TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/00030 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FOH

N° de MINUTE : 26/00197

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 10], représenté par son syndic, la société le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [D], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [U] est propriétaire des lots n°288 et 318 au sein de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à Le Blanc-Mesnil (93150), représenté par son syndic en exercice le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8] demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 5.646,67 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation ;

— condamner Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner Monsieur [V] [U] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [V] [U] en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [V] [U] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 23 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 15 janvier 2026, puis il a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [U],

— un extrait de compte copropriétaire allant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, arrêté au 4 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 10.235,25 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29 juin 2021, 14 décembre 2022 et 4 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, ainsi que du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [V] [U],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [U] a été condamné à deux reprises :

Par jugement du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS rendu le 30 novembre 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au troisième trimestre 2020, dont les causes sont apurées ;

Par jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY rendu le 8 juillet 2022, au titre des charges de copropriété arrêtées au deuxième trimestre 2022, dont les causes ne sont pas encore apurées.

Il explique que les charges réclamées dans le cadre de la présente instance à hauteur de 5.646,67 euros correspondent à la période s’étant écoulée du 1er juillet 2022 au 4 octobre 2024.

L’examen des pièces versées aux débats fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte les sommes suivantes :

— la somme de 2.132,90 euros correspondant aux appels de fonds charges des quatre trimestres de l’année 2023, aux appels de fonds travaux des quatre trimestres de 2023 et aux appels de fonds trésorerie des 1er janvier 2023 et 1er avril 2023, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas que les comptes et le budget prévisionnel de l’année 2023 ont bien été approuvés en assemblée générale ;

— la somme de 56,38 euros multipliée par 4, soit la somme totale de 225,52 euros, correspondant à la différence entre les montants figurants sur l’extrait de compte (288,25 euros) et les montants réellement dus selon les fiches d’appels de fonds présentés (231,87 euros), pour chacun des 4 appels de fonds des 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024.

— la somme de 66,63 euros, correspondant à la différence entre le montant figurant sur l’extrait de compte au titre de l’appel de fonds du 1er juillet 2024 (499,76 euros) et le montant réellement dû selon la fiche d’appel de fonds présentée (433,13 euros).

— la somme de 639,65 euros au titre du « Solde charges 01/01/2020 au 31/12/2020 » du 14 décembre 2022, de la « Régularisation exercice 2021 charges ordi » du 31 décembre 2022 et de la « Régularisation exercice 2022 charges ordi » du 31 décembre 2023, chacun de ces appels n’étant pas démontré par la production d’un document justificatif ;

soit un total à déduire de 3.064,70 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 octobre 2024 s’élève donc à la somme de 5.646,67 – 3.064,70 = 2.581,97 euros.

De son côté, Monsieur [V] [U], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [V] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.581,97 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 4 octobre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que les frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Monsieur [V] [U] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent ni nécessaires ni justifiés.

En effet les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, relèvent de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 600 euros, seront donc écartés.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [V] [U] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er juillet 2022.

Il est en outre établi que Monsieur [V] [U] a déjà été précédemment condamné, par un jugement du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois du 30 novembre 2020 et par un jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY du 8 juillet 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Monsieur [V] [U] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré deux précédentes condamnations judiciaires, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, Monsieur [V] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 2.581,97 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre inclus), décompte arrêté au 4 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [U] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND