RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00066 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMLZ

MINUTE N° :

Syndic. de copro. RESIDENCE [8] À [Localité 9]

c/

[C] [Z]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dominique DEMEYERE

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 3]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 05 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Claude BARANES, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire, assisté de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. RESIDENCE [8] À [Localité 9]

Agissant par GUY SOUTOUL CGS (ATRIUM GESTION)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 25 Mars 2025, par Assignation – procédure au fond du 04 Mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 02 Septembre 2025, et jugée le 05 novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 1] représenté par son syndic la société Cabinet Guy SOUTOUL C.G.S. (ATRIUM GESTION) a assigné Madame [C] [Z] devant ce tribunal aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3.046,05 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 date de la mise en demeure.

—  996 € au titre des frais de l’article 10.1

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts.

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Aux dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil maintient ses demandes.

Madame [C] [Z] assigné à tiers présent à domicile n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la créance au titre des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un extrait de la matrice cadastrale qui indique que Madame [C] [Z] est propriétaire des lots 102,107 et 111 de la copropriété.

— Un relevé de compte qui fait apparaître au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025 appel n°2/4 inclus un solde de 3.046,05 €.

— Les appels de charges et travaux.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2021 et clos au 30 septembre 2022

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2023 et le budget prévisionnel au 30 septembre 2024.

— Des relances et mises en demeure

— Une sommation de payer 11 juin 2024 pour la somme de 3.129,60 €

— Une première assignation du 26 mai 2023

— Le contrat de syndic

La demande au titre des charges de copropriété de 3.046,05 € arrêtées au 1er janvier 2025 appel n°2/4 inclus apparaît justifiée tant dans son principe que dans son montant et il convient de condamner Madame [C] [Z] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 date de la mise en demeure sur la somme de 474,16 € et de l’assignation du 04 mars 2025 pour le surplus.

Sur la créance au titre des frais de l’article 10-1

Par ailleurs, selon l’article 22 de la loi du 09 juillet 1991 les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Le syndicat des copropriétaires peut réclamer en outre, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par loi du 13 juillet 2006, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, le remboursement des frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, à l’exclusion de tout autre.

Ainsi sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés : honoraires transmission dossiers et constitution d’hypothèque ne relèvent pas de l’article 10.1 et seront rejetés.

Seront admis, le coût de la mise en demeure et de sa relance selon le tarif du contrat de syndic, soit 61 € et 18 € et le coût de la sommation de payer de 167,67 €, soit un total de 246,67 €, somme au paiement de laquelle sera condamnée Madame [C] [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts

Le défaut de paiement des charges de copropriété par Madame [C] [Z] qui a déjà fait l’objet d’une assignation en justice est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il conviendra de condamner Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires ayant été contraint d’engager des frais irrépétibles, il conviendra de condamner Madame [C] [Z] au paiement de la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort.

Condamne Madame [C] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] située [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  3.046,05 € au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025 appel n°2/4 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 474,16 € et de l’assignation du 04 mars 2025 pour le surplus.

—  246,67 €, au titre des frais de l’article 10.1

—  400 € à titre de dommages et intérêts

—  500 € en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Déboute du surplus.

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Condamne Madame [C] [Z] aux dépens

Ainsi jugé le 05 novembre 2025

La Greffière Le Juge