PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/03936 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N3Y5

72A

S.D.C. LA FONTAINE [Localité 10]

C/

S.C.I. [Z] GESTION IMMOBILIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] [Localité 10], sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Z] GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

La SCI [Z] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5].

Par acte en date du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Saint Brice sous [Adresse 7] (SDC la fontaine Saint Martin), représenté par son syndic la SAS Foncia a fait assigner devant ce tribunal la SCI [Z] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI [Z] à payer les sommes de :

—  11 893,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, au titre des charges de copropriété,

—  178,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI [Z], régulièrement assignée à personne morale en la personne de M. [Z] son gérant, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 06 février a fixé l’affaire au 29 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI [Z] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 109, 87, 88, 89 et 90,

— l’extrait Kbis de la SCI [Z],

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2023 et 15 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des lettres de relance du 11 décembre 2023 et de mise en demeure des 15 juin et 20 novembre 2023 sans les accusés de réception,

— une sommation de payer du 14 février 2024.

Il sera relevé que les charges « frais recommandé bouteille de gaz » et « Pauvert fourniture étiquettes » ne sont pas justifiées par les pièces versées et seront écartées.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 289,23 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

La sommation de payer valant mise en demeure est postérieure à l’ensemble des frais de recouvrement.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les accusés de réception des lettres de mise en demeure n’étant pas produit, la date de présentation de ces lettres n’est pas connue et il ne peut être fait droit à la demande du SDC la fontaine [Localité 10]. En revanche, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la sommation de payer en date du 14 février 2024.

Il convient en conséquence de condamner la SCI [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 289,23 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 1er octobre 2022 au 15 avril 224, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 9 890,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC la fontaine [Localité 10] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires et sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI [Z], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes de :

—  15 289,23 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 1er octobre 2022 au 15 avril 224, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 9 890,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 8];

Condamne la SCI [Z] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 17 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS