TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

MINUTE N° : 26/00198

DOSSIER : N° RG 25/01425 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FFTX

AFFAIRE : Société CDC HABITAT / [A] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Natacha FRAPPIER, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [A] [E], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74281-2025-00102 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Isabelle COTTIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a, par contrat signé le 13 février 2023, donné à bail à Monsieur [A] [E] un logement porte n°12, situé à [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 297,25 euros, outre des provisions pour charges de 62,58 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 avril 2025, remis à étude, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [A] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 6 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil afin de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location d’habitation du 13 février 2023 concernant un logement porte n°12, situé à [Localité 3], [Adresse 4] à [Localité 2] au 9 mars 2025 ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation du contrat ne serait pas constatée, prononcer la résiliation du contrat de location d’habitation pour non-respect de l’obligation légale et contractuelle de paiement du loyer ;

— en conséquence, condamner Monsieur [A] [E] à quitter, dès le prononcé de la décision à intervenir, les lieux qu’il occupe, à remettre les clefs, et à faire les réparations locatives nécessaires, le condamner en tant que de besoin au paiement des réparations locatives ;

— dire qu’à défaut, la requérante sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés et entreposés en un lieu approprié qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsé, et dont le sort sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [A] [E] à payer à la requérante la somme de 514,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement dû au 10 mars 2025, outre intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [A] [E] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement ainsi que des charges révisables selon les dispositions contractuelles à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à son départ effectif ;

— le condamner au paiement de la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 (soit la somme de 64,41 euros).

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 6 janvier 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL était représentée et Monsieur [A] [E] était présent. Un renvoi a été prononcé à l’audience du 20 janvier 2026 pour que les parties échangent leurs écritures.

A l’audience du 20 janvier 2026, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 19 janvier 2026 à la somme de 1 882,33 euros. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [A] [E], présent et représenté, a déposé son dossier de plaidoirie et indiqué être victime d’un vice caché depuis juillet 2024. Dans ses conclusions, il demande au Juge de :

— autoriser Monsieur [A] [E] à s’acquitter de sa dette locative en 23 mensualités de 62,34 euros et le solde à la 24ème échéance ;

— juger que jusqu’à l’expiration de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— juger que si Monsieur [A] [E] se libère en intégralité de sa dette locative dans ce délai, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

— rejeter la demande de condamnation formulée par la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 13 février 2023. La clause résolutoire du contrat (article 7) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer et charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 8 janvier 2025, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 289,84 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 9 mars 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [A] [E] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 19 janvier 2026, s’élève à la somme de 1 722,64 euros, après déduction des frais de contentieux (64,41 euros et 95,28 euros) qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 1 882,33 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [A] [E] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [A] [E] sollicite le bénéfice de délais de paiement proposant de verser la somme de 62,34 euros par mois en complément du loyer mensuel. Dans ses conclusions, il expose se trouver dans une situation financière précaire, indique percevoir le revenu de solidarité active à hauteur de 559,42 euros et bénéficier d’aides au logement directement versées au bailleur depuis le début de l’année 2025.

Toutefois, selon le décompte actualisé produit par le bailleur, Monsieur [A] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer. Il est établi que le dernier règlement complet remonte au mois de juillet 2024. En outre, l’aide personnalisée au logement et la réduction de loyer de solidarité ne sauraient, contrairement à ce qu’il soutient, être assimilées à un paiement du loyer dès lors qu’un solde mensuel demeure impayé.

Enfin, les pièces produites par Monsieur [A] [E] ne permettent pas de s’assurer de ses capacités financières pour régler le loyer mensuel et un complément de loyer. Sa demande sera par conséquent rejetée.

Monsieur [A] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 50 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 9 mars 2025, la résiliation du contrat de location signé le 13 février 2023 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [A] [E], portant sur un logement porte n°12, situé à [Localité 3][Adresse 5] à [Localité 2], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [A] [E] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [A] [E] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [A] [E] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 722,64 euros, arrêtée au 19 janvier 2026 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE Monsieur [A] [E] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] aux dépens de l’instance comprenant les droits de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,