Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 11 février 2026, n° 25/00112

TJ Caen 11 février 2026

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'obligation de jouissance paisible
La cour a estimé que la locataire n'a pas prouvé l'existence de troubles anormaux de voisinage, ce qui empêche d'enjoindre la bailleresse à expulser les voisins.
Rejeté
Obligation de relogement en cas de non-respect des obligations du bailleur
La cour a jugé que la demande de relogement n'était pas fondée, car la locataire n'a pas prouvé les troubles justifiant une telle demande.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral dû aux nuisances
La cour a estimé que la locataire n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice moral, ce qui a conduit au rejet de sa demande.
Rejeté
Préjudice moral subi par la bailleresse
La cour a jugé que la bailleresse n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice moral ni de lien de causalité avec le comportement de la locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 11 févr. 2026, n° 25/00112
Numéro(s) :	25/00112
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	20 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hortense FLINLaurie TRIAULAIRE
Parties :	S.A. PARTELIOS HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JD4G

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Février 2026

[E] [T]

S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hortense FLIN – 45

M^e Laurie TRIAULAIRE – 81

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hortense FLIN – 45

M^e Laurie TRIAULAIRE – 81

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [E] [T]

née le 07 Février 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023004600 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par M^e Hortense FLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 45 substitué par M^e Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15

ET :

DÉFENDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 3] 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 4]

représentée par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Samuel GOUYE, Greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Mai 2025

Date des débats : 07 Octobre 2025

Date de la mise à disposition : 11 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2021, avec effet au 1er mai 2025, la SA Partélios Habitat a donné à bail à Madame [E] [T] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] logement n°112473 – [Localité 5] [Adresse 6].

Par acte extrajudiciaire en date du 6 janvier 2025, Madame [T] a fait assigner la SA Partélios Habitat à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

– l’enjoindre, soit à expulser de Madame [M] et Monsieur [H] du logement qu’ils occupent sis [Adresse 7] à [Localité 6], soit à la reloger, le tout sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

– condamnation à lui payer la somme de 8.000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

À l’audience du 7 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [T], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] fait valoir que, depuis l’emménagement de ses voisins du dessous (locataires de l’appartement n°112463 auprès de la SA Partélios Habitat), Madame [L] [M] et Monsieur [J] [H], en janvier 2023, elle subit des nuisances sonores, de l’incivisme, des violences de leur part, ainsi que du harcèlement. Aussi, elle considère que la bailleresse manque à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués et sollicite que la SA Partélios Habitat soit contrainte à expulser Madame [M] et Monsieur [H] ou bien à la reloger, sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement et ce, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1729 du code civil ainsi que, L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA Partélios Habitat, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite :

le rejet de la totalité des demandes formées par Madame [T],la condamnation de cette dernière à lui verser les sommes de :* 1.000 euros au titre du préjudice moral engendré,

* 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens d’instance.

La bailleresse, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que, 651, 1719, 1721 et 1725 du code civil, estime que les troubles anormaux du voisinage évoqués par la demanderesse ne sont ni caractérisés, ni qu’il est démontré qu’ils sont imputables aux consorts [M] [H].

En effet, tout d’abord, elle fait valoir que la locataire ne rapporte pas la preuve que les troubles excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, ni que ces troubles présentent un caractère continu et permanent. Ensuite, elle estime qu’il n’est pas possible de savoir précisément si ceux-ci sont imputables aux consorts [M] [H], lesquels se plaignent également de nuisances sonores provenant de l’appartement de Madame [T].

Par ailleurs, elle considère avoir effectué un certain nombre de diligences, contrairement à ce que prétend la requérante, dont trois enquêtes de voisinage, une médiation entre Madame [M] et Madame [T], ou encore une conciliation, toutes demeurées infructueuses.

Enfin, elle souligne que seule Madame [T] se plaint de ses voisins du dessous, dont le bail est conclu au nom de Madame [L] [M] seulement et ajoute qu’elle multiplie également les plaintes à l’égard d’autres locataires de l’immeuble, sans qu’aucun des faits allégués ne soit corroboré par les interventions et vérifications entreprises.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026, prorogé au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur le non-respect de la bailleresse à son obligation de garantie

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 14 du même code dispose que, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Selon les articles 6b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et ce, pendant toute la durée du bail.

Il est admis que, l’obligation de jouissance paisible étant une obligation de résultat, le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure.

Il en résulte que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire, dès lors que ce trouble est établi.

Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée paisiblement suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

Il est admis que, le preneur ne doit rien faire non plus qui trouble la jouissance de ses voisins, il doit respecter leur tranquillité et ne pas avoir comportement agressif envers son bailleur ou d’autres locataires.

L’article 1729 du code précité dispose que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

En cas de refus du locataire, ou en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L’article 1725 du code civil dispose que, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage, une faute ou une inexécution ou un retard dans celle-ci et un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, il ressort des mails adressés par Madame [T] à la bailleresse, qu’elle s’est plainte de ses voisins du dessous, Madame [M] et Monsieur [H], dont la locataire de l’appartement est Madame [M], à partir du 27 janvier 2023 et à de nombreuses reprises jusqu’en novembre 2023 inclus. Les plaintes de Madame [T] à l’encontre de ses voisins de l’appartement en dessous du sien, portent tout d’abord sur des nuisances sonores et la présence d’excréments d’animaux sur le balcon desdits voisins, puis dans les parties communes et enfin, sur des menaces, agressions verbales et harcèlements émanant de Monsieur [H].

Par ailleurs, il s’infère également des nombreux SMS échangés entre Madame [T] et Madame [M], entre avril et octobre 2023 inclus que, toutes deux se plaignent de bruits dans l’immeuble provenant soit de leurs appartements respectifs ou bien d’autres appartements non-identifiés de l’immeuble et que chacune a également pu, à différents moments, reconnaître que les bruits provenaient de son propre appartement.

Il résulte des comptes-rendus de dépôt de plainte produits aux débats en dates des 30 octobre, 6, 17, 20, 27 novembre et 20 décembre 2023 que, Madame [T] met en cause Monsieur [H] pour des faits de harcèlement, menaces, injures, dénonciations calomnieuses, tapages ou mises en danger, le dernier ayant eu lieu sur la voie publique.

La SA Partélios Habitat rapporte avoir effectué trois enquêtes de voisinage, en date des 4 avril 2023, 3 novembre 2023 et 24 mars 2025, dans l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 3] au sein duquel Madame [T] est locataire et que, les locataires interrogés n’ont pas évoqué de difficultés rencontrées avec la locataire du logement n°112463, à savoir Madame [M] et Monsieur [H] occupant des lieux du chef de cette dernière.

Il convient tout d’abord de relever que, depuis décembre 2023 et contrairement à ce qu’elle indique, Madame [T] ne s’est plainte de ses voisins du dessous, ni auprès de la bailleresse, ni auprès des forces de l’ordre.

Il y a lieu de rappeler que Madame [T], qui soutient ne pas pouvoir jouir paisiblement du logement loué, doit démontrer un trouble excédant les inconvénients ordinaires de voisinage et dépassant la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins.

Toutefois, Madame [T] ne produit aucun élément probant justifiant de la réalité d’un trouble anormal du voisinage causé par Madame [M] et Monsieur [H], se contentant de produire des courriels qu’elle a adressés à la bailleresse, ainsi que des dépôts de plainte à l’encontre de Monsieur [H], sans démontrer qu’une suite y aurait été donnée et en l’absence notamment de constats par des tiers, tels que les forces de l’ordre ou encore les autres occupants de l’immeuble, voire de mise en demeure ou d’avertissement d’avoir à cesser les troubles adressés par la bailleresse à ces derniers.

En effet, les pièces que Madame [T] produit aux débats soutenant que les plaintes proviennent d’autres voisins de l’immeuble ne sont pas non plus déterminantes, dans la mesure où les auteurs des SMS ne sont pas identifiés ni identifiables, que les SMS ne sont pas non plus datés, qu’un des courriels n’est en fait qu’un brouillon et non un mail envoyé comportant sa date et heure d’envoi, l’autre courriel n’identifie quant à lui ni son auteur et ne fait part d’aucun fait circonstancié.

Par ailleurs, il ressort des courriels produits par la SA Partélios Habitat et émanant de Madame [T] que cette dernière se plaint désormais d’autres voisins de l’immeuble, sans que les troubles évoqués, principalement des nuisances sonores, ne soient corroborés par d’autres éléments de preuve.

Enfin, s’agissant du harcèlement que Madame [T] prétend désormais subir de la part de l’ensemble des locataires de l’immeuble, elle ne le démontre pas plus.

De sorte que, Madame [T] ne rapporte pas la preuve de la réalité des troubles anormaux du voisinage évoqués, que ce soit des voisins de l’appartement en dessous du sien, ou encore d’autres occupants de l’immeuble, dans la mesure où elle ne produit que des mails de réclamations adressés à la bailleresse par elle-même ; or, il convient de rappeler que nul ne peut se constituer preuve à soi-même conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

De la même manière, l’attestation médicale du Docteur [Q] [D] en date du 22 août 2023, qui relate les propos de Madame [T] selon lesquels l’origine de ces troubles (sommeil, appétit, humeur, angoisse) ont été déclenchés par les insultes et menaces répétés de ses voisins depuis mars 2023 ne sont que les propos rapportés de Madame [T] et est également insuffisante à démontrer l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Dès lors, faute pour Madame [T] de rapporter la preuve des troubles anormaux de voisinage qu’elle prétend subir et par là même du non-respect par la bailleresse de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, elle sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Au surplus, aucune demande d’expulsion de Madame [M] et Monsieur [H], en ce qu’ils sont, pour la première locataire en titre et pour le second, occupant du chef de cette dernière, ne peut être envisagée ; étant rappelé que l’expulsion est une conséquence d’une résiliation ou résolution du bail et ce, alors même que ces derniers n’ont pas été attraits ni en résolution, ni en résiliation du bail devant la présente juridiction, conformément au principe du respect du contradictoire posé à l’article 14 du code de procédure civile.

En outre, Madame [T] ne peut exiger son relogement du bailleur, l’attribution des logements sociaux relève d’une commission d’attribution et non pas du juge judiciaire. Elle sera donc déboutée de cette demande, mal fondée.

Par conséquent, Madame [T] sera déboutée de ses demandes tendant à enjoindre la SA Partélios Habitat, soit à l’expulsion de Madame [M] et Monsieur [H] du logement qu’ils occupent sis [Adresse 7] à [Localité 6], soit à la reloger, le tout sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir ainsi que, de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SA Partélios Habitat qui soutient avoir subi un préjudice moral, compte tenu d’une mobilisation injustifiée de ses ressources, d’une fatigue et pression certaine de ses employés ainsi que, d’une atteinte à sa réputation, n’en rapporte ni la preuve, ni l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le dommage allégué et le comportement de Madame [T].

En conséquence, la SA Partélios Habitat sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à la SA Partélios Habitat la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [E] [T] de sa demande tendant à enjoindre la SA Partélios Habitat à l’expulsion de Madame [M] et Monsieur [H] du logement qu’ils occupent sis [Adresse 7] à [Localité 6] ;

DÉBOUTE Madame [E] [T] de sa demande de relogement sous astreinte ;

DÉBOUTE Madame [E] [T] de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral ;

DÉBOUTE la SA Partélios Habitat de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [E] [T] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [E] [T] à payer à la SA Partélios Habitat la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION