REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00505 – N° Portalis DBZK-W-B7J-D2M7

Minute n°

JUGEMENT du 16 Avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

12 février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026 et signé par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Daniel HELFENSTEIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par un contrat du 15 janvier 2023, Monsieur [T] [W] a donné à bail à Monsieur [C] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1].

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après « ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution par contrat en date du 26 décembre 2022.

Dans le prolongement de plusieurs impayés qui ont entraîné l’engagement de la caution, ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2024, vainement fait signifier à Monsieur [C] [R] une mise en demeure de justifier l’occupation du logement et un commandement de payer la somme principale de 5 245,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 9 août 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026.

À l’audience, ACTION LOGEMENT SERVICES a repris les termes de son assignation en date du 1er décembre 2025 tout en actualisant sa créance. Elle entend notamment voir :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R], ainsi que tous occupant de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner Monsieur [C] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 12 085,00 euros relative à la dette locative jusqu’à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 245 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner Monsieur [C] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner Monsieur [C] [R] en tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire, ainsi qu’à un montant de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [R], bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’était ni comparant, ni représenté.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en sa qualité de caution du locataire.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort des articles 2305 et suivants du code civil en leur version applicable au litige, que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal. Elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, à savoir les loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES, se subrogeant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [C] [R] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 5 245,00 euros, somme arrêtée au 9 août 2024.

Le contrat de cautionnement en date du 15 janvier 2023 prévoit que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolution et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. ».

Monsieur [C] [R] n’a pas payé à ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée aux droits du bailleur, la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 15 janvier 2023 entre Monsieur [T] [W] et Monsieur [C] [R] ont été acquis le 9 octobre 2024.

Depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 9 octobre 2024, Monsieur [C] [R] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [C] [R] cause un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

En sa qualité de caution, ACTION LOGEMENT SERVICES a été et pourrait être tenue de régler ladite indemnité d’occupation au bailleur.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [C] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux et ce, sous réserve que ces paiements soient justifiés par la production d’une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement :

L’article 1728-2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est rappelé que le contrat de cautionnement en date du 15 janvier 2023 prévoit que ACTION LOGEMENT SERVICES sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.

ACTION LOGEMENT SERVICES expose que Monsieur [C] [R] reste lui devoir la somme de 12 085,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 janvier 2026.

Le défendeur ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [R] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 085,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires :

La procédure ayant été engagée en raison de l’impayé de Monsieur [C] [R], il sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 9 août 2024.

En revanche, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée sur ce point.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige ne justifie pas que l’exécution provisoire soit écartée.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 15 janvier 2023 entre Monsieur [T] [W] et Monsieur [C] [R] ont été acquis le 9 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [R] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 1] si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 9 octobre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux et ce, sous réserve que ces paiements effectués par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES soient justifiés par la production d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 085,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 janvier 2026 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 9 août 2024 ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé par mise par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection