Du 22 mai 2024

30G

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 21/00807 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VLGC

[G], [Z], [R]

C/

S.A.S. FONCIA CHABANEAU, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7],

[L] [X],

S.A.R.L. TALENT IMMOBILIER,

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 3] – [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 22 mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [G], [Z], [R]

née le 08 Mars 1997 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012240 du 08/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par M^e Pierre-françois CHARON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

S.A.S. FONCIA CHABANEAU

RCS de BORDEAUX 348 710 781

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sylvie LABEYRIE de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT – LABEYRIE, avocat au barreau de Bordeaux

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA AQUITAINE

immatriculée au RCS de BORDEAUX 415 172 337

[Adresse 6]

[Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sylvie LABEYRIE de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT – LABEYRIE, avocat au barreau de Bordeaux

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

prise en la personne de son syndic la SAS FONCIA CHABANEAU

RCS de BORDEAUX 348 710 781

[Adresse 6]

[Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sylvie LABEYRIE de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT – LABEYRIE, avocat au barreau de Bordeaux

Monsieur [L] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

S.A.R.L. TALENT IMMOBILIER

RCS de Bordeaux 412 637 795

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [L] [X] est propriétaire d’un appartement sis au 1er étage, porte 5, de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 4]. Il a conféré mandat de gestion de l’appartement à la Société TALENT IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 TALENT IMMOBILIER, le 21 juin 2012.

Suivant acte sous seing privé signé le 14 février 2018, Monsieur [L] [X] a consenti, à compter du 19 février 2018, pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail d’habitation à Madame [G] [R], portant sur ce logement, moyennant un loyer mensuel révisable de 530 € et une provision sur charge mensuelle de 40 €.

Arguant d’infiltrations causées par un dégat des eaux survenu à la suite d’un violent orage au mois de mai 2018 et de la présence de moisissures et de nuisibles, Madame [G] [R] a, suivant requête reçue le 11 février 2021, saisi le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir condamner Monsieur [L] [X] à lui payer la somme de 2.500 € en principal et 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le n° de rôle 21/807.

Elle a été appelée à l’audience du juge chargé des contentieux de la protection du 31 mai 2021.

Madame [G] [R] a, par acte de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2021, fait assigner la Société FONCIA CHABANEAU, devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enrôlée sous le n° 21/3263.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier, le 5 janvier 2022, l’affaire se poursuivant sous le n° 21/807.

Elle a, également, par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2022, fait assigner, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société FONCIA CHABANEAU, devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation des préjudices qu’elle a subis.

L’affaire a été enregistrée sous le n° de rôle 22/1729.

Elle a été jointe à celle enregistrée sous le n° 21/807, par mention au dossier, le 14 septembre 2022, l’affaire se poursuivant sous ce dernier numéro.

Parallalèlement, suivant acte de commissaire de justice délivré le 26 mai 2023, Monsieur [L] [X] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS FONCIA AQUITAINE, devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de le voir déclarer responsable de plein droit des dommages causés à son appartement et le voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

L’affaire, enregistrée sous le n° 23/2010 a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection et a été joint avec l’affaire enrôlé sous le n° 21/807, par mention au dossier, le 4 octobre 2023, l’affaire se poursuivant sous ce dernier numéro.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mars 2024, après plusieurs renvois contradictoires, afin de permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [G] [R], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner Monsieur [L] [X] et la Société CENTURY 21 TALENT IMMOBILIER solidairement à lui verser :

— la somme de 3.000 € au titre de la responsabilité contractuelle,

— la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral,

— la somme de 1.526 € au titre de son préjudice matériel,

— condamner Monsieur [L] [X] et la Société CENTURY 21 TALENT IMMOBILIER à verser la somme de 1.500 € à Maître [F] [T] au titre des frais irrépétibles pour l’instance et non compris dans les dépens, par application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 20 juillet 1991,

— condamner solidairement Monsieur [L] [X] et la Société CENTURY 21 TALENT IMMOBILIER aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER, représentés par leur conseil, demandent au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1134 du code civil pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles 1103 et 1104 du code civil :

— à titre principal : de juger y avoir lieu à les mettre hors de cause,

— à titre subsidiaire :

— de juger mal fondée Madame [G] [R] en ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— de débouter Madame [G] [R] de ses demandes,

— de condamner Madame [G] [R] à leur payer la somme de 1.000 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame [G] [R] aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, et la Société FONCIA CHABANEAU, représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— à titre principal :

— de juger irrecevables les demandes formulées par Madame [G] [R] dans l’assignation en date du 16 novembre 2021 dirigée à l’encontre de la Société FONCIA CHABANEAU, en son nom et non ès-qualités,

— de condamner Madame [G] [R] à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de juger l’action engagée par Madame [G] [R] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] irrecevable en l’absence de mise en cause du syndic en exercice,

— de condamner Madame [G] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire :

— de débouter Madame [G] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Madame [G] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame [G] [R] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement des frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Ils ne contestent pas le désistement des autres parties de leurs demandes à leur encontre.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

1 – Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par Madame [G] [R] dans l’assignation délivrée le 16 novembre 2021 :

L’article 32 du code de procédure civile énonce qu'«est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir».

La Société FONCIA CHABANEAU soulève l’irrecevabilité de l’assignation qui a été délivrée à son encontre le 16 novembre 2021 en son nom propre et non ès-qualités.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2021, Madame [G] [R] a fait assigner la Société FONCIA CHABANEAU aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes, en sa qualité de syndic de copropriété. Or, ces demandes ne pouvaient être formulées à l’encontre de la Société FONCIA CHABANEAU qu’en sa qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et non à titre personnel. Il y a donc lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées par Madame [G] [R] dans l’assignation délivrée à l’encontre de la Société FONCIA CHABANEAU.

2 – Sur les demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal, la Société FONCIA CHABANEAU, par Madame [G] [R] :

Il y a lieu de constater que Madame [G] [R] ne formule plus aucune demande à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société FONCIA CHABANEAU. Il n’apparaît pas, en conséquence, nécessaire de statuer sur l’irrecevabilité de l’action soulevée par ce dernier.

3 – Sur les demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal, la Société FONCIA AQUITAINE, par Monsieur [L] [X] :

Il y a lieu de constater l’abandon par Monsieur [L] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société FONCIA AQUITAINE.

4 – Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenue d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [G] [R] explique avoir constaté, à la suite d’un orage survenu le 26 mai 2018, l’apparition d’infiltrations d’eau venant de la façade, de la baie vitrée et de la fenêtre de la cuisine. Elle ajoute que des flaques d’eau étaient visibles sur le parquet, lequel était imbibé d’eau. Elle précise qu’à partir de cette date et au moindre épisode pluvieux, la pluie pénétrait à grandes eaux dans sa chambre et les murs se remplissaient d’eau, une forte odeur d’humidité étant alors apparue et la moisissure ayant proliféré. Elle signale que la fenêtre de la cuisine et les murs accolés étaient noires d’humidité. Elle indique que des nuisibles (souris et blattes) sont apparus progressivement dans son logement du fait de son insalubrité grandissante. Elle expose qu’en dépit de ses nombreuses relances depuis le mois de mai 2018, les travaux n’ont été réalisés qu’à compter du 1er juillet 2022 avec le remplacement de la baie vitrée et de la fenêtre de la cuisine, les derniers travaux réparatoires ayant été réalisés entre le 21 octobre 2023 et le 24 octobre 2023.

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER ne contestent pas les infiltrations et leurs conséquences ni l’infestation de nuisibles mais sollicitent leur mise hors de cause. Ils expliquent que le problème d’infiltration d’eau avait deux origines : la façade de l’immeuble complètement fissurée et lézardée et les baies de l’appartement qui, anciennes, n’assuraient plus une étanchéité suffisante. Ils indiquent que le remplacement des baies vitrées ne pouvaient pas intervenir avant la réalisation, par le syndic de copropriété, des travaux concernant la façade de l’immeuble. Ils précisent que ce dernier ne les effectués que le 14 avril 2021, en dépit de ses nombreux courriers de relance. Ils assurent avoir produit un devis actualisé et à jour pour remplacer les baies vitrées, ces derniers devant être validés par l’Assemblée générale des copropriétaires, qui bien que promise depuis le mois de février 2019, ne s’est tenue que le 2 novembre 2021. Ils admettent que les entreprises qu’ils ont mandatées pour changer les huisseries sont intervenues tardivement au cours de l’année 2023. S’agissant de la présence des nuisibles, ils font valoir la réactivité de la Société TALENT IMMOBILIER qui a immédiatement informé le syndic de leur présence et a bataillé pour que ce dernier procède au traitement de l’immeuble dans son intégralité. Ils mettent en avant les nombreux courriers de relance qu’ils ont adressés aux syndics et affirment que la Société TALENT IMMOBILIER a toujours été réactive aux sollicitations du bailleur, Monsieur [L] [X], ou de la preneuse, Madame [G] [R]. Ils ajoutent que cette dernière a toujours été tenue avisée de l’évolution de la situation et de l’immobilisme du syndic. Ils soutiennent, par ailleurs, avoir proposé à la locataire de la reloger sans frais de mise en location.

En l’espèce, les photographies et les nombreux courriers versés aux débats permettent de corroborer les déclarations de Madame [G] [R] quant à l’existence des inflitrations, le développement des moisissures et la présence de nuisibles dans l’appartement qu’elle loue depuis le dégât des eaux du 26 mai 2018. Elle justifie avoir informé rapidement le bailleur, par l’intermédiaire de son syndic, et l’avoir relancé à plusieurs reprises jusqu’à ce que les travaux de réparation soient réalisés.

Cependant, il y a lieu de constater que Monsieur [L] [X], pourtant informé des désordres subis par sa locataire, n’a pas effectué de travaux afin de permettre à cette dernière de disposer d’un logement décent le temps que les travaux soient effectués.

Il est important de souligner que les infiltrations, le développement de moisissures et la présence de nuisibles sont de nature à nuire à la santé des occupants. Ces désordres rendent le logement non conforme aux normes de décence et la réparation incombe au bailleur, Monsieur [L] [X].

Les nombreux courriers de la Société TALENT IMMOBILIER et de Monsieur [L] [X] prouvent qu’ils avaient conscience que le logement ne répondait pas à l’exigence de délivrance d’un logement décent posé par l’article 6 précité.

Pour autant, les pièces versées aux débats montrent que Monsieur [L] [X] a tardé à procéder aux travaux de réparation et de remise en état du logement et à remédier à l’infestation des nuisibles.

Il n’est pas contesté que les infiltrations ont été causées par l’état de la façade, du bâtiment fissuré et lézardé, et l’ancienneté des baies vitrées de l’appartement qui n’assurait plus l’étanchéité.

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER prouvent s’être rapprochés du syndic des copropriétaires afin que ce dernier procède aux travaux de réparation de la façade qui lui incombe et l’avoir relancé à plusieurs reprises jusqu’à la réalisation des travaux le 14 avril 2021. Ils justifient, également, que Monsieur [L] [X] a été contraint de soumettre à la copropriété le devis actualisé du changement des baies vitrées de l’appartement, lequel ne pouvait pas intervenir avant les travaux de réparation de la façade. S’il a communiqué le devis le 10 mai 2021, il apparaît que cette question n’a été débattue qu’au cours de l’assemblée générale du 2 novembre 2021.

Cependant, Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER ne s’expliquent pas sur les raisons pour lesquelles les baies vitrées n’ont été changées qu’au cours de l’année 2023 et que les dernières réparations visant à remettre l’appartement en état n’ont été réalisées qu’au cours du mois d’octobre 2023.

S’agissant de la présence de nuisibles, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER ont déféré une entreprise pour les éradiquer en vain, en 2019 et en 2021. Pourtant, l’immeuble devant être traité dans son intégralité, ils justifient avoir avisé et relancé le syndic de la copropriété ainsi que l’inertie de cette dernière qui n’a pu prendre les mesures nécessaires qu’après le 2 décembre 2021.

Pour autant, l’inertie du syndic des copropriétaires ne suffit pas à justifier le fait que le bailleur n’a pas réalisé les travaux de réparation et de remise en état du logement et a laissé perduré durant plusieurs années une situation d’indécence. Il convient, en effet, de rappeler que ce dernier est tenu d’assurer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa santé. Il appartenait, donc, à Monsieur [L] [X] et à la Société TALENT IMMOBILIER de trouver d’autres solutions, notamment en saisissant la justice dans le cadre de procédures d’urgence, voire des solutions conservatoires, notamment un relogement, pour permettre à sa locataire de pouvoir jouir paisiblement des lieux loués. Certes, il ressort du courrier adressé à Madame [G] [R] le 18 juin 2020 que la Société TALENT IMMOBILIER lui avait indiqué «au vu de la situation nous vous proposons de vous reloger sans frais de mise en location. Nous vous remercions de prendre contact avec nous afin que nous puissions vous proposer des biens». Pour autant, aucun élément ne permet d’établir que cette offre a été refusée par Madame [G] [R] ou que des propositions lui ont été soumises. Il n’est donc pas prouvé que Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER ont bien présenté une offre de relogement à Madame [G] [R].

Il apparaît, ainsi, que Madame [G] [R] a subi un préjudice à la suite du manquement de Monsieur [L] [X] à son obligation de délivrance d’un logement décent du 26 mai 2018 jusqu’au 24 octobre 2023. Il sera, en conséquence, condamné à indemniser sa locataire des préjudices qu’elle a subis durant cette période.

La Société TALENT IMMOBILIER ne verse pas aux débats que le contrat qui la lie à Monsieur [L] [X], permettant d’établir le contour de ses obligations contractuelles. Compte tenu des pièces versées aux débats et de ses propres écritures, il apparaît qu’elle diligentait pour le compte de son mandant les travaux de réparation nécessaires. Aussi, elle sera condamnée in solidum avec Monsieur [L] [X] à indemniser Madame [G] [R] de ses préjudices.

5 – Sur la réparation des préjudices :

— Sur le préjudice de jouissance :

Madame [G] [R] sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce poste de préjudice. Elle explique que Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER ont laissé «pourrir» la situation sans ordonner que les travaux soient effectués ou que la question soit étudiée par l’Assemblée Générale des copropriétaires. Elle estime qu’ils n’ont pas exécuté de bonne foi le contrat de bail.

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER soutiennent avoir tout fait pour débloquer la situation et signalent leur impuissance face à l’inertie d’un syndic quant à l’organisation, la tenue et le déroulement d’une assemblée générale. Ils soulignent les conditions d’existence déplorables de la locataire qui ont été constatées par Monsieur [L] [X] et relatées dans un courrier électronique adressé au syndic le 1er décembre 2021. Ils estiment que cette dernière est «quelque part l’artisan de son propre malheur».

En l’espèce, il échet de souligner que le logement loué est d’une superficie de 28 m² et et est composée d’une chambre et d’une cuisine. Les nombreux courriers électroniques et SMS de Madame [G] [R], principalement à destination de la Société TALENT IMMOBILIER, montrent que cette dernière a subi un préjudice de jouissance puisqu’elle vivait dans un logement de petite superficie subissant régulièrement, au cours d’épisodes pluvieux, des infiltrations et présentant de nombreuses traces de moisissures et des champignons, la présence de nuisibles étant, par ailleurs, déplorée. Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER arguent des conditions d’existence de Madame [G] [R] qui vit, dans un appartement sale et non entretenu, avec une autre personne et deux chats et un chien entouré de nombreuses plantes. Il y a lieu, cependant, de constater que ces observations émanent de Monsieur [L] [X], qui ne peut se constituer une preuve à soi-même. Elles ne sont pas corroborées par d’autre élément objectif. Il n’est donc pas démontré que Madame [G] [R] est à l’origine de son préjudice de jouissance.

Il apparaît que cette dernière a subit un trouble de jouissance imputable à Monsieur [L] [X] et à la Société TALENT IMMOBILIER qui a laissé perdurer une situation d’indécence entre le 26 mai 2018 et le 24 octobre 2023.

Aussi et compte tenu de la durée de ce préjudice et de son importance eu égard au caractère exigu du logement, une somme de 3.000 € sera allouée à Madame [G] [R] en réparation. Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER seront condamnés in solidum à lui payer cette somme.

— Sur le préjudice moral :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-2 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle. Cette dernière est subordonnée à la réunion de trois conditions cumulatives : l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité. La réparation due au créancier de l’obligation demeura néanmoins limitée au préjudice prévisible.

Madame [G] [R] sollicite une somme de 2.000 € en réparation de ce préjudice. Elle estime avoir subi un préjudice moral puisqu’en refusant d’effectuer les travaux dans un délai raisonnable, Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER l’ont contrainte à vivre dans un appartement impropre à l’habitation et qui présentait un danger manifeste de nature électrique du fait de la présence du radiateur électrique à proximité des infiltrations. Elle assure que cette situation a eu un impact médical sur sa vie puisqu’elle a été contrainte de consulter un allergologue suite à la contraction de plusieurs allergies.

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER concluent au rejet de ce chef de demande, faute de preuve de la consultation d’un allergologue et en l’absence de risque électrique.

Madame [G] [R] ne rapporte pas la preuve que l’habitation présentait un danger manifeste de nature électrique ni avoir consulté un allergologue et présenté désormais des allergies. En conséquence, les conditions tendant à l’indemnisation d’un préjudice moral sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies et Madame [G] [R] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral.

— Sur le préjudice matériel :

Madame [G] [R] sollicite une somme de 1.526 € correspondant au coût du remplacement de son ordinateur abîmé par les infiltrations d’eau et à l’acquisition de deux deshumidificateurs.

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER concluent au débouté de ce chef de demande en l’absence de preuve.

Madame [G] [R] verse aux débats une attestation établie, le 27 juin 2018, par la Société STOP INFORMATIQUE indiquant que son ordinateur portable a présenté une panne générale suite à liquide tombé dans la machine et qu’il est irréparable. Cette attestation a été établie un mois après le dégât des eaux et le début des infiltrations. Compte tenu de la panne présentée, il y a lieu de faire droit à la demande de remboursement de Madame [G] [R]. Elle sera, également, remboursée des frais d’acquisition du deshumidificateur et de l’absorbeur exposés les 30 septembre et 1er octobre 2019, eu égard à la présence d’humidité dans le logement à la suite des infiltrations subies. Monsieur [L] [X] et Société TALENT IMMOBILIER seront condamnés, in solidum, à lui rembourser la somme de 1.526 € à titre de dommages et intérêts.

6 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER, parties perdantes, seront condamné in solidum aux dépens.

Succombants, ils seront condamnés à payer à Maître [F] [T] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 20 juillet 1991. Ils seront, en revanche, déboutés de leur demande fondée sur les mêmes dispositions.

Il apparaît équitable de laisser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et à la Société FONCIA CHABANEAU la charge de leurs propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formulées par Madame [G] [R] à l’encontre de la Société FONCIA CHABANEAU dans l’assignation délivrée le 16 novembre 2021 ;

Constate l’abandon par Madame [G] [R] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société FONCIA CHABANEAU ;

Constate l’abandon par Monsieur [L] [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la Société FONCIA AQUITAINE;

Condamne in solidum Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER à payer à Madame [G] [R] les sommes de :

—  3.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

—  1.526 € au titre de son préjudice matériel ;

Déboute Madame [G] [R] du surplus de ses demandes ;

Déboute Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER du surplus de leurs demandes ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la SA FONCIA CHABANEAU du surplus de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [L] [X] et la Société TALENT IMMOBILIER à payer à Maître [F] [Y] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour ce dernier de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 20 juillet 1991 ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [X] et Société TALENT IMMOBILIER aux dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des fonctions

de juge des contentieux

de la protection