MINUTE N°

N° RG 25/00008 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWP7

Société LOGIREP

C/

Madame [H] [N] épouse [W]

Monsieur [F], [S], [B] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 Août 2025

DEMANDEUR :

Société LOGIREP, société anonyme d’HLM, venant aux droits et obligations de la société anonyme d’habitations à loyer modéré Logement et Gestion immobilière pour la Région Parisienne – LogiRep, inscrite au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 393 542 428, dont le siège social est sis [Adresse 1], [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire en exercice, représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, société d’avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Maria RUIZ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [H] [N] épouse [W], demeurant [Adresse 4], [Adresse 3], [Localité 9], non-comparante, ni représentée

Monsieur [F], [S], [B] [W], né le 14 mars 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4], [Adresse 3], [Localité 9], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à au Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES

1 copie certifiée conforme à Madame [H] [N] épouse [W] et à Monsieur [F], [S], [B] [W]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 15 septembre 2016, la SA LOGIREP a consenti à Monsieur et Madame [W] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Localité 9] ,[Adresse 4]d.

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 592,42 euros, outre une provision sur charges. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 937,04 euros, provision sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont versé une somme de 592,42 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la SA LOGIREP a fait notifier, par exploit de la SCP RAMEIL-JANAS, commissaires de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 7 octobre 2024 portant sur la somme principale de 2734,46 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 17 décembre2024, la SA LOGIREP a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, Monsieur [F] [W] et Madame [H] [N] épouse [W] sollicitant :

« Vu les dispositions des articles 7 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989, et 1217,1224,1228,1229 et 1728 du code civil :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Prononcer la résiliation du bail passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Ordonner, en conséquence, l’expulsion des défendeurs de leur personne de leurs biens de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce aux frais risques et périls des cités sous réserve des dispositions des article L433-1, L433-2, L433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] à payer solidairement à la SA LOGIREP la somme de 2.002,90 euros, montant de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au mois de novembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation provisionnelle égale u montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamner les défendeurs solidairement au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les défendeurs aux dépens de l’instance au titre de l’article 69ç du code de procédure civile. »

Lors de l’audience du 19 juin 2025, la SA LOGIREP, représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, précise solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail et actualise sa créance à la somme de 4.454,17 euros, arrêtée au 18 juin 2025, mois de mai inclus, hors frais de contentieux. Elle précise encore que les époux [W] ont réglé la somme de 2.000 euros le 11 juin 2025 et s’opposer à l’octroi de délais.

Monsieur [F] [W] comparaît seul ; Madame [H] [W], bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [F] [W] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il expose qu’il a eu de gros problèmes de santé qui expliquent l’arriéré locatif. Il expose avoir apuré une partie de la dette et qu’il souhaite obtenir les plus larges de délais de paiement pour la solder, en sus du loyer courant.Il exerce le métier de conducteur d’engins et perçoit un salaire mensuel de 1600 euros, en net. Son épouse est secrétaire et perçoit un revenu mensuel de 1.900 euros en net.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer.

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des articles 834 et 835 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – SUR LA RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 octobre 2024 distribuée le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 15 septembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour paiement de la somme principale de 2.734,46 euros. Si les époux [W] ont réglé une partie de la dette locative, celle-ci n’a pas été apurée dans sa totalité. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le bailleur produit un décompte démontrant que les époux [W] restent lui devoir la somme principale de 4065,35 euros, après soustraction des frais de poursuite figurant au décompte pour un montant de 388,82 euros à la date du 11 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

A l’audience, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette locative n’est apporté.

Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4065,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 2.734,46 euros de à compter du 7 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la date de notification du jugement pour le surplus.

III – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

A l’audience, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais.

Monsieur [F] [W] expose que les difficultés financières ont commencé lorsqu’il est tombé gravement malade, qu’il va mieux, travaille comme conducteur d’engins moyennant un salaire mensuel net de 1600 euros, que sa femme est secrétaire et perçoit un salaire mensuel net de 1900 euros. Les époux vivent avec leurs deux enfants âgés de 19 et 25 ans dont l’un est étudiant et l’autre travaille.

En considérant que les versements faits le 10 juin 2025 par les locataires s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’ils ont réglé l’intégralité le dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs de leur situation professionnelle qu’ils sont en mesure de régler l’arriéré de loyers et charges en sus du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, les époux [W] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [F] [W] et de Madame [H] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire Madame [H] [W] née [N] et de Monsieur [F] [W], locataires, au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W], qui succombent, supporteront in solidum, la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] seront condamnés, in solidum, à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2016 entre la SA LOGIREP et Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Localité 9], [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

— CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] à verser à la SA LOGIREP la somme de 4065,35 euros, selon décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 7 octobre 2024 sur la somme de 2734,46, date du commandement de payer, et à compter de la notification du jugement pour le surplus ;

— AUTORISONS Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 112,92 euros, la dernière et 36ème mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISONS que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DISONS que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour les locataires, Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W], locataires, soient condamnés, solidairement, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, la SA LOGIREP, ou à son mandataire ;

— DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNONS in solidum Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNONS in solidum Madame [H] [W] née [N] et Monsieur [F] [W] à payer à la SA LOGIREP la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELONS que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 28 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire