PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/04342 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5LA

72A

S.D.C. LE VERGER

C/

S.C.I. PARWES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet Pierre de Ville, immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 728 205 246, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Eric CATRY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARWES, dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

La société Parwes, SCI civile immobilière, est propriétaire des lots n°25 et 31 dépendants d’un immeuble situé [Adresse 4] à Franconville, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires Le Verger sis [Adresse 4] à Franconville (SDC Le [Adresse 9]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pierre de Ville, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI Parwes, aux fins de la voir condamnée à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  6 655,25 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2022, date de la première mise en demeure,

—  6 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI Parwes a été régulièrement assignée à étude, son adresse [Adresse 2], ayant été confirmée par le voisinage. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI Parwes est propriétaire des lots n°25 et 31 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— le règlement de copropriété ;

— un décompte des charges dues arrêté au 10 juillet 2024 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 ;

— les comptes de copropriété 2020, 2021 et 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2021, 30 juin 2022 et 21 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— des mises en demeure en date du 31 décembre 2022 et 29 mars 2023 ;

— l’extrait du grand livre du 1er janvier 2020 au 19 juillet 2024 ;

— le contrat du syndic.

Ne sont pas produits les attestations de non-recours des assemblées générales des 15 janvier 2021, 30 juin 2022 et 21 décembre 2023. Aucune contestation de ces assemblées générales n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte de charges produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 6 655,25 euros au 1er juillet 2024.

Toutefois, les sommes intitulées « mise en demeure » en date du 31 décembre 2022, « frais postaux » en date du 31 décembre 2022 et 29 mars 2023 et « dernier avis » en date du 29 mars 2023, pour un total de 113,95 euros ne constituent pas des charges de copropriété et ne peuvent être retenus au titre de frais de recouvrement dès lors que, d’une part ces frais ne sont pas justifiés dès lors que les accusés-réception des courriers recommandés ne sont pas produits, et d’autre part, aucune mise en demeure préalable permettant d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est justifiée. Elles seront donc écartées du solde réclamé.

Au vu du décompte de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 6 541,3 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 19 juillet 2024.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Parwes à verser au SDC Le Verger la somme de 6 541,30 euros au titre des charges de copropriété et provision travaux, appel de charges et provisions du 3ème trimestre 2024 inclus.

* Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, l’accusé-réception de la mise en demeure du 31 décembre 2022 n’est pas produit par le demandeur, en conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Le Verger n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Parwes, partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI Parwes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 4] à Franconville les sommes de :

—  6 541,30 euros au titre des charges de copropriété et provision travaux, appel de charges et provisions du 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 30 juillet 2024 ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 4] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Parwes aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS