PREMIERE CHAMBRE

16 Janvier 2025

N° RG 24/01827 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NT75

72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

S.C.I. MACHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la société COGEVA PM dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. MACHE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 5], défaillante

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Suivant acte notarié du 4 février 2022, la société civile immobilière Mache (SCI Mache) a acquis les lots n°5 et 25 d’un immeuble sis à [Adresse 2]-[Adresse 6] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception, avisé le 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] (SDC [Adresse 6]) a mis en demeure la Sci Mache pour le paiement de la somme de 13 208,38 euros, au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, Cogeva PM a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la société SCI Mache, aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de :

—  7 190,12 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 25 août 2023,

—  3 300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Régulièrement assignée, la SCI Mache n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 27 juin a fixé l’affaire au 21 novembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 6] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et un extrait de l’avis de mutation dont il résulte que la Sci Mache est propriétaire des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°5 et 25,

— les bordereaux d’appels de fonds,

— les extrait de compte actualisé au 9 février 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022 et 12 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif à ces deux assemblées,

— le contrat de syndic,

— une lettre de mise en demeure du 25 août 2023, présentée le 28 août 2023 et distribuée le 29 août 2023, pour le paiement de la somme de 13 208,38 euros.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du SDC [Adresse 6] de 7 106,12 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 9 février 2024.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Concernant les frais de relance du 4 octobre 2022 pour la somme de 42 euros, l’accusé-réception n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas justifié que la relance ait été adressée. En outre, une lettre de relance ne peut être adressée à un copropriétaire défaillant qu’après une première mise en demeure, ce qui n’est pas justifié en l’espèce.

En revanche les frais de la mise en demeure par lettre recommandée du 25 août 2023, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 42 euros, seront retenus.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière SCI Mache à verser au SDC [Adresse 6] la somme de 7 148,12 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 9 février 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 29 août 2023, date de distribution du courrier de mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC [Adresse 6] n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni de l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages- intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la société civile immobilière Sci Mache, partie qui succombe, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le SDC [Adresse 6] s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI Mache à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 7], la somme de 7 148,12 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 9 février 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 29 août 2023 ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] [Localité 7] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Mache aux dépens ;

Condamne la SCI Mache à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 16 janvier 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS