 844,00 euros et 420,00 euros de revenus. Monsieur [R] [X] souligne qu’il n’a pas repris le paiement du loyer résiduel car il attend le rappel de sa retraite.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er août 2024 que Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [X] à payer à Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] la somme de 4522,86 euros, au titre des sommes dues au 1er août 2024 (échéance août incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 sur la somme de 1940,01 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, Le contrat a été conclu le 8 novembre 2005 et tacitement reconduit par période triennale et la dernière fois le 8 novembre 2023.

Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 mais après la signification du commandement de payer, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer. A cette date, le bail n’étant pas encore reconduit, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2023 à compter du 22 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [X], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Cependant, Monsieur [R] [X] ne bénéficie pas des ressources suffisantes pour assurer un remboursement échelonné de la dette en sus du loyer courant, dans le délai légal de 36 mois.

En outre, et principalement, Monsieur [R] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer, condition indispensable depuis le 29 juillet 2023 pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [R] [X] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 novembre 2023, Monsieur [R] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [X] à son paiement à compter de 22 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [X] à payer à Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 janvier 2023 entre Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] d’une part, et Monsieur [R] [X] d’autre part, concernant le logement ([Adresse 10]), une cave (bâtiment C, sous-sol, porte n°13) et l’emplacement de stationnement (bâtiment C, sous-sol, porte n°23) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 novembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [X] à compter du 22 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] la somme de 4522,86 euros (quatre mille cinq cent vingt-deux euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2024 échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2023 sur la somme de 1940,01 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024, échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 septembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Madame [Z] [I] [O] et Monsieur [K] [S] [M] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE